作為國家第十三個五年計劃，十三五規劃規劃並指導了國家在2016年-2020年五年間的發展方向。在十三五規劃中「小鎮經濟」的推廣，以及高鐵等基礎建設的推進建設，為更多縣、鎮的房地產市場帶來更多發展機遇。著眼於此，本文通過研究「十三五」規劃及當前中小城市房地產市場發展現狀來看十三五規劃能為城鎮房地產市場在哪些方面帶來發展動力。
一、 成交規模落後一、二線，經濟發展弱是多數三四線城市房地產發展城市度不足的根本原因 受制於經濟實力等方面的差距，三四線城市的房地產市場發展與一、二線城市的差距頗大，量價難保持長時間增長，僅有少數城市成交面積達千萬。目前超過70%的人口仍然居住在三四線城市，從商品住宅成交總量來看，三四線的商品住宅成交面積相當於一、二線城市總和的1.6倍。但從各能級成交面積的平均值來看，三四線城市僅為一、二線城市均值的四分之一左右，市場規模較小，居民購房傾向也弱於一、二線城市。僅有少數位於一、二線周邊的城市如佛山、廊坊、中山等，受周邊大城市溢出需求等利好，商品住宅成交量可以達到1000萬平方米以上。
三四線房地產發展滯後，建設用地不足僅是表面原因。三四線城市由於導致城鎮用地指標不足，使得部分城市形成了「經濟滯後導致建設用地不足——供地刺激短期經濟——供地違規被查——透支長期經濟發展潛力」的惡性循環，房地產市場長期處於自住需求不足、市場缺乏有力支撐的窘境。但事實上，經濟發展弱、人口外流才是多數三四線城市房地產發展城市度不足的根本原因。只有經濟指標發展上去，才能吸引到人口，才能真正增加購房需求。
二、 城市基本面多方面落後，限制三四線房地產市場發展 從市場數據來看，三四線城市與一線、二線房地產市場相比顯著落後，而城市人口外流導致需求下降、經濟實力不足導致購買力無法支撐等原因是區域房地產難以發展的重要原因。
對比三四線各城市的人口流出情況，可以看出河南、湖南、四川等地人口外流現象嚴重，如河南周口、駐馬店、商丘等城市的人口淨流出量達到了百萬以上，佔當地戶籍總人口的比例超過20%。這些城市出去務工的人口一般以青壯年為主，此類人群同時也是當地市場的購房主力，這些城市的房地產市場規模較難提升。倘若此類城市一直處於人口淨流出狀態，那麼其房地產市場未來發展空間定會持續萎縮。
更值得注意的是，雖然部分三四線城市目前常住人口數量仍與戶籍人口數量保持在同一水平，但從長期的人口增長趨勢來看，未來很有可能也出現負增長。如東北地區的三四線城市常住人口數量雖仍超過戶籍人口數量，但若從人口年齡結構來看，不少城市的老齡人口佔比已經達到10%以上。人口老齡化現象嚴重，後續需求動力不足，當地的房地產市場受此影響當然也難發展起來。
三、十三五規劃直擊痛點，全面發展助力購房需求落地 從以上多方面數據來看，目前大小城市之間發展不均，中小城市城區和非城區的資源不均衡等情況較為嚴重，「十三五」規劃中強調了推進新型城鎮化、城鄉發展一體化的目標，主要目的是以城市發展帶動農村發展，改善農村人口的生活水平。
具體來看，農村集體用地長期存在監管混亂、土地資源細碎化的問題，整體操作和管理都較為複雜，這也是農村難以進行大面積、統一開發的原因，不僅難以發展房地產市場，也難以發展除農業以外的其他產業。自2018年年初以來，多省出台了關於農村的土地流轉新規，主要加強對農村土地流轉市場的管理和規範，大力發展農村經濟合作社，通過合作社對農村發展起到組織、引導作用。
四、總結：建設用地指標不難解決，實現農民進城置業才是關鍵 十三五規劃中關於城鎮化、區域發展等重大舉措實實在在地利好三四線城市的發展，進而拓寬了這些中小城市的房地產市場的發展空間。三四線城市房地產今後的發展趨勢也與這些政策緊密相關：
首先，農村集體建設用地的入市將成為中小城市土地資源的重要補充。隨著城鎮化的推進，大量農村居民進入城區，原有的城區範圍必然會擴大，但規劃建設用地指標有限，未來三四線城市很可能以類似於上海、廣州等地將集體用地入市的方式，緩解用地緊張。
其次，農民的購房需求將成為中小城市的後續主力需求之一。鼓勵發展旅遊業，通過流轉集體建設用地的方式可將閒置的土地資源利用起來或對零散的土地資源規模化經營，增加土地的產出，農民收入進而得到增加，購買力得到提升。在城鄉資源差距短時間難實現平均的情況下，為了給下一代更好的教育，很多城市的農村家庭也主動進城買房，在未來多數農村居民必然也會選擇入城，這也是城鎮化發展的必然進程。
此外，對於熱點一、二線周邊的城市來說，投資需求在未來幾年依舊存在。城市群使得核心城市的一些產業轉移至周邊三四線，為三四線城市的經濟提供了重要的發展動力，當地的房地產市場前景自然也變得更好。儘管中央堅持房住不炒的理念，但由於現下國人投資渠道較少，同時，小城市一般在購房方面限制較少，在新一輪調控背景下，徐州、鹽城等市場的火熱程度更是說明瞭投資需求大量的存在，房產投資還會在未來幾年佔較高的比重。
歸根結底，雖然十三五規劃中出台的關於振興鄉村經濟、推進城鎮化、區域發展等等一系列政策的目的都是為了促進中小城市的經濟發展，但城市的房地產市場是否具有長足發展的動力與城市人口基礎、產業基礎、周邊輻射等因素都有較大的關係。