受制於調控政策持續高壓，部分城市房地產市場成交持續低迷，消化週期明顯拉長，高庫存風險似有重啓可能。不難發現這類城市庫存結構並非千篇一律，多數城市屬結構性庫存風險。從庫存的結構性來看，我們認為1）遠郊區、2）70平米以下、3）一房及別墅產品面臨較大的去庫存壓力。面對以上結構性高庫存，地產商投資需要1）優選熱點區域，規避全面性庫存城市，2）加大三房、四房比重，著重開發，90-140平方米的戶型，3）高週轉產品首選高層、小高層。

從全國城市整體情況來看，13城消化週期超12個月，熱點城市再現庫存隱憂。截止2018年6月， 13個城市消化週期超12個月，除大連、瀋陽、長春這類風險城市之外，不乏北京、深圳、廈門等核心一、二線城市，高庫存風險有重啓可能。當下高庫存風險有以下幾方面因素：其一，調控政策持續高壓，房地產市場降溫特徵明顯，成交量持續低位運行，消化週期自然顯著回升。其二，部分城市人口長期淨流出，本地居民購房需求畢竟有限，市場缺乏進一步向上動力。其三，受限價、限簽等調控政策影響，部分城市成交數據難免「失真」，難以反映當下市場實際情況。典型如中山，網簽明顯受限，市場存在著大量的已銷售未備案項目。

從區域結構來看，低價遠郊區存在較大庫存壓力。以廣州為例，庫存主要集中在遠郊區域，番禺區、花都區、南沙區和增城區商品住宅庫存面積均超100萬平方米，花都區更以172萬平方米居首。並且，遠郊區域去庫存進程難言樂觀，典型如花都區，2018年上半年房地產市場持續低迷，月均成交量約5萬平方米，去化週期升至28個月高位，高庫存風險仍需警惕。而從項目來看，花都區待售庫存以大盤產品居多，萬達城、祈福萬景峰和祈福水岸花園這類大盤，單盤體量均超50萬平方米，待售面積都在10萬平方米以上，排名位列全市待售面積前五位。說明大盤產品去化率整體偏低，才是花都區高庫存風險的根源所在。

從面積段結構來看，70㎡以下和200㎡以上庫存壓力顯著。以合肥、煙台為例，庫存壓力主要集中在70平方米以下小戶型產品，消化週期均超18個月警戒線。鑒於70平方米以下小戶型以一房產品居多，屬單身家庭階段性過渡產品，最大優勢在於總價偏低，在一定程度上可以降低投資門檻。但最大痛點則在於稅費等交易成本過高，升值空間有限。而從項目來看，合肥70平方米以下戶型待售庫存多數還是商住兩用性質的酒店式公寓產品，且不乏恆大中央廣場、瑤海萬達廣場、綠地中心這些品牌開發商項目。並且，這類產品體量甚於龐大，多個項目建面超50萬平方米，更有京商商貿城、恆大中央廣場這類100萬平方米超級大盤，去化週期注定十分漫長。

從戶型分布來看，一房、別墅產品普遍存在一定的庫存壓力。以蘇州、東莞為例，別墅產品消化週期大都在20個月以上。尤其是獨棟別墅，消化週期顯著高於其他檔次別墅產品，主要原因在於套均總價偏高，市場需求極其有限，成交不暢也屬正常現象。而從項目來看，蘇州別墅待售庫存集中分布在吳江區、吳中區、相城區這類外圍區域，地理位置偏遠、周邊生活配套不成熟成為這類產品去化表現不佳的重要因素。其中，吳江區碧桂園十里江南以庫存面積17.4萬平方米居首，該項目緊鄰上海淀山湖，產品主打90-150平方米經濟型別墅，置業客群主要來自於上海以及蘇州主城區外溢客群。

綜上所述，結構性庫存格局長期存在，因時、因需而變才是適銷產品的關鍵。第一，結構性庫存城市投資優選區域，規避全面性庫存城市。熱點區域成交相較活躍，庫存風險基本可控。典型如無錫濱湖區，市場熱度慣性延續，成交量仍處高位。針對結構性庫存城市共性特徵，優選熱點區域，盈利能力更有保證。並且，盡量規避全面性庫存風險城市，典型如廈門，樓市、地市顯著降溫，短期內投資風險亟需引起重視。第二，適當增加三房、四房產品比重，90-140平方米更優。隨著二孩家庭持續增多，改善性需求持續釋放，成交佔比穩步提升。並且，「輕奢」理念日趨流行，三房、四房產品更為暢銷。就面積段而言，70平方米以下小戶型以及200平方米以上大戶型去化壓力普遍較大，90-140平方米戶型卻備受市場歡迎，成交量長期維持在較高水平。第三，高週轉產品首選高層、小高層，溢價產品首選洋房而非別墅。企業要在三四線城市突圍制勝，高週轉便是必備的「基本功」。三四線城市高層、小高層產品更受市場歡迎，這類產品總價偏低，也更易去化。洋房可以提高項目品質，更可以提升產品溢價，只要將總價控制在本地居民購買力承受範圍以內，成交去化便不成問題。相較而言，別墅產品溢價更高，但總價偏高，市場需求畢竟有限，銷售週期過於漫長，明顯有悖於高週轉開發策略。我們認為高週轉產品首選高層、小高層，溢價產品首選洋房而非別墅，且要控制總價。