在經歷兩年「去庫存」調整後，2018年土地市場在供應上有所增加，進而帶動了市場整體成交體量的上漲，二線和三四線城市的成交量同比上漲表現得更加顯著。但地價並未隨體量而上漲，反而迎來5年內首次回調，市場溢價率降低至冰點，市場整體涼意濃濃。

2019年，土地市場各項管理將持續細化，尤其一二線城市供應的土地類型將更加豐富，競拍方式、出讓渠道更加多樣化；2018年企業在拿地方面的理性回歸也將繼續蔓延至2019年，只要樓市、地市以及金融市場方面沒有大幅度放寬的政策或利好，土地市場在價格方面仍將以較低位水平持續運行，對現金流能力較強的企業來說是比較適合增加土儲的時機。

2018年總結 一、 成交面積：成交量增長速度明顯放緩，年末一線城市加速推地 截止2018年12月中旬，全國300城土地市場成交建築面積24億平方米，小幅超過2017年全年的成交面積，維持在一個較為穩定的狀態。經過近幾年的去庫存，不少城市的可售商品住宅存量已經觸底，為了緩解這一情況，庫存比較緊張的城市今年供應量都有所增加，同時一、二線城市也加大了保障性住房用地供應，但在市場下行、流拍土地數量增加的影響下，成交量增速明顯下降。

土地市場的降溫加劇了地塊流拍現象的發展，導致不少城市的供地計劃難以完成，如北京、深圳、廈門等熱點城市完成度甚至不足三成，因此為了加快供應、平衡供求關係，今年年末不少城市加快了供地節奏，北京、南京更是放寬了土地出讓條件，意圖讓更多企業參與到土地市場的競拍中。

城市層面來看，四季度一線城市推地的步伐明顯加快，特別是今年供地計劃和實際差距較大的北京、廣州和深圳，更是出現了大規模集中拍地的現象。從第四季度成交面積佔全年的比重來看，深圳的比例高達61%，第四季度成交面積超過前三季度成交總和；其次是廣州，第四季度的成交佔比也超過50%；北京在9月初宣佈的「66宗供地計劃」讓其在第四季度的成交量暴漲，比例也達到41%。

二、 土地價格：平均樓板價5年來首次回落，溢價率降至冰點 從整體地價來看，5年來地價首次回落，同比下滑4%；從城市地價來看，多數重點城市地價下滑，僅部分三四線城市同比上漲。與地價下滑相應，土拍溢價率從2017年第三季度以來持續下滑，尤其2018年第三季度降幅較大，7月份確是土地市場由熱轉涼的一個轉折點，開發商拿地的審慎程度大幅度提升，不僅溢價率顯著下滑，與此同時土地市場的流拍率也創下新高。截止至2018年第四季度，一、二線城市的溢價率已經跌破10%，大部分地塊均以底價成交，降無可降；而平均溢價率曾經超過50%的三四線城市溢價率也回落至18%，整體土地市場的競拍激烈程度不比往年。

另外，重點城市流拍率創下新高，不過年末已有緩和跡象。今年重點城市的土地流拍現象引起了廣泛關注，一向地塊推出便受到爭搶的上海、杭州、蘇州等熱點城市都遇到了無人報名導致地塊流拍的現象，在政策收緊、樓市表現平平的情況下，企業拿地的態度從積極變為審慎。從一二線城市2017年以來的流拍率變化可以看出，2017年流拍率基本能夠維持在10%以下，從2018年下半年開始流拍率顯著升高，7月份和10月份流拍率分別高達22%和24%。值得注意的是，從2018年年末的流拍情況來看，持續了小半年的嚴重流拍情況有所緩解，11月份流拍率回落至14%，一二線城市在年末供地的壓力更加迫切，嚴重的流拍情況也更快的得到改觀。

2019年展望 從整體市場運行上來看，2018年的土地市場可謂是「平價走量」，土地成交建面同比上升，但土地樓板價、溢價率走低，流拍概率相比往年也有所上漲，市場處於由熱轉涼的磨合階段。成交結構方面，保障性住房佔據一二線城市的比例持續提升已成為不爭的事實，未來供地類型、供地渠道的多樣性仍會持續提升。年末重點城市已經加速了供地步伐，部分城市的拍地門檻也有所降低，此外樓市方面也有限售鬆動消息傳出，種種跡象表明，政府方面已經在為2019年土地市場的平穩運行預留供應基礎和政策空間。

一、 土地管理持續細化，滿足多層次用地需求 縱觀2018年出台的各類土地政策，從上半年的限價限售到下半年的加大供給、穩定房價，土地市場在管理方面更加細化，陸續在不同城市進行了土地管理方面「查漏補缺」的工作，浙江省進行閒置土地清查行動、遼寧省開展大棚房清理行動等均是政府在土地市場管理方面的進一步細化。

2018年較多重點城市的樓板價有所回落，很大原因在於用地結構的調整，租賃用地、人才安居用地、保障房用地等均是2018年土地市場上的「新勢力」，2019年土地供應多樣化的趨勢還將繼續，其中農村集體用地的入市流轉將會給土地資源緊缺的城市帶來一定的新增供應，上海、廣州已有農村基地用地入市流轉的實例。此外，國務院在年末提出關於用地政策中需要完善養老設施配建的要求，也是滿足多層次居住需求的進一步體現。

二、 地價維持低位，熱點城市成交體量有望繼續提升 2018年，在政策持續收緊的一年中，受益於三四線城市大規模的土地供應，全國土地市場在成交規模上仍然同比上漲，而在年末我們已經可以看到，政策已有鬆動跡象，重點城市更是進一步加快了土地的出讓節奏。在這樣的背景下，2019年土地市場在成交體量維持高位的預期依舊存在。土地價格方面，由於房企已經逐漸回歸理性，對拿地的態度更為謹慎，不少企業在內部都提高了拿地前測算階段的投資回報率，且資本市場環境走弱的預期依舊，2019年土地整體價格預計將持續走穩，市場也將迎來適合仔細甄別、抄底拿地的新一輪戰略發展週期。