2016、2017年是廣州土地市場的高熱期，尤其是2017年時代中國競得的海珠區石崗路純宅地塊，樓板價高達55437元/平方米，在之後的近三年內均保持著廣州最高樓板價的記錄。其後，儘管最高樓板價未被刷新，但荔灣、天河、南沙、花都等多個區域地王最高樓板價被不斷刷新，尤其是南沙區，在自貿區和大灣區的雙重利好加持之下，溢價率在全市居於首位，市場熱度猶存。 現如今，這些地王逐漸進入銷售階段，同時考慮到2018年四季度以來廣州樓市限價有所放鬆，房價有了一定程度的上漲，在這樣的環境下，廣州的地王們如今生存狀態如何呢？盈利狀況與其他城市有何差異？
一、 地王走向： 2016年質佳、2017年量多，多元土拍致廣州2018、2019地市走冷 在2016、2017年」地王年」的反襯之下，廣州近2年土地市場明顯沈寂了許多，土地溢價率明顯回落，地王的數量和質量均有明顯下降，這與廣州土拍的多元限制條件有極大關聯，定向出讓、自持用地、競返還面積等土拍條件頻繁出現，多數地塊以底價或低溢價成交， 2018、2019年廣州經營性土地的整體溢價率均低於6%。 從數量上看，2015年以來成交的18宗地王中僅2017年就佔據了6席，在近5年中數量最多，並且廣州含宅地塊的最高單價也在2017年誕生，該地塊處於宅地稀缺的海珠區，區位優越、配套完善，經過182輪競價後，被時代中國以20.37億元+44100平方米的配建競得，樓板價高達55437元/平方米，較前單價地王白雲新城宅地樓板價45470元/平方米高出22%；從整體質量上來看，2016年地王的平均樓板價最高，高達28537元/平方米，這一價格即使較近5年次高年份2019年的平均樓板價也高出73%，由此可見2016年土地市場熱度之高。
從區域來看，天河、海珠、荔灣、白雲等中心5區佔據8席，佔四成，外圍區域佔據6成，其中單價最高地塊是番禺區單價地王，樓板價為30711元/平方米，在2016年底被五礦地產競得，溢價率達45%，非中心區地市也有明顯的升溫。
二、 項目入市情況：全市單價地王拿地近三年仍未入市，實現盈利幾不可能 根據CRIC統計，截止2019年12月25日，七成地王已經入市，入市項目的平均入市週期達18個月，遠超過全國平均入市週期10個月。 就已入市的單個地塊來看，入市最快的是兩個總價地王項目，分別是全市總價地王和黃埔區的總價地王項目，均由越秀地產競得，項目開發案名分別是品秀星圖、品秀星樾，均在拍地之後12個月就開盤，以去年底開盤的品秀星圖為例，土拍樓板價15000元/平方米，房屋平均銷售價格25704元/平方米，地房比為58%，房地差有10704元/平方米，房企盈利空間並不突出。
已入市項目中入市最為緩慢的地王是黃埔區單價地王——中冶名輝逸璟台，拿地27個月才首開，就盈利情況來看，該項目樓板價27274元/平方米，銷售價格49430元/平方米，房地差為22156元/平方米，地房比為55%，項目盈利空間尚可；其餘入市項目開發週期多在1-2年之間不等。
除2019年競得的三宗地以外，按照正常開發週期來看，尚未入市的兩宗地均為2017年競得的，一宗是全市的單價地王，該地塊處於宅地稀缺的海珠區，區位優越、配套完善，吸引力保利、萬科、碧桂園、招商蛇口、越秀、華潤等多家房企巨頭，樓板價高達55437元/平方米，地價升至歷史高位；而當時周邊項目售價也就在3.5-5萬元之間，即使目前升至6-7萬元的銷售均價，也難以實現盈利。 另一宗是番禺區的總價地王項目，廣鐵集團以底價63.83億元的總價競得，扣除競配建後，折合樓板價22000元/平方米，較同板塊歷史最高樓板價低了6000余元，預計2020年下半年開盤入市，該項目因為拿地便宜，盈利不成問題。
三、周邊房價：開盤時大多已上漲超過30%，「麵包」價格再度漲過「麵粉」 進一步結合入市時點來看，已入市的「地王」項目主要集中在2018面下半年集中面世，與拿地時的周邊房價相比，所有地王的開盤價格已經上漲超過30%以上，較長的入市週期為這些地王提供了更大的「溢價空間」，並且讓那些「麵粉貴過麵包」的土地扭虧為盈成為可能，除碧桂園雲頂項目外，中冶名輝逸璟台、首開龍湖·天奕、品秀星圖等均是這樣的例子，拿地時項目樓板價「麵粉貴過麵包」，但是從拿地到開盤，房價漲幅均超過了100%，後期均實現了盈利。
四、 盈虧情況：超九成地王實現盈利，高盈利項目均為拿地理性項目 就已經入市的13個典型地王項目來看，根據測算地價房價比值處於31%-80%不等，房地差在6000-39289元/平方米之間。根據CRIC測算，僅有1宗地虧損，其餘12宗地均能實現盈利。虧損的這宗土地是增城區單價地王，2017年3月被碧桂園以43.12億元的總價競得，樓板價為23963元/平方米，溢價率為45%，而當時周邊的湖山花園項目售價13117元/平方米，該宗地是典型的「麵粉貴於麵包」的項目，14個月之後項目首開，案名碧桂園雲頂，當時廣州限價較為嚴苛，首期銷售價格在3.2-3.5萬元/平方米之間，今年銷售遭遇瓶頸，平均售價降至2.8-3.0萬元/平方米，整體來看，項目房地差維持在6000元/平左右，地房比高達80%，項目虧損是毋庸置疑的。
雖然絕大多數項目是盈利的，但是就其盈利情況，可以分為兩類：一類是盈利空間較大的項目，譬如五礦萬樾台、星匯海珠灣、金茂廣場、保利華潤紫雲等項目，地房比均在45%以下，房地差均接近或超過3萬元/平方米，這些宗地多是2015、2016年拿的地，拿地時間較早，與當時周邊在售項目的地房比多在50%以下，拿地價格本身就比較「實惠」，而項目開盤入市則正趕上房價快速上升期，因此盈利空間較為可觀。 另一類則是盈利空間較小甚至剛剛實現盈利的項目，典型如品秀星圖、越秀.濱湖臻品系這類項目，項目地房比差不多在60%左右，房地差僅有萬余元，剔除必要的建造、財務、營銷成本外，盈利空間就十分小了。 總體而言，高盈利的項目依然是那些拿地時較為理性的項目，這些項目雖然從拿地到開盤房價漲幅並不十分突出，但是由於拿地較為便宜，兩方利好疊加之後，使得高盈利成為現實，星匯海珠灣即是這樣的典型代表，拿地樓板價僅為當時周邊在售項目售價的47%，海珠區作為廣州中心區雖然房價漲勢不及周邊，但是從拿地到開盤的一年半時間（2015年中-2016年底），海珠區房價漲幅也有51%，最終項目房地差高達35444元/平方米，地房比僅有31%，是所有地王項目中地房比最低的項目，盈利十分可觀。
根據CRIC對廣州2016、2017年成交的70幅含宅地塊的運營情況進行統計分析，而就非地王項目來看，超九成項目是盈利的，僅有一成項目是虧損的，這與地王盈虧情況保持基本一致。就區域來看，增城、南沙盈利項目較多，這與廣州商品住宅的主力供應區域也相吻合。至於虧損項目，本身數量也較少，除黃埔區外，海珠、荔灣等中心區均有涉及，譬如保利東郡和中冶逸璟公館均面臨虧損。
五、總結：限價放鬆下九成項目盈利有保障，房企可適時補倉 總體來看，與廈門和上海地王動輒半數虧損、北京和杭州七成地王虧損不同，廣州地王的日子比其他城市要好得多，地王虧損的比重不足一成。究其原因，一方面是由於廣州自2018年四季度限價明顯鬆綁，房價有一定程度的上漲，使得地王的盈利空間逐漸擴大。另一方面，也有廣州的土地出讓價格相對較低的原因，相當一部分地王是越秀、保利等國企競得，多為零溢價成交，在限價放鬆的利好之下，這些地王的盈利自然不成問題。
值得注意的是，2017年「3.30」調控之後，廣州土拍規則趨於多元化，而出讓底價也根據此前成交的地王價格做了市場化的調整，即使在低溢價成交之下，按照目前的市場價來出售的話，這些地王未來入市也無法達到2016、2017年地王的盈利水平，大部分會保持保本或者微利，一旦遇到市場的調整，盈利空間或將收窄甚至於虧損。 另外，統計局數據顯示，近3年廣州常住人口年均增量達47萬人，即使剔除掉人口自然增長量，年均人口淨流入量也超20萬，成為樓市需求增長的有力支撐。從房價層面，廣州新房價格雖然有所上漲，但是與北、上、深三城相比，房價依然處於相對低點，同時廣州作為粵港澳大灣區的中心城市，所受利好是毋庸置疑的。在近幾年內，廣州購房需求的年增量仍可保持在1000萬平方米以上；對於房企而言，有規劃利好、同時供地較多、房價上漲預期較佳的增城和南沙區域，可予以重點關注，適時補倉。