近期，北京房租上漲成為繼房價之後的新焦點，長租公寓也因此成為眾矢之的。而作為發展租賃住宅市場過程中的一大主力軍，機構經營的長租公寓被普遍寄予厚望，以期解決前期散戶業主租賃中產生的種種痛點，現在似乎租客只是從一個火坑跳到另一個火坑而已。我們認為，供不應求是房租上漲的核心，政策規範固然重要，但根本方法是增加供給，以平衡供求，穩定租金。

房租上漲的核心在供不應求，長租公寓運營不規範的推波助瀾也難辭其咎。毋庸置疑，北京房租的短期上漲的確與運營商們為擴大市場份額，高價爭搶房源密切相關，實際上背後映射出的是租賃市場供不應求的客觀矛盾，價格永遠受供求關係影響而持續波動：從需求層面來看，一方面以「拆違」為重點的整治工作持續實施造成了需求的集中釋放，部分租客不得不尋找新的房源以供居住；另一方面，2018年畢業季、求職季和即將到來的開學季，三季疊加也使北京的租房市場需求量大幅攀升。從供給層面來看，截止到8月中旬北京租賃房源掛牌面積僅71萬平方米，掛牌套數為7283套，遠遠不及武漢、成都等二線城市，加之北京商品房近年來的新開工量、施工量、竣工量都逐年走低，可入市房源下降導致可租賃房源不足。事實上，此番被推至風口浪尖長租公寓運營商也正是利用了市場供不應求這一點，以「二房東」角色鎖定房源，未來高價出租，賺取其中差價，而前提正是能夠成交、市場接受，否則收儲的房源「有價無市」，最後的虧損也會由運營商們自己承擔。這也正是為什麼這一點只發生在了北京，而其他城市如上海、廣州、杭州、武漢、成都等並沒有這樣的問題。即是一旦供求平衡甚至供不應求，這樣的套利空間就會消失。

機構運營主體只是盤活個人存量房源而沒有增加供給，規範定價權制度不能缺位。目前租賃運營商們備受爭議的主要是以高價爭搶房源從而提升了市場平均租金價格，提高了低收入人群的住房消費成本，這樣的「惡性競爭」實際上是市場低效的表現。一方面機構運營商並未創造新增供給，另一方面租金價格的提升也無疑增加了運營商們自身的成本開支，提高了後期經營風險。之所以運營商們樂此不疲做著這樣的競爭遊戲，主要源於對規模擴張、市場佔有率的強烈需求，而背後更深層次的原因是對未來租賃市場定價權的爭奪。今天各城市租賃市場大體呈現如下情景：90%以上的可供租賃的房源掌握在個人手中，機構運營商們正通過自己的專業能力將個人房源轉化為機構房源，佔據了市場規模的巨大優勢則意味著對當地租金價格的絕對主導權即定價權，以此來反觀運營商們「重金」搶奪房源的行為，也就不難理解其中的邏輯了。

發展租賃住宅市場核心仍在增加供給，才能有助平衡供求、穩定租金。「租購並舉」作為房地產市場調控長效機制的一個基本制度性舉措，加快發展租賃住宅市場的路長且堅，其最近本訴求正在與促進市場供求平衡，促進租金價格穩定，具體表現在以下三個方面：一是從供應端新增租賃房源，一方面加大純租賃住宅用地的供應，去年以來拍出的大量純租賃住宅用地基本都以遠低於周邊商品住宅用地的價格成交，壓低了拿地成本也是為後市項目入市的租金價格騰挪出足夠的空間，另一方面政府也加大了公租房、廉租房建設，以求解決外來人口的居住問題；隨著可租賃房源的增多，租賃市場供不應求的矛盾將得到有效緩解。二是引入多元主體，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務，將個人手中的閒置房源進行轉化，提升資產使用效率，許多長租公寓運營商也得以蓬勃發展；這其中的確存在為爭搶房源而惡性競爭等行為，但引入多元主體從本質上而言是提升市場效率的行為，不能「一家獨大」的機構運營商們會為了贏得更多的客戶而不斷優化服務品質。三是從需求端來看，不斷保障租客權益，鼓勵租賃消費。如試點推廣租售同權，承租人可以同等享受教育、醫療等基本公共服務，此舉有助於讓外來務工人員在短期內無後顧之憂；而租房者可以提取住房公積金用於支付房租，這也在「變相」降低租客們的租賃負擔。

綜合而言，不容否認的是，當前長租公寓運營商在初期種種不規範的經營行為的確短期內推個別城市租金上漲起到了推波助瀾的作用，本質還是供不應求所致。從長期來看，隨著發展租賃住宅市場的各項舉措推進落地，平衡供求矛盾，保障租金與收入相匹配，能夠維持租金相對穩定。