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洪聖奇 David Hong
2020-04-14 10:01:46
行業盈利下行,哪些房企還能賺錢?

2019年,房企整體利潤空間持續受到擠壓,無論是營收、利潤規模的持續增長,還是利潤率水平的維持都存在較大挑戰,盈利能力面臨考驗。同時,在行業整體增速放緩的趨勢下,當前房企在拿地、融資等方面的成本壓力仍然持續,利潤率或將繼續面臨下行壓力。

綜合來看,面對壓力,要想在平衡規模增長的同時保證自身的盈利水平、實現提質增效,無論是對房企的投資佈局、產品力打造,還是拿地成本、融資成本的管控都提出了更高的要求。

一、 房企核心賺錢能力是什麼? 近年來,行業整體銷售增速放緩,利潤規模增速的放緩趨勢也逐步顯現,2019年行業利潤增速繼續下行、利潤增長拐點得到確認。同時,隨著前期高地價項目和資本化利息進入結算期,推高了營業成本,行業整體利潤空間進一步受到擠壓,多數房企利潤率水平有所下滑。

而形成對比的是,在行業整體盈利面臨下行壓力的大背景下,2019年仍有部分房企實現了較高的利潤增長、且利潤率水平繼續保持行業領先。其中以華潤、中海、龍光、萬科、新城、融創、龍湖等規模房企為代表的企業2019年內盈利表現相對突出。

我們認為,2019年賺錢能力仍然很高的房企有以下總體特徵:淨利潤、歸母淨利潤總規模較高,並保持一定的同比增速;同時,毛利率、淨利率、歸母淨利率以及ROE水平高於行業平均,且持續保持在行業高位。其中,除了並表項目的結算收入之外,房企賺錢能力的核心——淨利潤的高低,還與企業的收益和成本有關。收益主要包含合作開發項目中對聯營及合營公司的投資收益、投資物業的公允價值重估收益以及投資物業租金收入等。成本的高低也決定房企的利潤水平,考驗的是房企的成本管控能力,包含融資成本、土地成本和銷管費用等。

二、 這些房企都是怎麼賺錢的? 華潤置地:投資物業貢獻凸顯 以華潤置地為例,華潤置地通過投資物業公允價值重估及租金收入的優勢連續保持很強的盈利能力。連續三年營業收入穩步增長,2019年實現總營收1477.4億元,同比增長21.9%。淨利潤、歸母淨利潤以及ROE的增幅均與行業平均基本持平。2019年,華潤置地整體毛利率37.9%、淨利率23.3%、歸母淨利率19.4%,處於行業較高水平。

這主要是得益於華潤置地的投資物業規模行業領先,2019年實現租金收入95.3億元,同比增長29.8%,佔到除稅前溢利的15.6%;同時,投資物業毛利率也達到66.5%的較高水平。此外,2019年華潤置地的投資物業公允價值重估收益達到了105.6億元,佔到除稅前溢利的17.3%。對企業淨利率和歸母淨利率的提升起到了重要的支撐作用。

中海地產:一二線佈局、財務管控優異 又如中海地產多年來保持高盈利的背後除了其聚焦一二線核心城市的佈局,還得益於其優異的財務情況以及極低的融資成本。截至2019年末,中海地產加權平均融資成本僅為4.21%,淨負債率32.69%,均處於行業較低水平。

2019年,中海地產實現淨利潤427.5億元、歸母淨利潤416.2億元,雖然受銷售增速放緩影響,中海2019年的利潤增幅遠低於行業平均水平,但其歸母淨利潤的規模仍保持在行業第一位置。2019年,中海地產的毛利率下滑至33.66%,比萬科低2.5個百分點,維持行業上游水平。淨利率、歸母淨利率分別達到33.7%、26.1%和25.4%,雖然較2018年均有所下滑但仍保持行業領先優勢。

融創中國:收並購低成本、產品高品質 融創中國則是得益於近年來銷售規模高速發展,2015年-2019年間的合同銷售復合增長率達69%。銷售的增長帶動了利潤規模的提升,2019年融創實現淨利潤281.6億元、歸母淨利潤260.3億元,分別同比大幅提升61.4%和57.1%,遠高於行業平均增速。

同時,融創通過多渠道拿地控製成本、用高品質產品打造高溢價,實現了盈利能力的提升。一方面,收並購的成熟運作使得融創中國以較低的成本優勢迅速獲取優質項目。如2019年通過收並購獲取的土地佔整體的比例達50%,截至2019年末融創總土儲平均成本僅4307元/平方米。另一方面,融創堅持高標準拿地以及聚焦一二線城市的佈局策略,憑借其出色的產品打造能力實現了項目的高溢價銷售,對比拿地成本而言利潤空間更為充裕。此外,2019年融創實現聯營及合營公司投資收益81.5元,同比增長64.4%,合作非並表項目的投資收益增長也對其歸母淨利率的提升起到了積極作用。

總結: 綜合來看,面對企業經營利潤空間受到擠壓、行業盈利下行趨勢的壓力,房企只有通過修煉內功、提質增效,不斷優化項目的投資佈局,提高自身的產品力打造以及成本管控能力,才能在逆勢下獲取利潤、保障自身盈利預期的實現。