2019年已經過去了4個月時間，不少城市已經發佈了2019年的供地計劃，年內政策方向也已經基本明確：穩定市場預期，夯實地方主體責任仍是調控重點。結合行業調控目標、市場表現來看各地供地計劃，不難發現：一方面，少數城市供地規模動向與中央要求不符，土地供應過量的現象依舊存在，另一方面，大多數城市還是在繼續加強保障性住房用地供應，以此進一步穩定土地市場價格，但商品住宅供地指標也因此更加緊俏；進而聯繫一季度供地節奏來看，各城市接下來供地走向將明顯分化，濟南、重慶、成都後期仍會有大量土地入市，而一季度供地較多的南寧、青島後市土地供應節奏會有所放緩。
一、 大多數城市供地計劃相對保守，僅大連、廈門等少數市供地計劃「超標」 按照自然資源部通知要求，各地政府應在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上，調整確定2019年住宅用地供應「五類」調控目標：消化週期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。結合各城市實際消化週期來看，大多數城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔，僅少數城市存在供地計劃「超標」的現象，具體來看：
大連商品住宅去化週期高達42.6個月，但為了保證剛需產品供應，仍在繼續加大供地力度。根據自然資源部下發通知，大連2019年應停止供地；但根據《2019年大連市市內四區土地儲備（供應）計劃》，2019年仍然批出了170公頃供地指標，與自然資源部的土地分類調控指引明顯相悖。不過就供地區域分布來看，2019年供地計劃中超過九成位於大連市甘井子區，該區域是大連的傳統剛需區域，2015年以來市場持續處於供不應求的狀態，年均商品房成交量超過300萬平方米，因此就保障剛需供應的角度而言，大連增加土地供應在一定程度上還是有理可循的。
廈門、瀋陽兩城市去化週期處於較高水平，處於18-36個月之間，按要求應當減少供地，但是根據兩城公佈的供地計劃，2019年商品住宅供應較2018年均有所增加，尤其是廈門，即使剔除掉保障房用地，住宅供地還高達158公頃，不僅同比2018年上漲了26%，對比近兩年150萬平方米的商品房成交面積來看，供應量也顯著偏高。此外，廈門的去化週期已經高達33.2個月，如果當前去化乏力的現象繼續延續，在供地依舊充裕的情況下，2019年在廈門拿地的庫存積壓風險不可小覷。
二、 保障性住房供應力度持續加強，三亞僅20%宅地可用於建設商品住宅 就2019年已經發佈的供地計劃來看，目前多城市已緊跟上海、北京等城市的步伐，加碼中小套型宅地供應，滿足剛需客群的需求。此外，三亞、廈門等城市也加大了保障性住房量，表現最為突出的當屬三亞，2019年其宅地供應量70.73公頃中，保障性住房土地就涉及56.93公頃，佔比高達80%，就具體的量來說，保障性住房土地供應量同比2018年漲幅高達279%。
此外，地方政府也相繼放寬保障性住房的各種准入條件，例如上海取消共有產權住房的戶籍要求，深圳擬新增限制交易類住房和共有產權類住房公積金貸款業務，層層舉措均旨在實現「住有所居」；相信隨著各城市搶人大戰的繼續實施，為提高城市競爭力，將有更多城市供地向保障性土地傾斜，進而加強保障房供應力度，尤其是杭州、寧波等人口導入較多的城市，將有更多供地指標被保障性住房分流，而這些城市為數不多的商品住宅用地指標，也會因此變得更加緊俏。
三、廈門、濟南等市一季度供地量較低，後市土地供應節奏將明顯加快 就典型城市往年供地節奏來看，一般而言一季度供地量會達到全年的20%左右，但是受2018年下半年土拍持續遇冷影響，一季度部分城市推地節奏明顯較慢，尤其是廈門、濟南、成都、瀋陽、蘇州、長沙等城市供應節奏明顯滯後。值得注意的是，廈門在1、2月連續斷供後，3月供應有所恢復，供應了5幅商住宅地，均高溢價成交，其中4幅溢價率均在30%以上，地市回暖之勢顯著，但考慮到目前相對較高的消化週期，廈門供地計劃能否如期達成仍要打個問號。濟南也是如此，在一季度低位供應節奏明顯放緩滯後，4月份宅地供應速度明顯加快，單月含宅土地供應量高達124萬平方米，是一季度供應量的2.7倍，市場回暖更為明顯。
綜上，在當前「房住不炒」總基調下，房地產市場依然仍在調整期，各城市表現持續分化。其中廈門、瀋陽去化週期均超27個月，但其2019年宅地供應依舊卻呈增加之勢，如果供地計劃如期完成，勢必會加大庫存壓力，也與自然資源部的分類供地導則相悖；值得注意的是，當前重慶、武漢等城市供應量已經明顯偏緊，但是2019年供地卻處於低位，如果年內不放開土地供應指標，在房價上漲壓力和「三穩」調控目標共同作用下，未來或催生新一輪的價格調控。
按照目前的供地節奏來看，多數二線城市將在二季度迎來一波供地高峰，尤其是一季度供地比重不足10%、且供地計劃未「超標」的濟南、成都後期仍會有大量土地入市，而少數一季度供地量過大的南寧、青島，後市土地供應節奏或有所放緩。