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洪聖奇 David Hong
2018-09-20 02:28:00
北京公積金新政預示新一輪調控措施將至

9月13日,北京突發調整公積金住房貸款政策,公積金貸款實行認房又認貸,首付比例看齊商貸,每繳存一年公積金可貸10萬元等不一而足,堪稱史上最嚴的公積金信貸政策。我們認為公積金新政將對北京房地產市場有兩大影響:1)不僅會錯殺北京剛需,環京乃至其他城市也會有波及;2)可能引發跟風調整公積金信貸,在公積金額度緊張城市可能性更高。這意味著調控將更加長期化、常態化,也預示著新一輪調控將至。

北京公積金新政有三大特點。其一,公積金貸款條件更嚴格:認房又認貸,首付比例與商貸看齊。在北京無房且在全國範圍內無住房貸款記錄,才能享受首套房公積金貸款優惠;被核定為有二套及以上住房的,將不予公積金貸款。其中,保障房公積金貸款仍享受低首付,經濟適用房、共有產權房首付比例分別為20%和30%。商品房公積金貸款首付比例與商貸基本一致,首套普通自住房首付比例不低於35%,首套非普通自住房不低於40%,二套普通自住房不低於60%,二套非普通自住房不低於80%。其二,公積金貸款額度實質降低:貸款額度與繳存年限掛鈎,每繳存一年可貸10萬元。首套房公積金最高貸款額度不超過120萬元,二套房最高貸款額度由80萬元下調至60萬元。其三,公積金提取創設全新限制條件:京外購房提取公積金僅限戶籍地和所在省會,並延長進城務工人員銷戶提取年限,男滿55歲,女滿50歲。

公積金新政將影響房地產市場需求,不僅會錯殺北京剛需,環京乃至其他城市也會有波及。一方面,公積金貸款認房又認貸,只要在北京有房或者在全國範圍內有住房貸款記錄,便認定為二套房。首付比例參照商貸標準執行,二套普通、非普通住房首付比例均要求達到60%和80%以上。鑒於剛需客群購買力畢竟有限,實難承受如此高的首付比例。並且,公積金貸款額度與繳存年限掛鈎,繳存年限不長的置業群體公積金可貸額度大幅縮減,將被迫使用利率更高的商業貸款,或者調升組合貸中的商業貸款所佔比重,屆時購房成本支出將明顯提升。預計北京剛需市場將步入「冰封期」,有效市場需求銳減,在售項目去化表現著實不容樂觀。另一方面,公積金銷戶提取年限大幅延長,男滿55歲,女滿50歲。相當於將尚未達到銷戶提取年限的進城務工人員公積金賬戶全面凍結,部分外來務工人員借道銷戶提取公積金作為購房首付款已成奢望。並且,京外購房提取公積金僅限戶籍地和所在省會,在一定程度上可以支持返鄉置業需求,進而打壓外溢投資、投機性需求。環京市場明顯波及,北京外溢客群難以提取公積金用於還貸,購買力難免受限。

公積金新政還可能引發跟風調整公積金信貸,這在公積金額度緊張的城市可能性更高。北京率先調整公積金貸款政策,或將引發跟風效應,更多熱點城市將效仿落地公積金新政。尤其是公積金資金捉襟見肘的城市,更有動力收緊公積金貸款,以期解決公積金信貸資金不足的窘境。典型如廣州,公積金賬戶長期入不敷出,公積金貸款發放量明顯超出當期歸集量。特別是市場高熱階段,因住房銷售持續火爆,公積金貸款需求量顯著超標。受此影響,公積金貸款放款週期明顯拉長,部分公積金貸款被迫轉化為商業貼息貸款。類比於2017年3月,北京全面限制商改住,隨後其他城市紛紛效仿落地限商令。現階段北京調整公積金貸款政策,頗有政策風向標意義。當然,效仿北京調整公積金貸款政策,難免會對剛需市場帶來一度程度的擠壓效應。在實際落地執行環節,熱點城市還是要慎之又慎,以免錯殺真正的剛需,顯然有悖於支持合理自住購房需求的政策導向。

綜合而言,我們認為:一方面,四限政策難言實質性轉向,調控政策注定長期化、常態化。房價更是不能碰的紅線,「限價」政策仍將從緊執行,以期維穩市場預期,堅決遏制房價上漲。另一方面,北京公積金新政很大可能預示著新一輪調控措施將至,聯繫到9•30這一關鍵的政策時間節點,不排除今年熱點城市再度祭出調控重拳,尤其是前期房價上漲過快的城市,加碼調控的可能性更大。