黑龍江和吉林兩省共同構建了哈長城市群，以哈爾濱和長春為發展主軸。近年來，由於東北地區經濟發展低迷，青壯年人口不斷向外流出謀求發展，面臨人口危機，即使是哈爾濱和長春兩個省會城市也難以避免。根據調研，我們認為從經濟結構、本地人口數量、城市吸引力等方面來看，哈爾濱的房地產市場在短期內更有投資價值。而要治理哈長城市群面臨的市場問題，需人才引進與激活民營經濟雙管齊下。

從經濟發展來看，哈爾濱產業結構更優化。哈爾濱和長春經濟發展要普遍好於省內其他城市。雖然在經濟總量方面，長春2017年的經濟總量略高於哈爾濱，為6530億元，經濟增速也達到了8%，但兩者差距較小。但更重要的是，相比於長春以工業為主，哈爾濱更偏向於以第三產業帶動城市經濟發展，因此產業結構上更為優化。在人均可支配收入方面，以石油起家的大慶人均可支配收入達到了38736元/人，成為城市群中可支配收入最高的城市。緊隨其後的是哈爾濱，人均可支配收入也達到了35546元，排在第二位。但大慶的可支配收入增速也僅為6.1%，低於哈爾濱，因此，近期內其居民收入被哈爾濱超越的可能性十分大。因此，哈爾濱在經濟結構、可支配收入的增速方面相對於城市群其他城市有優勢。

從人口數量來看， 哈爾濱數量更多，因此需求更大。從哈爾濱和長春近年來房地產開發投資完成情況來看，兩市的房地產投資近年來都有所收窄。哈爾濱在2013年的房地產投資達到了850億元，但在2017年下降到了494億元，下降幅度較大。而長春的房地產投資自2016年開始超過哈爾濱，在2017年達到了574億元，儘管相比上一年有所下降，但整體收窄幅度相對哈爾濱較小。再來看兩市的住宅成交市場。在商品住宅成交面積上，長春從2013年開始就一直低於哈爾濱的成交面積。究其原因，主要是因為人口數量的限制使得長春房產市場的需求較小。而哈爾濱因為人口數量大，並且在哈長城市群的定位中就被定義成特大城市來發展，在名氣上也更勝一籌，住房需求也比較多，因此其商品住宅成交面積一直處於高位，雖然中間有過一段時間的收窄，但在2017年又重回高位，達到1068萬平方米，同比上漲19.8%。

從城市吸引力來看，哈爾濱對外地客戶吸引力更強。從兩市的購房客戶來源地分布情況來看，哈爾濱顯然比長春對外地客戶的吸引力更大。根據克而瑞調研數據顯示，兩地的購房客戶都主要來自於本地，但在長春購房的本市客戶比例高達87.57%，而哈爾濱則為79.88%，外地客戶佔比高出前者約8%。具體看兩地的外地客戶來源比例TOP5城市。長春外地客戶佔比最高的五個城市分別是吉林、四平、松原、白城和哈爾濱，除哈爾濱外，其餘四市均是長春周邊城市。哈爾濱雖然本地客戶購房佔比較少，但在外地客戶佔比前五的城市中全部來自於黑龍江省內。可見，作為省會城市，兩個城市對周邊城市人口的吸納能力都比較強。值得一提的是，哈爾濱的外地購房客戶中，雖然來自長春的客戶比較少，但來自於北上等一線城市的回流需求的比例達到了2.5%。結合房價來看，哈爾濱在今年6月份的最新成交價約為10000元/平方米，而長春的成交均價在8800元/平方米左右，兩市差距較小。因此，這些回流人才對哈爾濱更為偏愛，另一層面上也說明哈爾濱的城市吸引力及市場前景相對都較好。

綜上所述，哈爾濱的經濟結構更優化、人口數量更多、對外地人口的吸引力更大，因此更具投資價值。而縱觀整個哈長城市群，雖然區位優勢獨特，作為全國重要的老工業基地和最大的商品糧基地，有一定的經濟發展基礎，但隨著市場變化，城市群則面臨著以下問題：1）支柱產業增長乏力，各城市之間同質化嚴重；2）民營經濟發展活力不佳；3）核心城市輻射能力弱；4）自然增長率較低甚至為負，人口流失嚴重，城市缺乏人力資本吸聚能力。上述問題的解決不僅需要為民營經濟營造良好營商環境，改變目前以國有企業為主的經濟結構，而且各城市政府應加大對人才補貼優惠力度，將人才吸引過來，留住當地高校畢業生及鼓勵在外大學畢業生回家就業。人才引進與激活民營經濟雙管齊下，城市的後續發展才能有保障，進而才能利好當地的房地產市場。