自2016年6月國務院推出了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》開始，就拉開了我國全面部署加快培育和發展住房租賃市場的序幕。此後在政策的推動下，各大房企紛紛佈局長租公寓。據不完全統計TOP30房企中，已進軍或表示將佈局長租公寓的房企已達到了近20家，可見長租公寓已成為了房企佈局多元業務的一個主要趨勢之一。本文對處於長租公寓不同發展階段的房企進行總結、分析，並認為從戰略來看，規模和軟實力兼顧，才是長租公寓制勝的關鍵。

1） 萬科、龍湖、旭輝等已形成一定規模 目前從房企佈局長租公寓的情況來看，萬科、招商於各房企中佈局時間較早，且已形成了一定的長租規模；此外龍湖、旭輝等於2017年前開始佈局長租領域，發展也十分迅速。據易居企業集團·克而瑞、中國飯店協會、東方證券聯合出品的2017年度《中國租賃住宅行業白皮書》，截止到2017年底，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別位列長租公寓管理規模行業前三。

從這些房企的城市佈局來看，萬科、招商主要佈局深耕深圳、廣州兩地。此外萬科還推出了「萬村計劃」和「聯手國企」等戰略，其中「萬村計劃」旨在深圳多個區域的城中村開啓整租及改造運營工作；而「聯手國企」則指與土地和政策支持的地方性國企合作。而龍湖、旭輝則將華東地區作為了主要戰場，其中以龍湖為例，截止2018年12月龍湖於上海已擁有項目數量20余家，在各城市中遙遙鄰先。整體來看，這類企業已初步完成了長租公寓的全國佈局，並逐步向城市深耕的階段轉變，從而在熱點一二線城市搶佔更多的市場份額，以賺取更多利潤。

2） 碧桂園、保利等發起規模衝刺 雖然目前一部分房企已擁有了一定的規模優勢，但近期不少房企在宣佈進軍長租公寓的同時，也都提出了短期發展目標，未來房企佈局長租公寓的排名也或將面臨重新洗牌，這類規模衝刺的房企中以碧桂園、保利、中駿等為代表。

其中以碧桂園的目標最為宏大，碧桂園於2017年底才正式佈局長租公寓，並推出了BIG+碧家國際社區，定位為城市夢想充電站。雖然佈局時間並不算早，但碧桂園計劃到2020年將建設100萬套長租公寓，其中40萬套自主開發，60萬套靠創新模式拓展。截止2018年8月，BIG+碧家國際社區已進入北京、上海、廣州、深圳、廈門、武漢、東莞等7個城市。

除碧桂園外，保利在長租公寓方面也提出了較高的目標要求。事實上，保利發展早於2015年7月就與優客逸家合作，推出了UOKO公寓。2018年8月，保利發展旗下公寓租賃業務的專業運營公司——保利公寓管理有限公司成立，並推出了小n、N+等品牌線，標誌了保利正式進軍長租公寓領域。截止2018年8月，保利公寓已有十餘個在營項目，管理與儲備房源達一萬余間。保利計劃2020年企業的公寓管理規模將達30萬間，從而成為國內領軍的租賃住房投資運營商。

碧桂園、保利這一類房企雖然佈局時間較晚，但在未來的規模上提出了更高的要求。這類企業通過未來規模擴張後的規模效應使得邊際成本下降，從而為企業帶來更多的利潤空間；此外規模的擴張也有利於品牌影響力，從而帶來更多的品牌溢價。

3）房企試水長租方法各有不同 除此之外，還有一部分的企業仍處於長租業務的起步階段，這類企業如中海、美的、融創等等；還有一些企業雖然目前沒有項目推出，但已明確表示將會試水長租公寓業務，這類企業如福晟、時代、禹洲等等。

值得注意的是，在具體的做法上這些房企也不盡相同，如花樣年主要是從養老領域著手，目前正從自有物業的改造來嘗試長租業務；北辰則是從復合地產的角度出發，以地產為載體，結合多種產業，其中不排除長租公寓；正榮主要是為了盤活存量資產；融創則從「不走量、做高端」的角度出發。不同的出發點，也將為其未來的長租公寓在特性上產生較大的區別。

雖然大部分房企都十分看好長租市場，但仍有少數企業對市場存在敬畏心理。如目前已成立長租公寓管理中心的新城控股，其副總裁歐陽捷就曾表示，長租公寓目前還不是風口，而是風輕，仍需要多看和謹慎。還有一些企業則明確表示暫時沒有系統性地方案涉足長租領域，如富力地產。事實上，目前長租公寓雖受政策扶持，但對於大多數從未有涉足的企業而言仍是具有一定挑戰性的領域。一方面長租公寓會佔用企業大量的資金沈澱，對企業的財務能力有一定要求；此外長租公寓要做出利潤，也更考驗企業的長期運營能力。

整體來看，目前房企的長租公寓佈局已進入白熱化階段，其中萬科、龍湖、旭輝、招商等房企在規模上暫時處於領先，而碧桂園、保利等則奮起直追，有望趕超前列，可見未來的長租公寓規模之爭也將愈發激烈。但長遠來看，在做大長租公寓規模的同時，也更應兼顧軟實力，如何提高運營能力，如何進行成本管控，如何維護好品牌形象等也都將為長租公寓制勝的關鍵。