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洪聖奇 David Hong
2019-05-17 01:04:00
僅住宅、東部地區銷售增長,投資開發增速再新高

15日上午,國家統計局公佈了2019年前4月全國房地產行業的各項數據:4月銷售面積成交量環比下降22%,同比漲幅回落0.5個百分點,但銷售均價環比上漲9%,東部地區銷售支撐全國獨漲。在施工和新開工持續大幅增長帶動下,開發投資額增速也衝高至11.9%,而土地購置面積增速繼續回落。我們認為,2019年後續銷售表現仍將「維穩」,投資開發額將繼續維持高增速。

一、4月商品房成交量跌而均價環漲9%,住宅、東部地區獨撐「一片天」 2019年4月,整體來看,全國商品房銷售面積為12256萬平方米,銷售金額為12102億元,兩者環比分別下降22%和15%,符合「金三」「銀四」的慣例。分物業類型來看,僅住宅銷售面積和金額出現漲幅,因此可見當前的「銀四」增長依舊主要以住宅的支撐為主。值得注意的是,從同比增速來看,銷售面積與銷售金額增速變化不一致,銷售面積漲幅收窄0.5pts但銷售金額漲幅擴大了5.6pts,導致全國商品房銷售均價出現了環比9%的較大上漲。考慮到當前多個城市限價出現放鬆,預計後續銷售面積與金額的差異將繼續擴大,均價也將隨之上漲。

從銷售結構來看,東部地區銷售數據獨撐「一片天」。僅東部地區銷售面積降幅比1—3月份收窄2.5pts,中部地區和西部地區增幅分別回落0.4pts和0.5pts;東北地區累計增速由升轉降至-4.2%。由此可見東部地區已結束頹勢掀起新的一波行情,其餘地區在補漲結束後進入調整期。

二、加快施工與新開工推動開發投資增速連續4月保持兩位數增長至11.9% 從投資開發角度來看,房企的投資熱情保持「燃」勢。2019年1-4月,全國房地產開發投資額累計達到34217億元,累計同比增速到11.9%,較1-3月繼續擴大了0.1pts。從單月量上來看,4月同比增速也高達11.97%。

開發投資額繼續保持高水平增速主要在於企業新開工保持高增長的同時,也加快施工進度帶來建安投資增長。數據顯示,4月房企新開工面積與上月基本持平且同比增長15%,而前4月房企施工面積累計同比增長8.8%,增速比前3月提高0.6個百分點,這都對開發投資額增速有所支撐。另一方面,與之密切相關的土地購置面積和土地價款,前4月累計分別同比下降33.8%和33.5%,降幅分別比前3月繼續擴大0.7個百分點和6.5個百分點極大抑制了開發投資額增幅擴大。即便如此,當前開發投資額累計增速仍保持高位增長。

我們預計,施工和新開工等未來仍將有望保持平穩增長,對開發投資增速起到支撐作用,其同比增速短期內將繼續維持高增速。

三、4月新開工面積同比增15.5%,高基數與城市分化使整體土地購置降幅繼續擴大 從施工和新開工來看,前4月房企施工面積同比增長8.8%,其中住宅增長10.4%;前4月房屋新開工面積累計同比增漲13.1%,較此前擴大1.2個百分點,住宅新開工面積同比增長13.8%,成為房屋新開工面積上漲的主要支撐。4月單月新開面積達19824萬平方米,環比僅微降0.45%,但同比上漲15.5%,仍然處於高位。這主要由於隨著一線和部分核心二線、三四線城市市場銷售回暖,房企普遍加快開工、加緊項目入市銷售意願走強。

雖然近期各城市土地市場高單價、高溢價地塊成交頻頻,但全國企業土地購置仍在下行。數據顯示,前4月土地購置面積和土地成交價款分別同比下降33.8%和33.5%,降幅分別比1-3月擴大0.7個百分點和6.5個百分點。我們認為主要是兩方面原因:其一是土地購置面積的同比降幅一部分是由於去年土地購置面積基數較高導致整體表現弱於城市市場;其二一季度以來的土地成交回升,主要集中在部分二線城市和環核心城市的三四線表現突出,成交量價、溢價率和流拍情況都明顯改善,城市土地市場分化繼續加劇造成整體疲弱。

綜上,我們對於後市給出如下幾點判斷:一是2019年後續銷售表現仍將「維穩」,僅東部地區成交增長來支撐整體行情繼續擴大增幅難度較大,尤其是政策寬松預期減弱之後率先「入市」的東部地區剛需和改善需求或又將觀望,因此預計未來整體市場走勢將「以穩為主」,平穩增長態勢短期不變;二是投資開發額預計將繼續維持高增速,主要基於對新開工面積等指標平穩較快增長的判斷。此外,隨著市場企穩回升,先前成交的新增土地也將陸續開工,轉化為新開工繼續支撐房企開發投資的增長。