西安作為房價上漲過快的熱點城市，於近日發文升級限購，政策力度相較嚴苛。在「房住不炒、因城施策」的政策大環境下，房地產政策層面出現什麼新變化？哪些城市或將加碼調控？

一、 熱點二線城市相繼升級調控，西安政策力度相較嚴苛 4月份以來，長沙、蘇州、合肥等多個熱點二線城市相繼升級調控，涉及取消契稅優惠，收緊土地競買規則等。典型如蘇州，限售政策再升級，園區、高新區部分重點區域新房限售3年，園區二手房限售5年。而在被住建部點名房價預警提示之後，蘇州多部委緊急召開座談會，明確2019年房價漲幅目標必須控制在5%以內，且不排除進一步加碼調控的可能性。

受限於供需偏緊，西安房地產市場持續高熱，房價上漲動力強勁。統計數據顯示，5月份西安房價環比上漲2%，同比上漲24.4%，同、環比漲幅皆高居70個大中城市首位，同比漲幅更是連續6個月領漲全國。受此影響，西安於昨天發文升級限購，政策力度相較嚴苛，新晉落戶家庭社保連續滿1年、非戶籍家庭社保更是滿5年才能在限購區域買房，並將臨潼區納入限購範圍。

二、 地方調控更關注房價紅線，未來貴陽、濟南等加碼調控可能性最大 西安升級限購核心動因在於房價上漲過快，房價同比漲幅連續6個月領跑全國，足以說明決策層調控房地產的決心已定，房價更是不能碰的紅線。聯繫到當下部分二、三線城市房地產市場依舊火熱，房價依舊面臨較大的上漲壓力，或將效仿西安跟進加碼調控，著力遏制投資投機性購房需求，以期維穩房地產市場。譬如，二線城市中的貴陽、濟南、昆明等，三線城市中的大理、徐州等，房價同比漲幅皆高居市場前列，加碼調控的可能性更大。

三、房地產市場以「穩」為第一要務，不會重走刺激房地產托底經濟的老路 近期，中美貿易戰不斷升級，核心要素在於科技冷戰，美國政府更是不擇手段地全面封殺以華為為首的中國科創企業。而在全球經濟高度一體化的大背景下，中美貿易戰注定是雙輸結局，短期內中國經濟不可避免地面臨一定的下行壓力。

長期以來，房地產與中國經濟休戚與共，房地產「夜壺」理論似成市場共識，意即一旦經濟面臨下行壓力，便祭出重拳刺激房地產托底經濟。值得留意的是，近期決策層密集發聲，譬如郭樹清明言要防止房地產的投資行為，過度依賴房地產最終會付出代價，預示著房地產信貸政策或將適度收緊。與此同時，以西安為代表的熱點二線城市調控政策再升級，政策力度相較嚴苛，預示著熱點城市調控政策仍需從緊執行，且不排除加碼調控的可能性。綜上所述，不難發現傳統房地產「夜壺」理論已經失效，並不會因為經濟環境上出現困難就重走刺激房地產托底經濟的老路，房地產市場發展將以「穩」為第一要務，夯實城市政府主體責任，切實把穩地價、穩房價、穩預期的目標落到實處。

綜上所述，我們認為房地產市場發展將以「穩」為第一要務，並不會因為中美貿易戰升級、中國經濟環境出現困難，便重走刺激房地產托底經濟的老路。長期來看，房價仍是不能碰的紅線，貴陽、濟南等這類房價漲幅居前的熱點二三線城市，加碼調控的可能性更大。