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洪聖奇 David Hong
2020-04-23 09:22:04
經濟跌房價漲,深滬杭們豪宅瘋搶為哪般?

受疫情影響,一季度GDP同比降6.8%,而在這一時點核心城市房價反常大漲,部分城市豪宅火爆售罄。積壓自住需求有序釋放推動樓市逐步復蘇中,出現了「房抵貸」等借資炒房的「雜音」,遂致央行及相關地方的快速徹查,再表監管層對落實「房住不炒」的堅決。樓市復蘇仍將以支持剛需、剛改合理住房需求為主,堅持「穩地價、穩房價、穩預期」的調控基調不變。

一、 全國經濟下行,3月70城房價環比上行,杭州、深圳等房價大增

疫情衝擊下,國內經濟衰退。一季度GDP同比降6.8%,較2019年四季度大幅下滑了12.8pts,為近20年以來首次負增長,且跌幅甚至大於2008年。出口、投資、消費降幅均創歷史新低,受此影響就業壓力巨大,一季度末城鎮調查失業率為5.9%,失業率上升,收入預期下滑等皆成定局,未來不確定加大,最終一定會傳導到房地產需求層面。

然而意外的是,國內70城房價環比上行。3月一、二線主要城市一、二手房房價環比均顯著上揚,一線城市新房微增0.03%,二手房大漲0.38%,漲幅升至近半年最高;二線城市新房、二手房一改環比漲幅收窄的趨勢,分別環漲0.15%和0.12%。分城市來看,杭州新房房價環比上漲1.3%,漲幅最大,深圳二手房房價環比上漲1.6%,漲幅最大。總體而言,在宏觀經濟各項下行的節點上,以杭州、深圳為代表的核心城市房價不降反升。

二、 豪宅成交激增推高城市均價,高端項目受「購房者」鍾愛卻為哪般

豪宅成交佔比增加帶動房價結構上行的主要因素。從3月一、二線城市新房成交情況來看,在多核心城市樓市快速復蘇中,豪宅成交佔比顯著上升。其中上海豪宅成交金額達35萬平方米,佔3月全市新房銷售金額的16%。深圳、杭州豪宅成交佔比更高,分別達到66%、43%。據CRIC監測,受此影響下深圳、杭州3月成交均價同比上漲7%、35%,其中杭州環比漲幅更是達到18%。可見,豪宅成交激增是拉動房價結構性上行的主因。 

事實上,實際市場情況中復工以來豪宅項目也是頻頻勁銷。例如深圳招商太子灣·灣璽開盤當日即售罄,總銷42億元。又如近日上海碧雲尊邸開放認籌,當前認籌率已超318%。又見深圳南山區、寶安區等熱點區域新房項目出現「喝茶費」等現象,後疫情時代核心城市豪宅正受火爆追捧。

值得注意的是,不同3月初蘇州等部分城市開盤售罄,普遍基於開盤價格大幅低於周邊二手房,存在一二手倒掛價差。4月以來「購房者」 尤愛追搶的這些高價豪宅,卻並非倒掛利差,這些城市中熱銷項目成交均價遠高於區域均價,高價豪宅和高端改善項目銷售更加火爆。以杭州、蘇州為例,湖畔雲廬、山水樾瀾庭項目售價分別超區域均價64%和60%。事實上,從實地調研來看近期購房者瘋搶豪宅多以一次性付款為主,購房者持幣「頂格購房」使得套均總價更高的高端項目成為熱捧對象。

三、疫後紓困降准、降息後資金充裕且低廉,造就「借-房-貸」另類投機閉環

由上文可知,豪宅成交結構性上揚導致了經濟下行而房價上行,而購房者瘋搶高價豪宅是內部關鍵。那麼購房者「頂格購房」的資金何來?動機何在?

對衝經濟下行壓力,央行去年以來連續降准、降息,適度寬松貨幣政策扶持企業增長,市場流動資金相對充裕,從非金融企業貸款同比持續增長就可見一斑。今年一季度非金融企業短期貸餘額達32萬億元,同比累計增速達10%,較前2月擴大了2pts並達到近兩年以來新高,由此可見,當前爆發出來的企業「房抵貸」推高房價的現象只是積累到一定程度的外化顯現。

與資金量大而伴隨的則是資本成本的下降,LPR大幅度下移。最新的4月LPR報價中,1年期品種報3.85%,上次為4.05%,下降20BP,並創去年8月份啓動以來單次最大降幅;5年期以上品種報4.65%,上次為4.75%。此外「分對稱」式降息延續使得市場短期、中長期貸款間存在一定利差。

市場資金充裕、低廉且利差的存在助推「貸買房再抵貸」閉環形成,這既是購房者資金來源也是動機所在。在市場資金充裕且相對成本低廉的事實下,假借疫後振興中小企的春風,通過「借長債」-「購房後再抵押」-「借短債」的「物業抵押經營貸」閉環,既能獲取不同期限貸款間利差,也能通過房產構築避險資產。一舉兩得之下,即形成了近期豪宅的資金來源也造成了動機所在。

四、「房住不炒」決心之堅、政策投機只是「雜音」,行業復蘇要增強真實自住需求購買力

為了應對疫情衝擊,中央再三調整貨幣政策、引導資金利率下行,地方也出台了各種政策為企業「紓困」,包括在土地出讓金分期、預售條件放寬、稅費減免、購房補貼、契稅減免、人才新政等諸多方面。

過往經驗表明,每當經濟增長乏力、通脹指數上升時,都會有短期購房潮出現,要麼是基於因量化寬松購買資產可以保值增值的慣性思維即「買房抗通脹」,要麼是基於拉經濟就要刺激房地產之後房價大漲的投機邏輯。

我們認為,當前核心城市樓市快速復蘇也無外乎是疫情壓制的真實自住需求與投機套利兩方需求交糅的結果,普通住宅的正常活躍和改善需求增加都是市場復蘇後的合理表達。一方面較長期積壓的剛需購房者在社會放鬆管控後自然活躍,另一方面隨著核心城市改善房源供應增多,購房者疫情後「換房」的需求也逐步正常釋放。

這樣來之不易的復蘇,真實自住需求的合理釋放需要多方的培育和呵護,房地產市場持續平穩健康發展的關鍵,仍要扶持真實自住需求釋放。近期出現的「房抵貸」鬧劇希望僅是一陣「雜音」,好在從中央到地方的快速反應也表明「房住不炒」的決心之堅定。長期來看,房地產市場的發展仍需要通過恢復和提升剛需層購房能力來激發市場向好的動力。