新鴻基地產（016）上周四公布截至2019年12月底止中期業績，撇除投資物業公平值變動的影響後，基礎盈利（Underlying Profit）為134.2億港元，同比下跌2.3%，每股基礎盈利4.63港元，同比下跌2.3%。派發中期股息1.25港元，與上年同期持平。

從業績的分部資料可以看到，不包括中央行政費用、其他淨收益、淨財務支出及投資物業之公平價值變動前的物業銷售利潤（包括應佔合營和聯營企業的物業銷售利潤）為68.5億港元，同比輕微增長2.3%。來自香港和中國內地的物業銷售利潤分別為63.4億及5.1億港元，同比分別上升15%及下跌57%。整體物業銷售的利潤率為42.3%，低於去年同期的45.6%，主要是由於中國內地物業銷售的利潤率從去年同期的46.4%下跌至33.7% ，香港物業銷售的利潤率反而從去年同期的41.8%上升至43.3%，反映新鴻基地產於香港的土地成本非常便宜。

淨租金收入（包括應佔合營和聯營企業的淨租金收入）96.7億港元，同比增長1.7%。來自香港、中國內地和新加坡的淨租金收入分別為75.4億、18.6億和2.7億港元，同比分別增長1%、5%和3%。

財務方面，把新鴻基地產截至2019年12月底的短期銀行及其他借款110.5億港元、長期銀行及其他借款1126.5億港元和永久資本證券（Perpetual Capital Securities）38.1億港元相加，再減去公司持有的現金223.8億港元，便可以得出淨負債1051.3億港元（110.5 + 1126.5 + 38.1 – 223.8），較2019年6月底的淨負債767.8億港元增加了37%！淨負債上升主要是因為公司於2019年11月透過政 府招標以422億港元購入一幅坐落及毗鄰高鐵西九龍總站的大型優質商業地皮，其可發展的總樓面面積高達316.4萬方呎。

把2019年12月底的淨負債1051.3億港元除以股東權益5697.6億港元，得出淨負債比率為18.5%（1051.3 ÷ 5697.6）。雖然淨負債比率較2019年6月時的13.6%有所上升，但還算是健康的水平，財務槓桿不大，應該足以抵禦樓市有機會受新型肺炎疫情影響而出現的下跌週期。

把資產負債表上的股東權益5697.6億港元除以公司的發行股數28.98億股，得出新鴻基地產於2019年12月底的每股賬面資產淨值（Book NAV）為196.6港元（5697.6 ÷ 28.98），跟2019年6月底時的每股賬面資產淨值195.5港元差不多。

估值方面，以新鴻基地產於2020年2月28日的收市價110.8港元計算，市賬率（P/B）只有0.56倍（110.8 ÷ 196.6），低於其過去10年的中位數0.73倍（source：Bloomberg）約23%，並接近過去10年的最低市賬率0.52倍（2016年12月）。公司估值稍為偏低，相信已經反映公司短期的租金和物業銷售受到疫情持續、本地經濟放緩及消費疲弱的負面影響。

總的來說，新鴻基地產FY2020年度的中期業績依然穩固，估值稍為偏低，對股價提供不錯的支撐。