買樓必要開支你要知

承上題，買樓除了樓價本身之外，尚有一些必要的開支，計埋計埋都唔少錢㗎！

買賣樓宇除非是親友自讓，否則一般會用到地產代理作為中間人，並代為處理一系列事宜，所以就要付「代理佣金」作為報酬啦！

雖然法例規定的1%佣金已經於2015年修改了，地產代理公司可以按著自己跟客入的協定收取佣金，不過市面上大部份代理都依然會分別向買家和賣家收取各樓價1％的佣金。不要少看這1%，因為樓價高的話，1%也是相當可觀的數目。假設600萬的物業，買賣雙方就要各付$60,000的佣金了。

印花稅，是政府根據香港法例中的《印花稅條例》，對買賣座落於香港的不動產之書面文件徵收的稅項，俗稱「打釐印」。只有繳交過印花稅的買賣文件，才有法律效力，所以印花稅是買賣樓宇必然的開支之一。

如果現時沒有擁有物業的人士（首置優惠），可獲豁免15% 從價印花稅（AVD）稅率，只需按較便宜的第二標準稅率繳稅。印花稅的款項是基於物業的售價而定的，詳程可以參閱政府的最新資訊。

此外，為抑壓樓市短炒投機行為，政府多年前已推出了額外印花稅（SSD）和買家印花稅（BSD）。物業距離上一次買賣時間短於三年的，會根據持貨期的長短徵收額外印花稅，而買家印花稅買是針對非本地買家而徵收的稅項。

至於律師費方面，一般根據樓宇新舊及呎數計算，如果是村屋或涉及地權問題，費用可能會有所提高，最好在決定前先詢問律師有關收費。

如果有需要做按揭，銀行會要求業主為物業購買「樓宇結構保險」（俗稱火險），以保障銀行的利益。保險費用以年繳方式付款，根據物業的呎吋去訂價，有時候銀行會指定業主購買某一公司提供的保險計劃。此外，無論是自住還是出租，業主亦可以考慮購買家居保險去保障自己的權利，以防萬一發生意外失去預算。

600萬以上的單位，若做6成以上的按揭，是必需支付「按揭保險」的。保險費用視乎還款年期而定，一般貸款額介乎1%至4%不等。

新買的物業無論情況好壞，都要預算一點金錢來做裝修和添置傢俱。即使是最基本的油漆翻新，更換基本水電設備等，一般約數百至1,000元一呎（視乎單位大小和裝修材質而定），所以至少亦需另外預留一筆預算，以免屆時顧此失彼。

除了供樓的費用以外，部份物業亦有恆常開支費用，需要在買樓前好好作出預算。恆常維護費用包括但不限於管理費、冷氣費、差餉及地租、倒垃圾／清潔費用、大廈第三者保險等，如果不清楚還有什麼其他開支，可以向經紀或者管理員查詢。

一般來說30年樓齡以上的大廈，屋宇署會要求每10年做一次大維修。在睇樓的時候，不妨查詢上一次大廈大維修是在什麼時候做的，從而知道下一次大維修會是幾時，上次每戶支付的金額大約有多少。

大廈維修費用由各業主一起承擔，視乎工程項目，大廈伙數多少，每戶夾數萬至數十萬元都有可能，可以是一筆相當大的開支。所以在買樓之前，都需要搞清楚這個部份，計好條數。