近日，首屆長三角一體化發展高層論壇在安徽蕪湖舉行，共商一體化大計，共謀高質量發展。聯繫到《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》現已處於徵求意見階段，而在《規劃綱要》正式發佈後，長三角區域一體化建設必將掀開新的篇章。我們認為：1）長三角樓市對政策敏感度高，短期多數三四線猶存調整壓力；2）購房需求廣泛滲透，長期供求基本平衡，庫存風險整體可控。展望未來，核心、衛星城市市場前景長期看好，其他三四線謹慎樂觀。

一、 長三角區域一體化現已進入全面提速階段 2018年以來，長三角區域一體化正式進入全面提速的新階段。進博會期間，長三角區域一體化正式上升為國家戰略，並同「一帶一路」建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設相配合，完善中國改革開放空間佈局。2019年，兩會政府工作報告進一步提出將長三角區域一體化發展上升為國家戰略，並編制實施規劃發展綱要。截止目前，發改委牽頭的《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》初稿現已完成，目前正處於徵求意見階段，距離規劃正式發佈的時間漸進。

可以預見的是，《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》正式發佈後，長三角區域一體化建設必將掀開新的篇章。未來長三角地區城市之間的交通、產業、人口、信息等各發展要素將加速流動，並在更大範圍、更寬領域、更高層次開展區域分工協作，助推長三角區域更高質量地一體化發展。

二、 長三角樓市對政策敏感度高，短期多數三四線猶存調整壓力 短期來看，長三角地區房地產市場不乏以下兩點共同特徵： 其一，房地產市場對調控政策敏感度較高，成交量隨政策收緊大幅回調。2016年3月，上海率先升級限購，隨之成交量步入下行通道。2016年下半年，蘇州、杭州、南京等多個二線城市相繼重啓限購令，隨後成交量皆有不同程度的回落。典型如杭州，2016年9月重啓限購，隨後數月調控政策多番升級。2017年以來，杭州樓市成交量逐級回落，市場熱度較2016年相差甚遠。長三角地區三四線城市調控政策相較溫和，其對房地產市場影響程度有限。諸如常州落地限售，而非限購、限貸，又如嘉興非本地戶籍家庭限購1套住房，且無社保繳存年限等具體要求。僅無錫調控政策較為嚴苛，「四限」政策皆有落地，2017年樓市成交量同比腰斬，主要還是受限簽政策影響。隨著網簽備案逐漸放開，2018年成交量再度大幅回升，同比漲幅超70%。

其二，市場轉暖與調整週期長短密切相關，短期多數三四線城市猶存調整壓力。2019年3月份以來，房地產市場出現「小陽春」行情，長三角地區各城市市場走勢卻明顯分化。具體而言，一二線城市房地產市場大都在2017年開始調整，調整週期已長達2年之久。隨著市場轉暖，前期積澱的市場需求正有序釋放，成交量自然明顯回升。典型如蘇州，2019年以來房地產市場顯著轉暖，1-4月累計成交量同比增長41%；土地市場更是異常火爆，多區域、板塊頻出地王，市場熱度推升至無以復加的地步。反觀三四線城市大都在2018年下半年開始調整，市場熱度明顯不及去年同期。2019年1-4月，除無錫、南通等少數三四線城市市場熱度慣性延續，成交量有所回升之外，其餘三四線城市成交量均有不同程度的回落。短期來看，長三角地區多數三四線城市依舊面臨一定的調整壓力。

三、 購房需求廣泛滲透，長期供求基本平衡，庫存風險整體可控 長期來看，長三角地區房地產市場呈現以下兩點共同特徵： 其一，長三角都市圈成型，城市間人口流動頻繁，購房需求廣泛滲透。受惠於長三角區域一體化加速推進，並在交通、環保、公共服務等領域取得了一定的成效，長三角都市圈悄然成型，核心城市與衛星城市之間的人口流動越來越頻繁。以上海為例，無論是人口遷入還是人口遷出，大都指向長三角周邊城市。2018年人口遷入上海的城市中，蘇州、杭州、南通和南京分列第二至五位；而從上海人口遷出的城市中，蘇州、杭州和南通分列第二至四位，南京、無錫也躋身前十位。受此影響，長三角都市圈購房需求廣泛滲透，長期來看房地產市場前景著實可期。

其二，多數城市供求基本平衡，庫存風險暫無慮，僅台州、舟山等個別城市庫存高企。長三角區域多數城市市場供求關係基本平衡，尤其是一二線城市，主城區供地明顯受限，疊加市場需求堅挺，長期來看房價依舊面臨一定的上漲壓力。截止2019年4月，寧波、南京等庫存消化週期皆不足12個月，杭州更是不足6個月，僅上海、合肥略高，但庫存風險無慮。不過，受制於成交明顯放緩，台州、舟山等個別城市房地產庫存高企，尤其是台州消化週期長達25.8個月，庫存風險仍需警惕。

四、 核心、衛星城市市場前景長期看好，其他三四線謹慎樂觀 展望未來，長三角區域一體化現已進入全面提速階段，交通、經濟、產業快速發展，高素質人才大量引進，有望給長三角地區房地產市場提供更為堅實的需求支撐，市場前景長期看好。具體而言，核心城市市場需求依舊堅挺，而以上海為代表的核心城市土地供應長期受限，短期內供不應求的市場格局難以逆轉，房地產市場可高看一線。得益於長三角區域一體化加速推進，核心城市與衛星城市在交通、產業、信息、公共服務等領域協同合作將更為緊密，衛星城市將明顯受益，房地產市場前景著實可期。

對於不在核心城市輻射範圍的三四線城市而言，長三角區域一體化屬長期規劃利好，短期利好程度有限，房地產市場前景仍需結合市場供求關係、人口規模及增量、市場購買力等多方面因素做具體分析。典型如鹽城，受困於市場購買力透支，疊加棚改貨幣化安置退場，短期內房地產市場依舊面臨一定的調整壓力。