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洪聖奇 David Hong
2018-11-22 03:06:00
長三角熱點三四線市場變化 --- 紹興篇

2017年3月紹興房地產市場轉暖,主要原因在於棚改貨幣化安置加速推進,帶動大批增量購房需求,補償標準因區域而異,大都1-1.5萬/平方米不等。隨著成交轉暖,房地產庫存快速去化,並降至較低水平。2018年下半年市場轉冷,購房者觀望情緒濃重,普遍預期房價將回調。

縱觀紹興總體情況,2017年GDP5108億元,列浙江省第四位,同比增長7.1%。人均GDP10.22萬元,同比增長6.6%,三次產業佔比分別為4.0%、48.8%和47.2%。年末常住人口501萬人,比上年末增加2.2萬人,其中城鎮人口328.2萬人。城鎮化率65.5%,比上年提高1.2個百分點。戶籍人口446.48萬人,常住戶籍人口比1.12。出生率10.77‰,死亡率7.89‰,人口自然增長率2.88‰,比上年提高1.53個千分點。城鎮常住居民人均可支配收入54445元,同比增長8.2%。主導產業為布料,小企業主較多,且有較強購買力。

從政策環境來看,目前限售2年,首套、二套首付分別為30%和40%。紹興不限購,在市區(越城區、柯橋區、上虞區、袍江開發區、濱海新城)新購買的住房(含新建商品住房和二手住房),限售2年。首套房首付30%,利率上浮15%-20%,二套首付40%,利率上浮20%-25%。2017年10月市區限價政策升級,從原先不得高於備案價的5%變為不得高於備案價,同一樓盤加推的相同類型的房源價格不得高於上期備案價。各項目案場限定網簽套數,但限價、限簽政策實際執行層面相較寬松,皆有協調的空間。

從區域市場來看,鏡湖新區乃房價高地,柯橋區小企業主購買力強勁。主城區可以簡單劃分為五大區域,柯橋區:2013年撤銷紹興縣,設立柯橋區。外地人居多,不乏小企業主,市場購買力較強。未來有杭紹城際高鐵規劃利好,預計2021年底完工,房價1.5-1.8萬/平方米。鏡湖新區:2002年開始規劃,2018年3月市政府搬遷,市政配套趨於成熟。未來有地鐵規劃利好,預計2022年地鐵1號線通車。全市價格高點,房價約2.5萬/平方米。越城區:老城區,城東市政配套優於城西,房價1.5-1.8萬/平方米。袍江開發區:工廠較多有污染,不宜居。上虞區:2013年撤縣設區,房地產市場相較封閉,本地人出不去,外地人進不來。

從客戶結構來看,投資需求退場,地緣性客戶佔比超8成。購房者以本地客戶居多,且以地緣性客戶為主,佔比在80%以上,跨區域購房的案例著實有限。投資性需求退場,杭州蕭山區外溢投資客佔比不足10%,主要位於柯橋區,其他區域佔比更低。

從土地市場來看,地價翻倍上漲,因前期大量供地市場存去化壓力。近年來,紹興土地價格大幅上漲,2017年土地成交樓板價約5000/平方米,2018年普遍超1萬/平方米,地價近乎翻番。期間房管局大量供地,但市民購房需求畢竟有限,供求關係逐漸轉向供過於求,未來市場有去化壓力。隨著市場轉冷,供地節奏明顯放緩。

從營銷去化來看,去化表現明顯分化,特價房、贈送車位等暗地降價。各項目去化表現明顯分化,越城區世茂璀璨明樾日均到訪量4-5組,週末15組,每周成交4-5套,去化表現平平;鏡湖新區融創紹興壹號院日均到訪量30組,週末100組,現已認籌150組,新開盤去化不成問題;11月公元2020首開215套,除底樓、頂樓之外,基本去化完畢。儘管房價沒有普降,但多項目暗地降價,營銷手段不乏打折、特價房、贈送車位等。本地人不缺房,戶均2-3套,市場需求近乎飽和。受買漲不買跌心理影響,市場觀望情緒愈加濃重。

展望未來,紹興房地產市場不乏亞運會、杭紹城際、地鐵等炒作概念,但由於房價升至階段性高點,普通工薪階層月收入4-5千,購買力明顯不濟。房地產市場前景不容樂觀,成交將明顯縮量,房價將高位盤整,未來或有回調壓力。