越秀房產信託基金405

主要業務

越秀房地產投資信託基金主要在中國內地（「中國」）從事商用物業租賃業務。

最新業績

截至2025年06月30日止6個月中期業績，公司擁有人應佔虧損較去年同期 0.31億元人民幣擴大至 3.22億元人民幣。 每股基本虧損 0.063元人民幣。 派發股息每股 0.0361港元。 期內，營業額下跌 6.6% 至 9.66億元人民幣。 (公佈日期: 2025年08月14日)

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

二二五年上半年，美國在全球範圍發起關稅戰，貿易政策不確定性顯著上升，地緣政治急劇惡化，導致全球經濟增長出現放緩。由於通脹壓力未見緩和，美聯儲上半年沒有降息。面對內外部風險因素不斷疊加，中國推出「以舊換新」補貼政策刺激消費，出台「供給側結構性改革2.0」規範市場競爭秩序，推動新質生產力健康發展培育新興產能，延續適度寬鬆貨幣政策於上半年下調貨幣市場報價利率(LPR)10個基點。根據國家統計局發佈，上半年國內生產總值(GDP)同比增長5.3%，整體穩中向好。其中，第三產業增加值同比增長5.5%，對經濟增長貢獻率達60.2%。從需求端來看，消費支出對經濟增長貢獻率達52.0%，是拉動增長主要動力；出口貿易韌性明顯，貨物和服務淨出口對經濟增長貢獻率為31.2%。

上半年，寫字樓辦公「降本增效」趨勢延續，企業擴張保守緩慢；零售商場和服裝專業市場受消費疲弱影響，商戶經營壓力有所增加；高端酒店公寓面臨消費降級直接衝擊，房價有所承壓。為有效應對行業不利因素，管理人策略性搶佔市場份額，強化風險管控靠前續租，投入資本性改造增強產品競爭力，綜合施策穩定經營基本面，較好支撐了基金中期經營收入。管理人喜見融資成本有所回落利好分派。

物業組合

截至二○二五年六月三十日，越秀房產基金之物業組合共有十項，分別為位於廣州的白馬大廈單位（「白馬大廈」）、財富廣場單位及若干停車位（「財富廣場」）、城建大廈單位及若干停車位（「城建大廈」）、維多利廣場單位（「維多利廣場」）、廣州國際金融中心（「國金中心」）、越秀金融大廈（「越秀金融大廈」）、位於上海的越秀大廈（「上海越秀大廈」）、位於武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心及若干停車位（「武漢物業」）、位於杭州的維多利商務中心單位及若干停車位（「杭州維多利」）及位於香港的越秀大廈17樓及23樓單位（「香港越秀大廈17樓及23樓」），物業總建築面積為1,184,156.5平方米，總可出租面積為803,984.1平方米（不包括財富廣場1,408.3平方米的停車位面積；城建大廈2,104.3平方米的停車位面積；國金中心91,460.9平方米的酒店、51,102.3平方米的服務式公寓、76,512.3平方米的停車位面積及7,752.5平方米其他配套用房面積；上海越秀大廈13,502.6平方米的停車位面積及2,610.4平方米的特定用途面積；武漢物業62,785.7平方米的停車位面積及12,415.1平方米的公建配套用房面積；杭州維多利17,663.6平方米的停車位面積；越秀金融大廈10,289.1平方米的停車位面積及29,797.1平方米的公建配套用房面積，以下總在租面積及出租率統計範圍均不包括上述面積）。

物業估值

於二○二五年六月三十日，越秀房產基金之物業組合由獨立專業評估師第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司（「第一太平」）重估，其重估市值約為人民幣418.89億元。

寫字樓－匹配需求鞏固產品競爭力，引進和穩住優質租戶強化租戶結構，多措並舉穩定出租率

越秀房產基金旗下寫字樓物業位於內地四個經濟高增長城市（廣州、上海、武漢、杭州）和香港。中期期間，內地物業所處城市均不同程度處於寫字樓供應增加、需求疲軟的狀態，項目出租率普遍承壓。面對激烈競爭，管理人依照「一項目一策略一專班」原則，以穩定出租率為優先考慮，積極拓寬招商渠道，貼合需求推出帶裝修單元、中小戶型單元等產品，引進和穩住優質租戶強化租戶結構，發揮物業優勢鞏固市場競爭力。截至二二五年六月三十日，寫字樓租戶中，財富世界500強和財富中國500強背景租戶在租面積佔比37.5%。

廣州

國金中心：國金中心商業綜合體的寫字樓部分，為廣州超甲級寫字樓和珠江新城核心地段標誌性建築之一。中期期間，國金中心持續提升產品和優化營運，客戶訪問量和轉化率均錄得正向提升，新簽13,133平方米，包括一層大面積簽約（貿易行業）。推出4,235平方米帶裝修單元去化週期僅約十九天，去化率接近九成。引進優質租戶包括一家財富世界500強背景企業（信息科技行業）、一家全球龍頭航運企業和一家知名互聯網背景文體娛樂企業，合計超過2,200平方米。續租9,099平方米，續租率70%，留存優質租戶包括兩家財富世界500強背景企業（化工行業、家電行業）和一家外國領事館。於二○二五年六月三十日，國金中心寫字樓出租率為82.6%，同比減少2.1個百分點。國金中心於五月入選觀點「表現力指數·2025商辦資產運營表現」TOP30榜單。

越秀金融大廈：廣州珠江新城核心地段超甲級寫字樓。中期期間新簽7,448平方米，包括七家租戶擴租合計1,500平方米。推出7,089平方米帶裝修單元，去化週期約38天，去化率超過六成半。新引進優質租戶包括一家財富世界500強背景企業（保險行業），以及一家市值超百億的期貨企業。受部分租戶回遷自有物業辦公的影響，續租10,303平方米，續租率42%。留存大面積優質租戶包括國際四大之一「德勤」和一家國內龍頭綜合性資產管理公司。於二○二五年六月三十日，越秀金融大廈出租率為82.1%，同比基本持平。

財富廣場：中期期間新簽2,354平方米，引進優質租戶包括一家財富世界500強綜合金融集團旗下醫療養老板塊的數家企業，上下遊集聚效應初顯。續租2,924平方米，續租率76%，留存優質租戶包括一家財富世界500強背景企業（物流行業），亦靈活匹配降本需求調整單元挽留租戶。於二○二五年六月三十日，財富廣場出租率為88.0%，同比減少6.2個百分點。

城建大廈：中期期間新簽7,585平方米，引進一家美容科技企業提升樓內大健康業態氛圍。結合租戶降本意願制定挽留方案，優化產品標準匹配租戶需求。續租2,090平方米，續租率68%，包括一家全球知名合同研究組織(CRO)的廣州辦公室。於二○二五年六月三十日，城建大廈出租率為89.4%，同比減少6.3個百分點。

上海

上海越秀大廈：中期期間續租3,798平方米，續租率39%；新簽3,933平方米，迅速填補退租單元。通過更換停車場節能燈管提升場內亮度，項目實現節能效益和服務水平雙提升，提高租戶滿意度，增強租戶粘性。於二○二五年六月三十日，上海越秀大廈出租率為87.2%，同比增加2.6個百分點。

武漢

武漢越秀財富中心：武漢物業商業綜合體的寫字樓部分。中期期間新簽12,395平方米，引進優質租戶包括一家全球領先汽車集團成員企業和一家多元化專業服務企業。續租10,884平方米，續租率81%，留存大面積優質租戶包括一家財富世界500強背景央企（電力工程行業）。招商團隊透過單元局部微改造、軟裝提升、打造智能樣板間等多種方式優化客戶看樓體驗，提升客戶轉化率。於二○二五年六月三十日，武漢越秀財富中心出租率為61.5%，同比基本持平。武漢越秀財富中心於六月第九屆地新引力峰會榮獲二二五中國不動產商管「精英商務」商辦特色項目獎。

杭州

杭州維多利：中期期間新簽1,974平方米，引進一家全層租戶（信息科技行業）。續租6,083平方米，續租率64%，留存優質租戶包括一家財富世界500強背景建築工程企業和一家山西省屬國企的浙江分公司（交通工程行業）。於二○二五年六月三十日，杭州維多利出租率為88.7%，同比減少6.4個百分點。

香港

香港越秀大廈17樓及23樓：中期期間維持100%出租，經營穩健。

零售商場－引進新興品牌提升消費氛圍，跨界聯動提振客流和銷售，準確匹配資源賦能商戶經營

越秀房產基金旗下零售商場物業位於內地兩個經濟高增長城市（廣州和武漢）。受「以舊換新」消費補貼政策驅動，國內消費活躍度有所提升，六月居民消費價格(CPI)同比由負轉正，上半年社會消費品零售總額同比增長5.0%。比較而言，核心商圈消費表現維持強勁，戶外運動、潮玩經濟激發的消費活力較為矚目。中期期間，管理人貼合消費熱點調整品牌組合，跨業態協同打造消費場景，多方位賦能商戶經營。

廣州

國金天地：國金中心商業綜合體的零售商場部分，為廣州珠江新城核心地段優質零售商場。中期期間，廣州首家且目前唯一的市內免稅店—中免免稅店宣佈落戶國金天地，預計第三季度開業，有望打造全新免稅購物地標。項目積極打造電子化消費場景，推進悅秀會本地生活平台試點落地，已覆蓋12家商戶，同時利用大眾點評、雲閃付等平台多渠道引流。中期期間，新簽和續租合計5,734平方米，續租率97%。於二○二五年六月三十日，出租率為96.4%，同比減少2個百分點，維持在較高出租水平。

維多利廣場：地處廣州天河體育西路核心商圈的優質零售商場。中期期間，主力租戶「優衣庫」繼續發揮旗艦作用，首發C系列產品，並於三月二十八日至四月六日落地全國首場「優衣庫美好生活市集」、巨型寶可夢及美好生活音樂活動，活動期間達季度客流峰值，帶動四月銷售額同比增長7%，推動中期期間銷售額同比增長0.3%。項目聯動餐飲租戶，抓住客流高峰提升銷售，帶動中期期間項目整體銷售額同比增長0.6%。於二○二五年六月三十日，出租率為96.2%，同比減少1.6個百分點，維持在較高出租水平。

武漢

武漢星匯維港購物中心：武漢物業商業綜合體的零售商場部分。中期期間，面對消費疲軟明顯衝擊，招商團隊積極開拓招商渠道，新簽和續租合計3,894平方米，續

租率82%。成功引進多家熱門餐飲品牌，包括A館一樓引進網紅品牌「達美樂」，帶動更多家庭客群。項目開拓夜間消費，利用四樓「悅花園」亮點優勢，持續打造「江畔星夜」、「深夜食堂」激發銷售新增長點。於二○二五年六月三十日，出租率為82.4%，同比減少6.3個百分點。

專業市場－強化「人、貨、場」一體協同，打造時尚跨界新場景，激發運營新效能白馬大廈：越秀房產基金旗下唯一專業市場，為廣州標誌性服裝專業市場之一。

中期期間，白馬大廈引入珠三角供應鏈資源，帶動新簽3,273平方米，實現一樓滿租。白馬大廈聚焦經營力、產品力、形象力、渠道力四大維度，策劃「最受採購商喜愛商戶」及「最受採購商喜愛產品」雙評選活動，吸引超200家商戶參與，旨在精準賦能優質商戶。白馬大廈融合「時尚+」跨界營銷生態，創意打造周年慶、五一黃金周、秋冬聯合訂貨會、年中大促四大節點及消費場景，有效刺激客流增長。白馬大廈以「以團帶採、以採促轉」為核心策略，實現文商旅資源與廣交會外商拓展雙線驅動。上半年累計接待165個采批團，累計接待採購商近5,000人次，其中包括來自法國、越南等23個外商團，促成採購金額達人民幣1.4億元。白馬大廈依託大灣區國際女裝展、廣交會等展會，促進租戶成交，亦成功搭建「白馬悅境通」跨境電商平台和推出「白馬商學院營銷賦能營」系列課程，激活租戶數字化運營新動能。於二○二五年六月三十日，出租率為95.0%，同比基本持平。

酒店及服務式公寓－客房收入再創新高，餐廳蟬聯米其林殊榮越秀房產基金旗下酒店及服務式公寓為國金中心商業綜合體的組成部分，包括廣州四季酒店和國金中心雅詩閣服務式公寓。根據國家移民局數據，上半年外國人出入境達3,805.3萬人次，同比上升30.2%。其中免簽入境外國人1,364萬人次，同比上升53.9%。入境旅客有效填補了高端酒店消費需求。

廣州四季酒店：中期期間平均入住率為80.1%，同比上升1.1個百分點；平均房價為人民幣2,201元，同比下降0.6%，高於競爭群酒店平均房價37.6%；每間可供出租客房收入(RevPAR)為人民幣1,762元，同比增長0.7%；RevPAR競爭指數為111.7，在奢華酒店競爭群組中始終保持較領先的市場地位。廣州四季酒店通過各項推廣定點投放，緊抓外籍高淨值客群市場需求，搶佔高端市場份額，成功推動客房收入創歷史同期新高。廣州四季酒店餐飲聚焦「產品迭代、市場推廣、錨定客群」三維發力，深挖營收增量。中餐廳愉粵軒蟬聯二○二五廣州「米其林一星」餐廳，佰鮮匯榮膺二○二五廣州「米其林指南入選餐廳」，反映市場高度認可。

國金中心雅詩閣服務式公寓：中期期間平均入住率為92.3%，同比上升1.8個百分點，平均入住率高於競爭群公寓9.7個百分點；平均房價為人民幣1,128元，同比下降0.5%，高於競爭群公寓平均房價7.2%；RevPAR為人民幣1,041元，同比增長1.5%；RevPAR競爭指數達120.0，在公寓競爭群組中始終保持較領先的市場地位。
國金中心雅詩閣服務式公寓精準把握客群變化趨勢，一方面重點穩定核心長住客戶群體，另一方面積極擴大境外渠道推廣拉動短住客群增長，成功推動公寓營業收入創歷史同期新高。

積極推進資產增值工程，實現物業保值增值

管理人每年投入多項資產提升改造工程，旨在持續提升資產組合產品競爭力、節能減碳性能和安全保障水平。中期期間，管理人已完成國金中心雅詩閣服務式公寓餐廳升級改造工程、白馬大廈空調系統升級改造工程、武漢越秀財富中心標準層公共區域地板升級改造工程。下半年，管理人計劃繼續投入以下改造工程。

產品力提升方面，對於寫字樓，管理人計劃開展國金中心、越秀金融大廈、財富廣場、城建大廈、武漢越秀財富中心、上海越秀大廈、杭州維多利空置單元裝修，打造符合市場需求的產品，縮短招商週期和鞏固租金水平。對於酒店公寓，管理人計劃開展廣州四季酒店客房提升工程、宴會廳軟包牆面更換和天花翻新改造工程，提升服務品質。對於公區區域，管理人計劃開展國金中心寫字樓公共區域維修翻新工程、城建大廈公共區域翻新改造工程、上海越秀大廈3樓至27樓局部公共走道改造工程。

設備設施更新方面，管理人計劃開展國金中心空調系統主塔15樓至28樓保溫更換工程、財富廣場部分空調系統末端改造工程、維多利廣場空調風櫃升級改造工程、武漢星匯維港購物中心B館空調設備改造工程、越秀大廈空調冷凍水管更換工程等。

安全保障提升方面，管理人計劃開展廣州四季酒店103層屋面結構防護層翻新改造工程、國金中心雅詩閣服務式公寓智能疏散照明系統升級改造工程、國金中心更換寫字樓儲水式電熱水器工程和燃氣調壓井改造工程、白馬大廈高壓櫃升級改造及火災自動報警系統更換末端設備工程、城建大廈變壓器更換改造工程、武漢越秀財富中心鋼結構防處理工程、上海越秀大廈福山路出口至向城路出口大理石路面改造工程等。

積極管理融資風險，有效平抑融資成本

流動性管理方面，針對二○二五年上半年到期的5.3億人民幣短期貸款、21億港元5年期銀團貸款及今年內到期的其他貸款，管理人於二○二五年上半年完成5.3億人民幣短期貸款續借，並通過取得17億元人民幣境外貸款和發行10億人民幣點心債，用於到期貸款的再融資及提前置換，確保流動性風險得到有效管控。

利率管理方面，美國為平抑通脹壓力，自二○二二年起連續十一次加息，合計加息525個基點，港元亦跟隨顯著加息，港元利率隨即同步顯著攀升；相對地，為刺激國內經濟復蘇，人民幣自二○二一年底起開啟減息通道，一年期和五年期國內貸款市場報價利率(LPR)合計下調分別85個基點和115個基點。美聯儲自二○二二年開啟加息以來於二○二四年九月起三次降息合計100個基點，港元利率跟隨回落。隨後受二○二五年五月下旬香港金管局釋放流動性及香港市場預期的IPO，導致港元流動性充裕，二○二五年六月末一月期HIBOR約0.73%，下跌至近三年相對低位。

受美國境內通脹等因素的壓力及國際局勢，美元降息之路尚未明朗，市場仍預期境外利率會維持一段時間相對高位，中長期人民幣相對港元和美元將維持一定的融資利差優勢。

管理人把握人民幣利率市場地位，持續研究多種融資工具積極調整融資結構，力求以合理的成本水平平抑利率市場對越秀房產基金業績的衝擊。於二○二五年上半年，合計引入32.3億人民幣貸款，並置換境外浮息港元貸款，利用人民幣融資相對低位，主動調節融資結構，降低利率市場衝擊。越秀房產基金二○二五年上半年末融資利率敞口約為14%，較年初26%收窄12個百分點；平均融資成本為3.33%，較年初4.16%下降83個基點；上半年平均付息率3.92%，同比二○二四年上半年4.56%下降64個基點。

外匯管理方面，自二○二二年起受美元加息與人民幣降息的雙重影響，美元及港元相對人民幣發生較顯著的升值，並預期維持相對高位。管理人通過有效的管理策略，持續關注市場動態，通過積極調節融資結構，並適時以合理的成本採取外匯對沖工具監控融資外匯敞口。

二○二三年起持續引入人民幣融資置換港元融資，二○二五年六月末越秀房產基金人民幣融資約147.95億元，佔總體融資72%（二○二四年同期人民幣融資約84.04億元，佔總體融資41%）。二○二五年六月末越秀房產基金外匯敞口折合人民幣約57.7億人民幣，佔總體融資28%（二○二四年同期融資外匯敞口約120.75億元，佔總體融資59%）。管理人亦持續通過融資結構調整，適時增加低成本人民幣融資佔比的方式，進一步收窄匯率敞口。

ESG融合業務，推進可持續發展

管理人持續推動ESG標準與業務發展深度融合，提升精益管理效能，推進可持續發展。中期期間，越秀房產基金旗下多項物業集體斬獲WELL健康建築標準認可的里程碑式突破，達成在中國商業地產ESG賽道的又一次積極探索與實踐成果。其中，國金中心寫字樓和越秀金融大廈以優異表現高分通過鉑金級WELL認證，成為廣州珠江新城CBD唯二獲得LEED與WELL雙鉑金級認證寫字樓。國金中心商場、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、武漢越秀財富中心、武漢星匯維港購物中心、上海越秀大廈和杭州維多利均獲得WELL健康－安全評級(WELL HSR)認可。

上半年國內高溫天氣頻繁，中國氣象局發佈六月全國平均氣溫更為歷史同期最高，氣候變化日常影響每一個人。越秀房產基金旗下物業持續強化設備設施管理，提升數字化能耗監測水平，定期開展安全應急演練，圍繞日常營運細節踐行可持續發展理念。四月至五月，國金中心成功舉辦「綠動未來，向善而行」公益活動，聯動租戶、商家、公益機構發起可持續生活探索對話、可持續生活藝術展、咖啡渣循環種植體驗、可持續生活市集等主題活動，號召社會大眾探索可持續的生活方式。

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

一方面，市場普遍憧憬美聯儲下半年進一步降息，但路徑和幅度仍具不確定性。另一方面，今年是中國「十四五」規劃收官之年，各項政策穩字當頭，包括適度寬鬆貨幣政策和「以舊換新」消費補貼政策，旨在透過擴大內需激發市場活力，因此管理人預期人民幣利率將維持較低水平。伴隨國內新質生產力加快培育發展和供給側改革深化推進，管理人預期產業動能繼續推陳出新，營商氣氛將向好改善。備受矚目的第十五屆全國運動會將於下半年在廣州開幕，有望帶動商場消費和酒店公寓需求。

下半年，管理人將因應經濟發展走勢動態實施積極、穩健、靈活的租賃策略，敏銳把握潛在機會，持續提升資產組合市場競爭力。管理人將視市場發展預期對融資結構持續檢視並進行合理調整，通過各類人民幣融資途徑，引入低成本人民幣融資，以尋求更優融資成本，平滑利率風險。管理人將按計劃開展相關資本性改造工程，合理規劃和分段改造廣州四季酒店客房，圍繞產品提升、設備更新和安全保障維度，實現物業保值增值，為項目穩健經營保駕護航。

資料來源: 越秀房產信託基金 (00405) 中期業績公告