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蔡光華 Chris Choy
2021-06-29 08:49:41
玩Soho中國要有耐性

之前分折過的達力、堡獅龍和非凡中國,都歸屬「事件驅動」策略。這個策略的特別之處是不從業務去判斷潛力,而是找尋企業的未來價值,這個價值可以是從資產變現產生,例如幾年前大新金融賣掉大新保險再派特別股息。事實上,很多企業都隱藏價值,最明顯是收租股,不過,因為相關資產不會變賣,所以睇得唔食得,結果從租金收入算估值,令PB出現大折譲。這些企業的折讓可以很誇張,例如一個月前,Soho中國的PB只有0.28X。睇見都流口水,不過,不要奢望可以衝上雲霄,除非有事情發生。

達力已分析過南山地將會產生的價值,大家需要是有耐性。從下圖細看,大家會明白,等的時候橫行,有新消息衝上。過去五年達力股價升了383%,複利30%,不錯吧!達力仍然非常吸引,相關分析,請參閱前文,不贅。

言歸正傳,今日想跟大家分享我對Soho中國的睇法。上年Blackstone打算用$6.00收購Soho中國,結果告吹,原因?不用深究。今個月捲土重來,但降價至$5.00,復牌後,股價曾衝上$4.80,現價大約$4.30,跟收購價有16%折譲。

大家以為潘生賺少了,其實是win/win,因為他仍持有9%股份。到時拆骨套現,分成是和味。對Blackstone,它是看絕對數字,賣平些算是攪掂政府的報酬。潘生打算離埸是公開的秘密,不過,絕非易事,逐幢賣是可以研究,但花時間,並且錢能否匯出境外是一個問題。一次過打折賣給Blackstone 乾手淨腳,真真是𡁻完鬆。

這單交易最特別之處,是要取得政府批准,(有點納悶),相信要攪幾個月時間。我是睇好,不過,政治非理性,背後的談判,不能猜估。無論如何年底前要有了斷。最差情況,重回$2.30。這個水平算是底價,值得加倉,等逐幢賣,或另一個買家出手。

讓我們從另一角度分析。大家要明白Blackstone 是私募基金,它們只專注是找市場找尋大折讓的資產,然後折骨套現離場。先跟大家講過故事,19年3月,海航作價3元將泰昇賣給Blackstone,(有趣是海航其實數年從Blackstone高價買入泰昇),一年時間,Blackstone變賣泰昇資產,共派息2.95元,即差不多收回成本,不要誤會泰昇被變成空殼公司,上年營收達卅億呢!泰昇現時大約是一倍PB,若賣殼可升兩倍。公司現時專注重整業務,是一隻靚仔建築股,留意南豐是其中股東。

假如收購成功,Blackstone亦會照板煮碗,將Soho中國的八大金剛先化妝,然後斬件善價而沽。為什麼我這樣肯定呢,因為Blackstone 旗下的基金有時限。今年完成收購,明年幫物業硬件增值,軟件加強,吸引高級租客,帶動租金增加,後年逐個賣。三年時間,升兩倍!

告吹,股價腰斬,加碼,要走的始終要走。玩事件驅動要有耐性和EQ。類似Soho中國,股價只是浮雲,不是真實價值,中間的上落,不用太著意。最後,大家可能會怪現在才講,都升了起來。不過,我亦是現價入市,沒有也不可以有內幕消息,現價起碼較Blackstone 的價低。

[蔡光華,力高資產管理投資總監 [email protected]](香港證監會持牌人)

客戶持有達力及Soho中國股票