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洪聖奇 David Hong
2019-10-03 09:30:00
2019年三季度中國房地產市場總結與展望(上)

一、政策:調控預期放鬆而實際加碼,涉房信貸仍將繼續收緊 三季度,調控政策層面,政治局會議明確提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,意即「四限」調控仍將從緊執行,「房住不炒、因城施策」政策主基調未變,熱點城市調控政策再升級,大連、洛陽等加碼調控;信貸資金層面,央行降准釋放長期資金9000億元,信貸環境整體趨向寬松,但涉房信貸將適度收緊。央行發佈貸款利率定價新機制——LPR,貸款利率中樞將下移,但房貸利率卻恐將易漲難跌。

1、明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段,「掐滅」放鬆預期 7·30政治局會議明確提出:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。 「房住不炒、因城施策」的政策主基調未變,市場默認的「夜壺」理論已經失效,即使中國經濟再困難,也不會重走刺激房地產進而輓救經濟頹勢的老路,這使得房地產政策放鬆預期被大大削弱,已由年初的寬松預期轉變為現階段的加碼。

2、降准釋放長期資金9000億元,但涉房信貸仍適度收緊 9月初,國常會釋放穩增長信號,明確提出要把做好「六穩」工作放在更加突出位置。9月16日,央行全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,定向降准1個百分點,釋放長期資金約9000億元,這是自今年1月後,第二次全面降准。 雖然整體資金環境趨向寬松,但涉房信貸仍在收緊。國常會再次強調專項債資金不得用於土地儲備和房地產相關領域、置換債務以及可完全商業化運作的產業項目。與此同時,銀保監會在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作,針對檢查出的違規現象,將從嚴、從重處罰。

3、LPR利率中樞實際已然下移,但房貸利率易漲難跌 考慮到金融支持實體經濟和解決民營、小微企業融資難和融資貴問題,理順資金價格傳導機制,8月20日央行首次公佈了改革後的貸款市場報價利率(LPR),1年期貸款利率4.25%,5年期為4.85%,9月20日LPR為1年期4.2%,5年期4.85%,較8月一年期利率下降5個基點。以此來看,在外圍經濟體普遍「降息」的現實下,國內LPR利率中樞也在小幅下移。 8月25日央行宣佈從2019年10月8日起以LPR為商業性個人住房貸款利率的參照標準:首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限的LPR,二套商業性個人住房貸款利率下限是相應期限LPR加上60個基點。按照9月20日5年期以上LPR計算,首套房貸利率不低於4.85%,二套房貸利率不低於5.45%。 需要明確的是,新標準的首套和二套房貸利率只是貸款基礎(基準)利率,並不是最終銀行放貸的實際利率,最終實際利率也將在4.85%和5.45%的基礎上加不同幅度的基點形成。在「房住不炒」的大環境下,疊加居民槓桿率和負債率不能繼續上升的原則要求,賦予各銀行加基點的自由裁決權必將受到「房住不炒」的政策約束,不能隨性逐利而為,房貸利率恐將易漲難跌。

二、行業:資金收緊影響開發投資回落,全年銷售料將持平 三季度,樓市調控依舊從緊,熱點城市調控政策再升級,多城商品房銷售熱度繼續減退,7-8月市場維穩,中西部已然成為目前主要的成交支撐。房企投資開發熱情依舊高漲,累計增速依然維持在10%以上,土地購置面積累計增速回升了3.8個百分點。此外,融資收緊背景下房企到位資金增速持續減少,制約新開工面積累計同比增速降至8.9%的年內低點。

1、三季度銷售面積持穩、以價換量漸成支撐,中西部是銷售主力 步入三季度,全國新房銷售趨穩,前8月累計同比下降0.6%,降幅收窄0.7個百分點。整體成交保持增勢,8月同比增幅更是創一年新高。2019年8月全國商品房銷售面積為1.3億平方米,銷售金額為1.22萬億元,兩者相比7月基本持平,環比分別微增1%和微降2%。值得注意的是,銷售面積同比增4.7%,為近1年新高。 從各區域銷售面積累計增速看,中西部地區是8月新房市場銷售主要支撐。1-8月中部地區銷售面積累計增長0.5%,回升0.6個百分點;西部地區前8月累計增長3.8%,增速加快1.0個百分點。因此可見,中西部地區集中成交是本月銷售面積得以同比大增的基礎,從8月商品房銷售均價環比降3%這一點也可輔證房價較低地區支撐整體市場體量。

2、三季度土地購置增速跌幅顯著收窄,8月開發投資額同比增速回升至10.5% 從土地購置面積來看,雖然三季度同比增速仍處負值,但總體降幅有收窄態勢,2019年1-8月土地購置面積同比下降25.6%,降幅比1-7月收窄3.8個百分點。總的來看當前土地成交熱度依舊保持低位,但部分房企逆週期投資拿地意願仍相對有所復蘇。從CRIC監測的土地數據我們也不難看出端倪,2019年第三季度,土地市場形勢較二季度更加嚴峻,在融資環境越發收緊的影響下,企業的拿地態度也轉向審慎,市場整體呈現出環比量價齊跌的走勢。各能級城市表現也不盡相同:一線城市第三季度供地積極性不減,雖然保障性地塊仍是主流,但其中不乏優質宅地,如上海、廣州均有稀缺宅地出讓;二線城市受成交結構變動及調控政策等多方面因素的影響溢價率大幅回落;三四線城市由於市場預期不佳導致地市熱度明顯不及去年同期,成交體量更是同比大幅減少了15%。 從開發投資額累計同比增速來看,雖然下半年仍處於逐月走低態勢,但降幅顯著收窄,2019年1-8月全國房地產開發投資額累計同比增速為10.5%,增速較1-7月微降了0.1個百分點,總體仍處於10%以上的高位。從單月數據來看,8月絕對量也處於較高水平,單月房地產開發投資額達11746億元,這一體量在2019年除去6月外的其他諸月中也屬於中等偏上水平,不僅較7月環比增4.56%,而且同比也有10.47%的漲幅。因此我們認為,開發投資額已具有一定支撐,未來開發投資額累計增速將繼續保持較高水平。 分區域來看,1-8月中部與西部地區開發投資額累計增速分別較1-7月擴大了0.3和0.9個百分點,而東部與東北地區累計增速則有不同幅度的收窄。結合1-8月房企土地購置面積降幅較1-7月大幅收窄的情況,我們認為房企在中西部地區核心城市逆週期拿地的動作是8月開發投資額提振的主要原因。

三、土地市場:量價齊跌、流拍加劇,預計年末市場熱度低位延續 2019年第三季度,土地市場形勢較二季度更加嚴峻,融資環境越發收緊,企業拿地態度轉向審慎,市場整體環比量價齊跌。各能級城市表現也不盡相同:一線城市三季度供地積極性不減,雖然保障性地塊仍是主流,但其中不乏優質宅地;二線城市受成交結構變動及調控政策等多方面因素的影響溢價率大幅回落;三四線城市因未來銷售預期不佳導致土地市場熱度明顯下降,成交規模更是同比減少了15%。

1、第三季度土地市場量價齊跌,各能級城市地價同比全線回落 土地成交量逐月遞減,僅一線城市成交量好於二季度。自7月開始,全國336城土地市場成交量由高位逐漸下降至低谷;截止9月22日,第三季度經營性土地成交建面達到54460萬平方米,環比第二季度下降11%,同比去年第三季度降幅高達10%。前三季度成交總建築面積為164223萬平方米,同比也下降了8%。 分城市能級來看,今年一線城市土地供地力度明顯加大,第三季度成交量高達844萬平方米,同環比漲幅分別為35%和13%;二線、三四線城市成交建面環比分別下降13%和11%,尤其是三四線城市,在自然資源部分類調控政策的指導下,供地量一直在縮減,導致成交體量和去年同期相比降幅達到15%,土地市場規模高位回落。

2、重點城市流拍現象加劇,但仍舊好於去年三季度 第三季度,重點城市的土地流拍數量較二季度明顯升高:自7月份土地流拍幅數就開始上升,8月份則高達127幅,截至9月22日,9月份土地流拍幅數已有79幅。土地流拍加劇的原因主要是由於自二季度末開始,發改委、銀保監會一直在緊控房企融資,企業資金壓力較大,拿地態度越發謹慎;另一方面,地方政府在拍地價格上又有「較高」的心理預期,如廣州9月份流拍的花都地塊均是由於出讓地價幾乎接近周邊項目售價、幾乎無盈利空間所致,土地市場的「磨合期」又再度來臨。 同比來看,今年大部分月份重點城市的流拍幅數是超過去年同期的,但在整體供應幅數同比增加的背景下僅有1月的土地流拍幅數同比大幅上升,9月份土地流拍幅數和去年同期相比已是下跌趨勢,三季度的流拍情況並未惡化至去年同期水平。

3、預計四季度地市延續低熱度運行,2019年成交規模預計小幅回落10% 2019年第三季度,土地市場成交量價齊跌、溢價率持續回落、流拍增多均表明土地市場溫度的確較二季度有所下降。結合政策層面來看,無論是調控政策還是信貸政策,未來放鬆的可能性較小。尤其是在融資環境持續收緊的背景下,第四季度的地市運行大概率會延續第三季度的低熱度。 雖然《土地管理法》修訂案掃平集體建設用地入市的法律障礙,未來土地供應渠道將更加多元化。但集體用地並不能建造銷售型商品住宅,土地供應量短期內也不會藉此回升。 成交規模方面,前三季度成交量同比降幅比上半年再擴大1.1個百分點,主要是成交主力三四線在自然資源部控地政策的影響下供地量有所減少,流拍率也有所升高。並且在樓市預期並未轉好、三四線庫存壓力可能會重返情況下,四季度三四線城市的土地供應量難以回升至同期水平,預計2019年土地成交規模會較2018年的高位出現一成左右的回落。 最後,我們預計隨著大中城市加大對租賃市場的發展力度,除北京、上海外,杭州、南京、合肥等城市也增加了租賃宅地的供應,接下來供應宅地中租賃住宅的比例會有一定的上升。