自2015年起，中央多部門出台多項政策加快培育住房租賃市場，到2017年廣東首次提出「租購同權」，而後全國12城市試點住房租賃制度，長租公寓迎來長足的發展。在新的盈利點與轉型需求的情況下，房地產企業、中介公司、酒店集團、創業公司等紛紛搶佔長租公寓市場。總體來看，長租公寓規模的急速擴張，離不開資本的支持。其中，本文將探討資產證券化和債券融資兩種方式。

一、 資產證券化：產品多樣適合各類長租公寓 對於規模較大的長租公寓企業而言，由於其融資信用較高，因而可以選擇風險較低的融資方式，比如發行資產證券化產品，與銀行等金融機構成立並購基金。這些融資方式的共同點在於融資成本較低，但是對於發行企業的要求較高，因而適合擁有一定規模，且在穩定運營的企業。

長租公寓的資產證券化主要有ABS/ABN、CMBS以及類REITs三種形式，其操作方式和對企業的要求均有差異。其中，由於ABS/ABN的底層資產為租金收益權，其原始權益人無需擁有物業產權，故而該模式門檻較低，可以供二房東類、分散式的輕資產類長租公寓企業使用。而由於CMBS及類REITS則需要原始權益人擁有物業產權，故而僅有房企等重資產類長租公寓企業能夠操作。

具體來看，租金ABS提高資產利用效率。長租公寓的ABS或ABN，是房企、中介或運營商以公寓產權、預期租金或租房貸款作為底層資產，在市場上公開募資的一種融資方式。最早出現於2017年1月，當時魔方公寓發行了3.5億元魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃，從而成為了中國長租公寓領域的首單ABS。長租公寓ABS的出現，解決了長租公寓市場長期以來傳統融資渠道單一的問題，有效降低了融資成本，提高了融資效率。據統計，2017-2018年，市場上共發行了86.1億元的長租公寓ABS或ABN，平均融資成本為5.6%，有力地推動了長租公寓市場的發展。

二、 債權融資：規模企業頗具優勢的融資方式 專項債券未來發行規模可期。發改委於2017年8月15日發佈《關於在企業債券領域進一步防範風險加強監管和服務實體經濟有關工作的通知》中，明確表明相關部門可以積極組織符合條件的企業發行債券專門用於發展住房租賃業務，住房租賃專項債券開始步入房企融資的舞台。專項債券發行方式分為面向合格投資者公開發行與非公開發行兩種。從上交所審核意見看，專項債券是否批准發行根據兩個交易所的反饋，監管層的關注點集中在募集資金用途、是否存在重復融資、租賃住房性質三個主要方面。

2017年12月28日，龍湖獲批發行50億元租賃住房公司債，為國內首單住房租賃專項債券，實現了國內住房租賃融資方面的新突破。截至2018年年底，據不完全統計，共有7家房企發行了住房租賃專項債券，金額共計135.28億元。與此同時，有意向發行住房租賃專項債券的房企也不在少數。根據上交所公開信息以及其他交易所部分消息，截至2018年底，除了已發行專項債券的房企外，還有10家房企的住房租賃專項債券獲得了交易所批准，若加上2019年1月部分獲批發行的債券，未發行的住房租賃專項債券起碼達到484.12億元。

三、總結：形成良性循環才是明智之舉 從2015年至今，我國長租公寓在政策的支持下，從野蠻生長到亂象叢生，從自檢自查再到綜合治理，長租公寓的融資環境也發生了較大的變化：資產證券化繼續受到政策支持；長租專項債券監管趨嚴；網貸及租金貸亂象接連整治等等。

對於規模較大的長租公寓品牌而言，長租公寓的融資渠道無疑更為廣闊，方式包括有資產證券化、專項債券、中期票據等等。但對於規模較小，甚至是初創的長租品牌而言，則能通過股權融資、眾籌、P2P、租金貸等方式進行。事實上不管是債權融資也好，網絡貸款也罷，不變的是提高企業的資金使用效率，支持企業的進一步發展。長租公寓企業在加大槓桿的同時，也切記不可圖快圖大，一味將融到的錢用於擴大規模，可以將部分的資金用於房租償還及現有項目的裝修改造，提升租客租住體驗，並使股東權益得到增長才是明智之舉。此外長租公寓企業也更應從運營著手，增加物業附加價值，提升利潤空間，從而讓長租公寓企業更快地走上良性循環的軌道。