一、 市場變化：2018下半年政策收緊後成交慘淡，今年4月開始企穩回升 2018年下半年是鄭州樓市最為「惶恐的下半年」，7月-10月，鄭州調控政策頻出，導致「金九銀十」成交量歷年最低，所有類型住宅項目都成交慘淡，每個區域都有大幅度降價，全新開盤與周邊同類產品對比，定價降幅最高可達20-30%，如此這樣，少數剛需產品在2018年底也實現了「一開一清」，但改善項目市場表現明顯差強人意，最為慘淡的要數鄭州住宅市場的高端豪宅產品，以北龍湖為例，客戶觀望情緒濃厚，存在賣一套退一套的情況。

2019年4月開始，成交情況逐步改善，新開剛需盤與去年底價格保持平穩（相較之前其實價格降低了20%-30%），基本也可以達到一開就清；個別區域個別項目冷熱不均，因一線房企2018年年底到2019年年初大量出貨，某些區域存在供應斷檔，造成了「量價皆漲」的情況。北龍湖TOP系產品單項目月均基本可達到2億-3億元的銷量，以總價600萬-1000萬元來測算，月均成交20-30套。而5月以來，剛需、改善市場又有明顯回落下行的跡象，而北龍湖TOP系市場維穩，主要源於高端客群需求壓抑許久，加之該區域產品價格沒有明顯鬆動，因而觀望情緒減弱，高端客戶普遍選擇積極入市。

二、 政策環境：限購、限簽、限售均有所放鬆，部分區域外地人購房基本零門檻 鄭州2018年貫徹了「房住不炒」的總體策略，雖然人才政策升級全面放寬落戶條件，但為了穩房價、穩預期，限購、限價、限簽政策還是持續執行，直到步入2019年以來政策存在局部性鬆動，隨著市場熱度下降，限簽有所放鬆，經開區，高新區，航空港區限購可以突破，外地人無門檻。

限價政策持續，但北龍湖板塊項目最特殊，限價在3.2萬元/平方米，但是區域內限於政府統一規劃要求的大平層、新中式風格高端豪宅產品基本價格都在5萬-10萬元/平方米不等，高於限價部分需要購房者自行付清才能簽約備案。

三、熱點區域：北龍湖高端改善，限高限容限建築形態，濱河國際新城佔地小配置高 鄭州規劃總體向東、向南延伸，2018年鄭州三區（鄭東新區、金水區、經開區）自貿區獲批，為未來發展空間注入強大動能。目前有幾個熱門區域：

一是鄭東新區北龍湖板塊，以高端改善產品為主，片區佔地約40平方公里，水面達5.6平方公里，規劃 「一心、一軸、兩環、四片」的功能佈局結構，「一心」是指CBD副中心； 「四片」則是指四個以居住功能為主的城市片區（限高、限容積率、限建築形態）。

二是經開區濱河國際新城板塊，屬於鄭州唯一落實海綿城市示範區，先規劃後建設，容積率不得高於2.5，河南唯一條綜合管廊所在區域，縮小版「雄安新區」，綜合管廊寬度達8米，供給水，通信，弱電等統一入地，還全部屬於自貿區範圍。此外，濱河國際新城區域綠化率達到46%，是鄭州唯一一塊開發麵積和應用面積最小的區域，10.47平方公里，白沙區域156平方公里，綠博區域148平方公里，濱河國際新城相當於其他1/15。這個區域目前只有兩個項目交付，一個本土企業開發，一個綠地開發，今年剛交付，入住率達60-70%，居住氛圍良好。

此外，金水區規劃了信息產業園項目，主要依靠產業導入實現產城融合，但因商業配套相對缺乏，項目扎堆且體量不大，同質化現象嚴重，在售項目均面臨較大的去化壓力。

四、 產品去化：剛需類產品去化率可達90%以上，中高端市場面臨較大的去化壓力 項目去化方面，有明顯價格優勢的剛需類產品依舊有不錯的去化表現，開盤基本可以達到90%以上的去化率，中高端改善項目面臨較大的去化壓力，與偏功能性的首改有所不同，這類市場彈性大，非必須，選擇面廣，客戶購房迫切度不高。

從案場到訪情況來看，高端項目每天到訪量約10組左右，中端改善項目普遍開啓全渠道拓展，到訪量平時10組，週末可達40-60組，項目去化基本維持在30%-50%不等。

此外，購房客戶相對偏好大戶型產品，100-120平米剛需，130-140平米中端改善，200平米以上高端。還有兩點與其它城市不同：一是戶型面積越大則單價越貴；二是對本地開發企業如建業、永威、亞新、正商、康橋等產品認可度和項目青睞度更高。

五、 客群結構：鄭東新區北龍湖板塊屬「河南富豪集中地」，金水、經開區承接外溢客群 近些年來，隨著鄭東新區規劃的逐步落地和配套建設的協同發展，其房地產市場已由之前的「鬼城」變為了新的「富豪集中地」，尤其是北龍湖板塊，集中了整個河南的高淨值人群，虹吸效應顯著；而金水區、經開區主要是承接鄭東新區的外溢人群，因北龍湖購房門檻過高，基本已到達4-5萬元/平米，因而在自駕通勤允許範圍內向南遷移。

客戶的區域特徵也比較明顯，北側客戶會選擇本地或向東延伸，不會向南側置業，南側主要是承接鄭東新區和航空港客群，以亞新海棠公館為例，成交主要以東部高鐵片區外溢客戶和南部航空港客戶為主，航空港客戶佔比約25%。

六、 房企競爭：外地開發商入駐帶來供應過量，部分區域產品同質化嚴重 無論是金水區、經開區還是鄭東新區，近年來隨著外地房企的入駐，競爭形勢還是較為嚴峻的。一方面開發商項目扎堆，下半年集中入市，會造成整體市場供應過量，以經開區濱河國際新城板塊為例，電建，金地，中海，綠地，融僑，亞新，海馬等項目齊聚，總體量過百萬方，今年以內能拿預售證約50多萬方，下半年也將迎來集中供應；另一方面，從政府規劃角度來看，產品同質化現象也比較嚴重，比如北龍湖，清一色都是新中式大面積住宅，本來高端產品的受眾就相對較窄，這樣趨同的產品定位，也使得後期競爭形勢更為嚴峻。