在目前政策調控持續、企業規模增長放緩、龍頭房企提質控速、追求高質量增長的行業發展趨勢下，房企一味追求全口徑銷售規模的時代已經過去。與此同時，地價高企，拿地難度和開發風險不斷加大，房企間的合作開發已成為常態。基於當前合作情況的增多，房企銷售操盤口徑和權益口徑更能反映企業自身營銷、運營及投資能力。

一、 合作開發能為房企帶來什麼 近年來，中國房地產行業整體的項目合作開發趨於常態化，各種合作模式也日漸成熟。在行業增速放緩、企業維持業績規模高增長難度增加的背景下，合作開發對於房企而言有降低開發風險、助推全口徑業績增長、提升自身產品力等諸多益處。 （1）撬動更多優質資源，實現全口徑銷售規模增長。目前，合資拿地、項目收並購以及集團層面的戰略合作等模式，已經成為規模房企獲取項目資源的重要途徑。房企通過合作可發可以用更少的資金撬動更多優質資源，實現全口徑業績規模的持續增長。 （2）更高效地獲取土地，助力企業推進全國化佈局。對於在全國化擴張進程中的規模房企而言，通過與擁有優質土地資源的中小房企或有局部區域資源的區域性房企合作，可以更高效地獲取土地，在降低土地成本、減少擴張風險和資金壓力的同時，最大化發揮企業自身的品牌價值、達到雙贏的效果。 （3）開發職能層面優勢互補，提升企業自身產品力。在項目合作開發中，房企可以通過各自開發職能專業層面的優勢互補，在降低開發成本的同時，提升項目整體的產品競爭力以及抗風險能力。如融創通過與綠城的合作，近年來融創的產品力有很大的提升，躋身一流房企之列。 （4）小股操盤、代建成為部分房企的重要競爭力。在以輕資產輸出為主要模式的合作開發中，部分操盤能力、項目管理能力較強的房企，通過成熟的品牌輸出體系發揮自身優勢以滿足規模擴張和盈利增長的需求。如朗詩近年來小股操盤項目較多，其綠色節能建築的打造能力和服務為朗詩帶來了多樣化的投資收益。

二、 房企銷售業績的三種統計口徑 隨著房企之間項目合作開發的增加，目前行業內在統計房企銷售業績規模的過程中，根據企業在不同項目中所扮演角色以及所佔股權比例大小的不同，主要有全口徑、操盤和權益三種口徑。其中： （1）全口徑是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。全口徑榜反映的是企業的城市佈局規模和項目拓展能力。 （2）操盤口徑是以企業操盤為口徑，即合作開發項目的業績僅歸入實際操盤的企業。企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中，操盤口徑更注重反映企業的營銷和操盤能力。 （3）權益口徑是以企業股權佔比為口徑，即將合作開發項目的業績按照股權佔比計入相應企業。權益口徑數據不包括母公司以及關聯方權益、員工跟投部分，權益口徑更注重反映企業的資金實力與投資能力。

三、全口徑規模增長同時，銷售權益、操盤佔比不斷降低 雖然房企在項目合作開發的模式下，通過合營聯營項目助推了全口徑業績規模的提升。但相應的，近年來企業的銷售權益佔比、操盤佔比也呈逐年下降的趨勢。TOP10房企中除了恆大、中海、綠地大部分項目為獨立操盤且權益佔比保持較高水平之外。萬科、保利、新城等房企隨著項目合作開發的增加，銷售權益佔比在一定程度上都有所下降。如萬科、保利近年來積極拓展合作開發獲取土地儲備，按建築面積計算，萬科2019年上半年新增土地投資權益僅為68.6%。保利的總土儲權益也由2016年的71.8%下降至2019年上半年的65.3%。

另截至2019年三季度末，TOP100房企整體的銷售權益佔比、操盤佔比分別在73.5%和86.9%的水平。例如，中駿受項目合作開發增加影響，近年來的銷售權益佔比和操盤佔比有較為明顯的降低，目前在50%-60%之間且低於行業平均水平。

分梯隊來看，TOP30中各梯隊規模房企的銷售操盤佔比較高近90%，TOP31-50和TOP51-100梯隊房企的操盤佔比相對略低分別為80.3%和83%。從權益佔比來看，百強中TOP11-20梯隊房企的加權平均銷售權益佔比較低僅為68.4%。

四、操盤、權益口徑業績及企業高質量增長，應受到更多關注 據統計，目前上市房企在月度營運數據及財務報告中進行業績披露時，絕大多數房企以全口徑銷售金額、面積為主流，僅少部分房企選擇使用權益或操盤口徑。但基於目前行業項目合作開發日趨常態化，銷售操盤口徑和權益口更能反映企業自身的營銷、運營及投資能力，應受到更多的關注。如碧桂園、華潤、陽光城、富力、佳兆業等企業都選擇對權益口徑業績進行披露，也表現了其管理層在企業規模發展的同時，對高質量增長給予了更大的關注。

同時，從企業自身運營及未來發展的角度出發。在目前政策調控持續、企業規模增長放緩、龍頭房企提質控速的行業發展趨勢下，房企一味追求全口徑銷售規模的時代已經過去。規模房企的視線更應該專注於企業自身運營管控及產品力的提升。