一、 市場綜述：剛改、自住需求為主，非限購區域市場熱度高 2019年春節過後南昌進入傳統樓市旺季「金三」、「銀四」，市場回暖，樓市成交量整體處於平穩且有所上漲態勢。但區域熱度分化明顯，隨著城市板塊的擴張和中心城區樓盤稀缺性的彰顯，住宅成交熱度偏向近郊，主要集中在九龍湖、青雲譜、南昌縣及新建區，特別是非限購區九龍湖成交量領跑主城區。此外，中心城區部分項目出現一、二手房價格倒掛，但並不具備普遍性。當前南昌市場適銷產品多為100-120平方米三房，以本地及周邊縣市客群改善自住為主，且更為偏好「江、學區、配套完善」的項目。

整體而言，南昌主城區成交量依然能保持在年均500萬平方米左右，成交主力仍是不限購區域，特別是九龍湖，佔到全市成交四分之一體量。價格上，新舊城區價格並無太大差異，但受限於教育、商業配套等落地不足，整體呈現出舊城堵、新區空的局面。無論是從實際市場價格還是土拍地價來看，各板塊的最高限價都在不斷提高，預計下半年房價或許還有小幅上漲的跡象。

二、 區域發展規劃：「一江兩岸」，南北兩城，新區空、舊城堵 南昌以贛江為界，分為「一江兩岸」,贛江以東為老城區，以西為新區，並啓動城市環線規劃構建，整體形成了擁江而建、先發展兩邊再到中間的「剪刀」城市格局。新城區以萬達廣場為中心,高鐵西客站和省市政府都已落地，基建道橋十分便利，規劃充足但實際城市配套匱乏；舊城區配套齊全，學校、醫院集中但城市擁擠發展實則再無空間。交通方面全市規劃建設4條地鐵，目前1、2號線已開通運行，預計明後兩年將陸續完成地鐵3、4號線的貫通。

三、調控政策：部分項目通過精裝，綁車位等手段突破限價 2019年南昌樓市政策並無太大變化，限購、限售、限價、限貸依然存在。市區除新區九龍湖、象湖以外本市戶籍限購1套，非本市戶籍需連續2年繳納個稅或社保限購1套。限售方面按簽訂購房合同起算週期5年，按拿到產證起算滿2年可上市交易。目前各區域無統一限價標準，各項目限價隨拿地價而定，早年拿地的項目不限價。目前突破限價主要靠精裝修或者捆綁車位，早前還存在價外款的方式。限貸方面，首套房首付比例不低於3成，利率上浮10%～20%；二套房月供結清首付4成，未結清首付5成，利率上浮20%~25%。

四、客群結構：本地自住客為主，郊縣客戶佔比提升至4成 本地剛需、剛改客戶為市場成交主力客群，中心城區以地緣性客戶為主，紅谷灘的客源主要來自東、西湖區。2014年以來周邊市縣的客戶比例顯著增加，佔比多達40%。此外，不限購九龍湖區域公務員客群佔比較多，外地投資客佔比也達到30%。另，住在舊城區的本地限購客群前來自住和投資，僅有很少一部分返鄉置業客群。

五、購房偏好：剛需、剛改精裝房為主，90-120平方米市場接受度最高 市場成交主力面積段為90-120平方米剛需、剛改產品，且由於剛改人群對價格敏感度高，總價段在150萬以內的產品更易去化。受限價影響，目前市面上通過精裝修來突破限價，精裝價格以144平方米面積段為界，144平方米以下精裝標準不超過3500元，144平方米以上精裝標準不超過4500元。購房者非常看重「江、基礎配套和學區」，特別是學區，同一區域有無名校房價差異可達3-5千元/平方米。

六、土地市場：上半年土拍熱度高，後期供應主要集中在南昌縣、新建區 2019年上半年南昌商住辦用地整體供大于求，主要集中在南昌縣、九龍湖，中心老城區基本已無大規模淨地供應；成交主要以居住用地為主，從區域來看南昌縣最為火爆，其次是九龍湖和高新區。限價情況下，上半年各區土拍依然多以溢價成交，平均溢價率45%，土拍熱度較高。綜合來看，上半年南昌經營性用地整體供應完成率不足三成，預計下半將迎來供地熱潮，其中南昌縣、新建區將是供應熱點區域。

七、產業支撐：傳統加工型產業為主，VR技術得到大力支持 南昌沒有特別明顯的支柱型產業，主要是傳統加工型經濟，目前包括汽車及零部件、建材、生物和新醫藥、旅遊業、動漫等，比較有名的企業有江鈴汽車集團。近年來，南昌市政府積極推動產業轉型升級，VR技術產業發展得到大力支持，綠地集團與南昌市政府、華為技術有限公司三方建設的VR特色小鎮正式落戶九龍湖。

總體來看，南昌房地產市場的發展主要是依靠本地及周邊縣市客群帶動，雖為人口流入型城市但實際增長需求有限，目前市場熱度不及大多二線城市。未來若新城區相應配套落地跟不上，城市很大可能將長期停留在目前老城擁堵新區「空城」的階段。