一年一度的上市內房企業績會, 從越秀房產信託基金(0405.HK) 拉開序幕了, 今年預計大部份的業績會 將改成線上視頻直播/電話會議形式。
越秀房產信託基金(0405.HK) 關注的人不算多, 但是作為2020年第一家公佈業績的中國房地產相關上市企業(嚴格意義下週二時代中國才算是第一家), 旗下管理项目有兩個位於武漢(越秀財富中心和武漢星匯維港), 公司的情況和應對策略還是很值得大家去借鑒的。
以下是業績會的一些核心要點總結:
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對於武漢項目的防控措施 疫情初期：（12月31日至1月19日）人員管控、環境管控、物資保障、抗疫宣傳 疫情中期：（1月19日至1月31日）商場聯動：上線星匯維港雲購物平臺；全場101個商戶僅有4家疫情剛需型租戶營業，中百生活劇場2月總銷售額同比上升18.8% 復工期：（1月31日至今）復工管理：每日租戶疫情統計，大廈入口安全監測，復工指引宣傳；保障空調、通風、排氣及空氣檢測等系統滿足防疫標準
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對於其他城市零售項目的的防控措施 通過主動管理、積極引導、針對性幫扶等措施，幫助商戶重建信心 受疫情影響最嚴重的零售業態為餐飲、教育培訓、健身及娛樂行業。 銷售管理方面：制定餐飲商戶外賣配送指引；為商戶清理積壓庫存：通過會員商城上新上架及牙科庫存，並配送到家；為商戶拓寬銷售管道：線上行銷、會員社群、官方微信會員推送、樓宇內廣告地推； 客戶管理方面 與客戶注意溝通疫情的損失影響，包括人員、貨品，財務狀況；與客戶溝通全年的行銷思路、瞭解商戶的特別需求，鋪排針對性的促銷、廣告和現場活動等幫扶措施
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對於其他城市辦公樓項目的的防控措施 經營方面：加強白馬公司對疫情的宣傳，讓客戶對會商場經營產生信心；加大投入，推廣及開展線上業務（直播及1688等電商業務），拓展線上銷售管道；春季採購節等活動計畫以線上形式開展業務，線下引流類活動將視實際情況酌情開展；組織參與以內銷為主的深圳服裝服飾供應鏈博覽會
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對於其他城市酒店項目的的防控措施 上半年酒店業績將會“非常疲軟“；國內商務市場有望最早(3~4個月左右)得以恢復；長期來看，經濟持續向好的基本面不會改變；高端酒店在疫情過後不會岀現房價的大幅下跌 節流：人工成本管理：最低人員配置運營；能耗管控：最低設備設施標準運行；其他管控：嚴控食品酒水成本 開源：客戶維護：電話拜訪慰問，瞭解需求；產品打造：針對性打造客房、旅遊、線上及餐廳產品；管道合作：加強與OTA、旅行社、政務、公司等多管道的合作；行銷推廣：官方線上及社交媒體平臺
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對於物業管理项目的防控措施
- 重點關注空氣品質，為客戶提供更高效、安全、舒適的服務
- 採取科學防控策略，築牢安全抗疫防線，保障樓宇內每一單元客戶的健康
- 一份手冊《新型冠狀病毒肺炎防控工作應急預案》
- 六個到位：防控機制到位；設施物資到位；內部管理到位；員工排查到位；宣傳教育到位；安全生產到位
- 十大硬核：最嚴密的防控防疫部署；最全面的公區清潔消毒；最嚴格的大廈進出管控；最先進的空氣品質管制；最領先的紅外測溫設備；最細緻的廢棄口罩回收；最易懂的防護知識科普；最主動的聯動防疫措施；最實用的防疫消毒保障
- 為了遵守越秀房產基金的企業社會責任，並平衡利益相關者的期望，公司將根據具體情況向批發商場，零售商場和辦公室的租戶在一對一協商的基礎上提供租金優惠。
- COVID-19疫情何時會結束以及中國經濟是否全面反彈存在不確定性，管理人將在分析當前租戶基礎和運營情況後，持續密切關注和評估情勢，並將對我們的目標租戶採用更靈活而有效的租賃策略。此外，根據酒店的情況採取合理及審慎的成本控制措施，以節省成本。
- 管理層對商辦市場短期和全年的判斷 寫字樓： 武漢 短期：中小企業占比多，市場壓力大；疫情重災區需時較長，恢復工作和信心時間較長，預計市場完全恢復需時最久 全年：雖暫受疫情影響疊加新增供應影響，預計租金下調，空置率攀升。 廣州 短期：韌性城市，市場目前相對穩定，租戶組成方面規模和行業結構均比較健康，抗疫情風驗力相對較高 全年：相信在疫情結束後，因貿易戰與疫情積壓的需求將得到釋放，加上多項寬鬆政策支持經濟回曖，預計廣州辦公樓市場需求將出現一定程度反彈，租金預計在下半年企穩。 上海 短期：韌性城市，租戶結構優勢明顯，受疫情影響相對較少，但大量供應仍帶來一定壓力；伴隨金融對外開放力度加大，帶來一定機遇。 全年：城市疫情後恢復較快，但受大量新增供應影響，全年空置率預計有所上升，租金下調。 杭州 短期：一方面中小企業多，將會受到一定程度影響；另一方面電競數娛、電商、數字新媒體、生物醫藥等行業則會帶來新租、擴租可能性，為市場注入新動力 全年：目前大部分業主暫不減租，但中小企業居多，無可避免受疫情影響，租金大概率微降，空置率小幅上升。 商業 武漢 短期：線下購物中心除了超市幾乎關門，對零售商業帶來較為嚴重的打擊，尤其中小商戶面臨巨大的考驗，購物中心空置會因此上升，租金下降 全年：在疫情所帶來較大負面影響及新增供應影響下，預期空置率上升，租金下降明顯 廣州 短期：目前疫情對商場營業時間、人流都造成較大影響，需求受壓情況下對租戶造成一定壓力，預期短期內空置上升，租金有所下調 全年：預期零售商業恢復較快，空置率及租金整體平穩。
7）公司業績 整體業績: 全年實現經營收入20.58億元人民幣，同比增長1.3% 現售物業收入淨額14.95億元人民幣，同比增長1.8% 資產規模增加至364億元人民幣，同比增長1.6% 資本管理取得成效： • 有效管理流動性風險： 全年實行再融資52億港元，融資成本（實際付息成本）是3.82%，比去年同期上漲了約30個bp，漲幅比hibor（平均上升量55個bp）要低25bp; • 優化資產結構：成功收購了城建大廈和財富廣場289個停車位； • 市值管理效果顯著：市淨率去年年底達到了1.04倍，成效較大
成熟的项目情況: 廣州國金中心市盈淨收入11.33億元人民幣，同比上升了1.9%；寫字樓出租率達到了96.8%，租金單價是230.6元； 國金天地出租率達到了98%，租金單價同比增長5.2%，收入同比增長2.7%； 四季酒店實現收入4.36億元人民幣，同比增長1.2%，入住率達到了83.5%，平均房價是2074元，同比增長2.2%。 雅詩閣公寓實現收入1.17億人民幣，同比增長4.1%, 入住率是93.2%，平均房價達到1052元，同比增長4.5%; 白馬大廈出租率繼續維持100%，租金單價632.4元; 維多利廣場租金單價271.5元，同比收入增長8.2%; 財富廣場出租率達到99.2%，租金單價同比增長2.7%，成金大廈出租率96.3%，租金單價同比增長1.3%; 上海越秀大廈出租率達到92.2%，分別高出所在的竹園區、陸家嘴出租率10個百分點。
成長性项目的情況: 杭州維多利出租率從2018年末收購時的83.4%上升至92.1%，增幅達到了8.7%，租金單價同比增長5.7%； 武漢財富中心新簽合同面積是3.6萬平方米，出租率上升至75%，同比上升了7.2%。實現經營收入1.4元，同比增長34.8%； 武漢星匯維港出租率達到99.5%，基本處在滿租狀態，同比增長1.5個百分點，淨收入同比增長了32.1%。 武漢项目業績保障安排: 越秀地产对武汉项目2019年的业绩保障是基础性调整，净利润是9800万，实体经调整的净利润是8050万。差额17.1750万由越秀地产来补足。上半年已经支付了1463万，下半年还要营收大概是284万。
債務結構和融資成本: 債務結構：總借款142億人民幣，其中港元貸款占比較大（占67%） 2019年的融資成本約5.35億，主要是港元，債券比例比較大。同時，4美元債券的利息相對高一些，銀行固浮的比例將用美元、美元、債券、港元債券和以及實施利率對沖的這一部分加上人民幣貸款，那麼人民幣貸款是以基準為基礎，相對來說是比較固定的。這部分大概占了48%。浮動利率的融資占54%。境內外的公司的結構境外用資占了87%，境內人民幣占13%。由於我們對境外的32.95億港元和4億美元的融資已經做了最終產品，所以整個的外匯的敞口下降到64%。
免責聲明 本文根據公司2019年全年業績會議交流記錄整理，若有遺漏或錯誤，請以上市公司公告為准，本文不構成任何投資建議，請謹慎參考。如需轉載請表明出處，不得對文章內容有任何歪曲的引用、刪節和修改。