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洪聖奇 David Hong
2019-07-12 01:06:00
今年企業減倉三四線,但這些城市還是熱門

2018年下半年以來,在中央嚴控金融風險、著力推動金融去槓桿的背景下,三四線城市棚改貨幣化安置部分收緊。2019年上半年,受制於前期市場購買力透支、疊加棚改貨幣化安置政策的漸次退出,三四線城市整體成交下行。部分前期市場熱度較高的三四線城市面臨較大的下行調整壓力。

我們發現,2018年9月以來行業整體投資力度大幅縮減。企業戰略層面,2018年四季度至今,有數量近7成的百強房企在三四線城市新增土地投資佔比較2018年前三季度有不同程度的下降。在三四線城市市場下行調整預期下,多數房企選擇收斂三四線城市佈局、或是戰略性回歸一二線城市,僅少數房企選擇繼續向三四線城市下沈。從城市角度來看,各主要城市群中仍有部分三四線城市市場熱度較高,這類城市大多位於核心城市群輻射範圍內,受益一線和核心二線的規劃利好及需求外溢,房企投資相對較為積極。

一、 政策面收緊、市場成交下行,房企三四線城市投資力度降低 2014年以來,國家棚改貨幣化安置政策對三四線城市市場的快速發展起到了催化劑的作用。但2018年特別是下半年以來,在中央嚴控金融風險、著力推動金融去槓桿的背景下,三四線城市棚改貨幣化安置部分收緊。一方面,庫存較高的三四線城市貨幣化安置繼續推進;另一方面,房價上漲壓力較高的熱點三四線城市階段性退出,更多采用新建棚改安置房的形式。

2019年以來,國家棚改開工量開始明顯縮減,4成以上省市的棚改計劃開工量同比腰斬。同時,部分省市棚改貨幣化安置逐漸淡出,典型如長春取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵,山東在全省範圍全面取消棚改貨幣化安置獎勵。我們認為,當前房地產行業整體尚處於下行調整期,特別是對於三四線城市而言,隨著棚改帶動的增量購房需求快速抽離,部分三四線城市市場將面臨調整壓力。

二、 百強房企中近7成企業在三四線城市新增投資佔比降低 據統計,2018年第四季度至今,有數量近7成的百強房企在三四線城市新增土地投資佔比相比2018年前三季度有不同程度的下降。具體來看,部分企業在三四線城市短期需求透支、棚改貨幣化安置淡出、市場預期趨冷的背景下,選擇收斂三四線城市佈局、或是戰略性回歸一二線城市。而同時,也有少數房企2018年四季度以來選擇繼續向三四線城市下沈。

旭輝自2017年以來從原先單一的一二線佈局新進入三四線市場,2018年在「減一線、穩二線、增強三線」的策略下,施行了一輪三四線重點佈局,三四線新增土儲建築面積佔比達到了52%,同比增加37個百分點。但自2018年四季度以來,隨著三四線市場轉弱,旭輝開始將態度轉向謹慎,在把握城市分化和市場輪動節奏的情況下,放緩了三四線佈局節奏,三四線土地投資金額佔比較前三季度下降了34.4個百分點至14%。

雅居樂截止2018年末3623萬平方米的土地儲備中,約七成土儲集中在三四線城市,2018年全年新增土地投資中三四線城市的權益建築面積佔比也近84%。在三四線市場下行調整的背景下,雅居樂2019年的佈局戰略轉向重點聚焦一二線和核心城市周邊的優質三線。2018年四季度以來,雅居樂在三四線城市投資略有收縮,投資金額佔比下降了22.7個百分點。而在二線城市明顯加碼佈局,同時雅居樂於今年6月首入北京,以逾30億元的總價競得北京市亦莊經開區一宗住宅用地。

三、部分三四線城市市場預期仍然向好,企業投資熱度相對較高 2018年四季度至今,行業整體投資態度趨於謹慎,百強房企在三四線城市的投資佔比較2018年前三季度有顯著回落。但我們發現,各主要城市群中仍有部分三四線城市市場預期向好,企業的投資熱度也向這部分城市有明顯聚焦。這部分城市大多位於核心城市群輻射範圍內,受益一線和核心二線的規劃利好及需求外溢,市場熱度相對較高。

長三角區域一直以來都是中國房地產市場發展的熱門板塊。2016年《長江三角洲城市群發展規劃》批准,划定了長三角城市群範圍,包括上海、江蘇、浙江、安徽的26個城市。2019年3月政府工作報告將長三角區域一體化發展上升為國家戰略,在城市聯效應和國家戰略推動下,長三角城市群三四線城市的市場預期進一步向好,備受房企關注。

在珠三角經濟區及其輻射範圍內,海峽西岸城市群、珠三角灣區城市群和北部灣城市群熱度較高。在百強房企2018年四季度至今所有三四線城市的新增土地投資中,上述城市群三四線城市投資金額佔比分別達18.6%、13.7%和1.7%。其中,海峽西岸城市群相比於2018年前三季度而言佔比提升2.8個百分點,北部灣城市群佔比略降

我們認為,從城市發展前景和房企三四線投資的城市選擇來看,位於核心城市群輻射範圍內、受益一線和核心二線需求外溢以及城市群規劃利好的三四線城市,更受房企青睞。中長期來看,環都市圈的三四線城市因人口外溢、產業承接等因素更具備長期發展潛力。這類三四線一般而言城市人均收入水平較高、人口吸附力和城市基本面尚佳。隨著都市圈核心城市的城區擴張、新城建設、產業轉移以及其自身城鎮化的發展,這些環都市圈的三四線城市將會受益地緣優勢得到更多的資源傾斜和發展機會。而對於部分非核心三四線城市市場而言將延續調整走勢。一方面,這類城市前期剛需基本消耗殆盡,房價水平相較居民收入也達到購買力瓶頸,本地人口的後續購買需求增長乏力。另一方面,這類城市整體市場缺乏穩定的經濟、產業需求支撐,即使政策有所放鬆也難以緩解城市人口淨流出的格局,未來城市市場整體發展前景存在較大的不確定性。