港股大波動下見真章，多隻細價股於低位大反彈，安寧控股（0128）亦見大成交回升，重新上到0.9元水平，是該股重返炒作風口的關鍵價位。但安寧背後，卻涉及華懋集團這個千億王國，隨時不像表面所見，單純的一個炒作。

安寧控股是華懋集團控制的一隻細價股，其表面最大價值，是香港荃灣老圍顯達鄉村俱樂部的一塊地皮，公司正申請更改土地用途，由「其他指定用途」註明「體育及康樂會所」，改劃為「住宅（乙類）6」用途。

公司原預計申建828伙，最新資料顯示，為提升政府部門審批的闖關成功率，公司於2月份大減至559伙，可建樓面面積61.26萬平方呎（約5.69萬平方米）。

據中原數據資料顯示，荃灣區最新實用面積呎價中位數為14812元（港元‧下同）、上限為23101元。

按此推算，安寧的顯達鄉村俱樂部項目總價值將高達90億至141億元水平，而安寧控股最新市值只係15億元左右水平。

這個申請更改土地用途已歷時多年，公司正式申請入紙是於2018年2月9日，此前已有相關風聲傳出引發炒作，在正式申請入紙後，其股價更是一度炒上1.44元水平。

地產行業一向有「一開三」的成本理論，即地價佔三份一、建築成本佔三份一、資金成本佔三份一。不過香港情況略有不同，據香港建造商會第一副會長林健榮表示，當中建築成本只佔樓價15至20%，其餘絕大部份成本是地價和發展商利潤。換言之，安寧控股手持的顯達鄉村俱樂部地皮，內藏價值是30億元起跳。

但要知道，華懋集團自1960年由王德輝家族創辦、龔如心接手，經過60年的發展，集團截至2018年資產淨值已高達1370億元，但公司核心資產卻一直未有上市，安寧控股卻頗有試驗性質，如果市場反應理想，甚至可望成為集團系下一個重要上市平台。

龔如心是於2007年離世的，華懋集團亦已由華懋慈善基金接手管理，但安寧控股當年曾爆出一段小插曲。

於2012年，有報道指華懋集團董事局主席龔仁心懷疑亡姊龔如心生前曾找友好助其持有安寧控股股份，未能追索，遂稱遺產被侵吞尋求警方協助。當時，警方發言人未能證實是否有此事，華懋和其士國際則沒作回應。

據報道引述消息人士稱，龔如心生前表面上持有安寧近三成半股權，但私底下找友好買入股份至超過五成的控制性股權。稱這樣做是為了迴避向安寧小股東提出全面收購。

從各個層面來看，安寧背後的亂局早已解決，否則公司就不會於2018年入紙申請更改土地用途。即是說，這家小小的上市公司亦是龔如心胞弟龔仁心相當重視的一個平台，最大亮點是安寧控股可借今次事件轉型為一家地產發展商，則公司的身價將不可同日而語，今次再突破0.9元相信只是大開車的起點。

作者：香港女分析師總會