領展房產基金823

主要業務

主要業務為投資於房地產以及可能從事各種物業發展和相關活動。

最新業績

截至2026年03月31日止12個月全年業績，公司擁有人應佔虧損較去年同期 88.6億港元收窄至 74.0億港元。 每股基本虧損 2.8576港元。 派發股息每股 1.2673港元。 期內，營業額下跌 2.0% 至 139.4億港元。 (公佈日期: 2026年05月28日)

業務回顧 - 截至2026年03月31日止年度

營運摘要－中國

香港物業組合

領展房託之香港物業組合包括130項資產，以必需品零售、鮮活街市，以及約57,000個鄰近公共屋及主要交通樞紐的泊車位為主。這些物業對當地零售基礎建設至關重要，並在各經濟週期中帶來穩定的收入。該等物業位處有利位置，方便屋居民及訪客日常購物、使用服務及泊車。物業組合亦包括位於九龍東的辦公大樓資產海濱匯的60%權益，以及兩幢位於紅磡及柴灣的停車場╱汽車服務中心及倉庫大廈。

訪港旅客人數逐步回升，加上勞工市場狀況向好，香港零售業已初現復甦跡象。儘管如此，復甦情況並不平均，其中非必需品零售板塊及旅遊相關類別的復甦勢頭最為強勁，而必需品銷售的增長則較為溫和。年內，來自中國內地電商平台的競爭壓力持續為必需品類別帶來壓力；不過臨近年末，一般零售類別的商戶銷售額跌幅有所收窄，反映相關壓力有所緩解。

在此營運背景下，香港物業組合的收益及物業收入淨額分別按年下降3.0%及4.6%，主要由於續租租金調整率為負數及營運成本上升所致。儘管消費氣氛逐步回暖，惟預期短期內，主要以必需品零售為重心的物業組合，以及過往租賃周期的租金仍高於現行水平的情況下，租金收入回升情況仍較為緩慢。

與此同時，受惠於旅客人數回升，加上政府推廣大型盛事活動、股市及物業市場靠穩，整體市場前景漸趨正面。長遠而言，在人口淨流入及本地可支配收入穩步增長支持下，香港零售業有望持續復甦，我們對本地零售業基本因素仍抱持樂觀態度。

零售

•領展房託香港零售物業組合的租賃基本面持續穩健。於2026年3月31日，物業組合租用率為97.8%，受惠於具抗逆力的商戶組合及日常用品零售商的穩定需求。在競爭激烈的市場環境下，物業組合全年續租租金調整率錄得負8.2%。平均每月每平方呎租金由去年的63.3港元下降至60.1港元。

•商戶銷售額的跌幅按年收窄至1.0%，而租金對銷售額比例則輕微下降至12.7%。按類別劃分，餐飲類銷售額按年增長1.2%，超級市場及食品則輕微下降0.5%。一般零售銷售額下降3.6%，惟跌幅較去年有所收窄。

•年內，我們的租賃團隊於整個物業組合已簽訂逾587份新租約。租賃需求主要來自教育及興趣班、特色餐廳、遊戲及家庭娛樂營運商，反映消費者喜好持續轉變。商戶續租情況保持穩健，續租率約為80%。

•隨著電子商務持續重塑零售格局，我們正逐步優化物業組合，側重於餐飲店舖、健身中心及教育╱長者中心等親身體驗為主的業態。與此同時，我們持續擴展儲物櫃及取件網絡，包括旗下自營的取件服務站「領點」，首間店舖已於2026年4月開業，旨在滿足社區需求、維持客流量、帶動周邊消費，以及洞察電商的趨勢。

•由於商戶組合持續改善，物業組合緊貼瞬息萬變的需求趨勢。年內，越來越多中國內地零售商及營運商於香港開設新舖，既帶動租賃勢頭，亦順應香港消費者對中國內地品牌持續增加的需求。我們將持續留意相關趨勢及調整商戶組合，以迎合不斷變化的顧客偏好。

•因應不斷變化的消費者需求，於2025/2026年度，我們進行了鯉魚門廣場、TKO Spot及逸東的資產提升項目，分別投資5,900萬港元、2,100萬港元及6,700萬港元，旨在提升資產的長期競爭力，預期投資回報率分別為14.5%、29.1%及10.6%。

•正在規劃及處於法定審批階段的項目之資本開支約為6.0億港元。此外，進行中的資產提升項目涉及資本開支總額5,400萬港元，預期於2026年5月至9月之間完工。

•作為嚴格控制經營開支舉措的一部分，我們已整合零售及停車場業務的設施管理合約，透過簡化供應商安排及統一服務標準，有效提升營運效率。

物業發展

•於2022年8月，領展宣布收購位於安達臣道的一幅指定作非辦公商業用途的土地。該地塊正發展為社區商業資產「領達廣場」，可建樓面面積超過139,000平方呎。施工如期推進，並已展開內部裝修。項目預租活動進展理想，預計將於2026/2027年度如期完成，並於本年度下半年投入營運。

停車場及相關業務

•停車場及相關業務收益大致持平，按年微降0.2%。受加強泊車推廣活動，包括隨意泊及動態收費所帶動，時租收入按年增長2.3%，惟部分被月租收入按年下降1.0%所抵銷。

•於2026年3月31日，停車場每個泊車位平均估值約為705,000港元，按年下降4.0%（2025年3月31日：734,000港元）。

•電動車日漸普及，為物業組合帶來機遇。作為公共電動車充電設備的領先供應商，領展已準備就緒，有望受惠於因充電所需的較長停車時間，從而帶動泊車需求及商場客流。隨著電動車在二手市場的滲透率提升，該趨勢有望進一步擴大，並與領展核心客群高度契合。

•透過智能停車系統，營運效率進一步提升，並有助支持動態定價、提供更靈活的服務方案及優化資產運用，同時強化收入穩定性及提升客戶價值。

辦公大樓

•於2026年3月31日，我們透過合營企業持有的辦公大樓海濱匯錄得99.6%的租用率，表現優於九龍東辦公大樓的整體市場。海濱匯的主要商戶摩根大通（J.P. Morgan）已確認於2028年底租約屆滿後不再續租。我們正在物色新商戶填補相關位置。

物業經營開支

•物業經營開支總額按年增加2.3%。物業收入淨額比率為75.0%（2024/2025年度：76.3%）。

•物業管理人費用、保安及清潔按年增加5.2%，主要由於最低工資自2025年5月起上調所致。

•維修及保養以及屋公用地方開支分別按年增加11.3%及9.0%，其部分被員工成本及其他物業經營開支減少所抵銷，該等成本及開支在精簡業務架構後分別按年下降4.6%及9.4%。

中國內地物業組合

領展房託的中國內地物業組合包括位於一線城市以及長三角與珠三角周邊地區之六項零售資產、一項辦公大樓及五項物流資產。這些資產擁有優越的戰略位置，具有人口稠密、經濟活動蓬勃的優勢。憑藉該等地區良好的長期增長前景、穩健的消費需求及活躍的商業環境，這些資產可望持續受益。

整個財政年度，中國內地營運環境仍然疲弱，反映消費者情緒趨於審慎、物業市場繼續低迷，以及家庭儲蓄增加等因素抑制了消費支出。一線城市表現分化，深圳及廣州維持溫和增長，北京持續受壓，而上海的復甦仍在推進中。同時，中美貿易緊張局勢持續升溫，為國內經濟帶來不確定性，並對整體消費氣氛構成影響。

中央政府年內推行定向刺激經濟措施，包括擴大以舊換新計劃及發放消費補貼，並進一步確立促進國內消費為核心政策重點。該等措施對實體經濟的提振成效仍需時間逐步顯現，加上宏觀不利因素的累積效應，持續對中國內地物業組合表現構成壓力。

年內，中國內地物業組合以人民幣計算的總收益及物業收入淨額分別錄得5.1%及5.8%的減幅，主要歸因於續租租金調整率為負數。經換算為港元後，總收益及物業收入淨額分別按年下降3.0%及3.7%。

零售

•於2026年3月31日，中國內地零售物業組合租用率處於96.6%的較高水平。於2025/2026年度，續租租金調整率錄得負14.3%。

•在整個中國內地零售物業組合中，我們推行針對性的租賃策略及資產重新定位，以應對日益加劇的競爭，帶動日均客流量及商戶銷售額（不包括電動車）錄得溫和改善。我們於北京中關村領展廣場進行了針對性的商戶組合調整，使行業組合更貼合當前需求，帶動2025/2026年度日均客流量及單位銷售總額均實現雙位數按年增長。

•於本財政年度內，該物業組合引入逾174個品牌，租賃業務有策略地聚焦切合當前消費偏好的業務類型，包括潮流生活、文創潮品相關零售及休閒餐飲選擇，以提升物業組合對現今消費者的相關性及吸引力。

•年內，我們繼續優化資產質素以推動可持續增長。我們完成了廣州天河領展廣場及北京通州領展廣場的主要資產提升項目，前者共兩期涉及資本開支總額為人民幣3.81億元，錄得投資回報率10.7%，而後者的資本開支為人民幣6,300萬元，投資回報率為10.0%。

辦公大樓

•於2026年3月31日，我們位於上海的辦公大樓資產租用率達95.7%。儘管市場持續錄得新增供應與空置率攀升，我們租用率仍維持穩定。我們持續推進設施升級工程以提升商戶體驗，並支持租賃需求。

物流

•於中國內地的物流組合包括五項資產，分別位於鄰近大灣區及長三角一線城市主要交通樞紐。

我們持有位於東莞及佛山資產的75%股權。於2026年3月31日，物流物業組合的平均租用率為97.9%。

營運摘要－國際

於2026年3月31日，領展房託旗下的國際物業組合包括澳洲、新加坡及英國的13項零售、辦公大樓及物流資產。收益及物業收入淨額分別增長4.8%及2.7%至18.67億港元及12.36億港元。

零售組合受惠於持續的商戶需求及穩健的續租租金調整率，而辦公大樓資產組合則透過策略性的樓層優化，實現穩健的租賃成果。

澳洲之物業組合

零售

•澳洲零售組合錄得16.5%的穩健續租租金調整率，租用率亦維持在99.5%的健康水平。優化租戶組合仍是重點工作，旨在提升銷售效率，並支持資產在瞬息萬變的營運環境中的長遠表現。

•租戶銷售額增長主要受珠寶、運動服裝、新鮮食品及電子產品的強勁表現帶動。

•澳洲零售市場於本財政年度整體維持穩健，受惠於人口增長及實際工資上漲。儘管2026年初通脹升溫及持續加息削弱消費情緒，但國際旅客人數穩步復甦，對市場形成一定支持。

物流

•領展於2025年7月16日訂立協議，以代價1.215億澳元收購位於澳洲悉尼的一項物流資產，以支持最後一哩的物流需求。該交易透過第三方資本業務進行，並已於2025年10月24日完成。

新加坡之物業組合

零售

•憑藉策略位置優勢，市郊零售的需求持續帶動裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza的表現，租用率高達98.2%，續租租金調整率錄得正12.3%。由第三方擁有並由領展管理的物業宏茂橋坊亦繼續錄得接近全租出的水平，續租租金調整率穩健，與市場水平基本一致。

•儘管長週末及學校假期期間的外遊增加令客流量有所回落，但商戶表現持續平穩，在美容及健康與超市類別的帶動下錄得輕微增長，高金價亦帶動珠寶及手錶類別的銷售。

•短期而言，零售情緒依然審慎，持續的中東衝突或帶來能源相關的通脹壓力，對零售消費構成一定影響。然而，我們實施積極租賃策略引入新零售品牌及餐飲概念，不斷優化商場業態組合，維持對顧客的吸引力。

•長遠而言，受惠於國際旅客人數持續回升、勞動力市場保持韌性及家庭收入穩步增長，共同提供堅實的零售消費基礎，新加坡的零售基本面依然向好。

•領展於2026年4月8日宣布與Jack Investment Pte Ltd及Pangjwee Development Pte Ltd訂立協議，出售其位於新加坡的零售物業Swing By @ Thomson Plaza的物業權益，作價為2.5億新加坡元。

國際辦公大樓資產組合

•國際辦公大樓資產組合的加權平均租約到期年期為稍長的4.5年，為組合帶來韌性；整體租用率為87.7%。

•由於追求品質與回歸核心地段持續主導租賃趨勢，悉尼及墨爾本辦公大樓市場的需求繼續集中於核心地段的優質資產。

•我們向潛在租戶積極推廣現有空間，以把握新商機並優化租用率。展望未來，隨著新建項目供應預計放緩，實際租金面臨的下行壓力有望紓緩，從而營造更為有利的租賃環境。

業務展望 - 截至2026年03月31日止年度

儘管營商環境依然複雜多變，但領展房託憑藉優質的資產平台、穩健的資產負債表、清晰而重新聚焦的策略、高水平的企業管治，以及吸引優質國際投資者的能力，得以把握並受惠於亞太區消費市場的增長。

租金水平正趨穩定，然而香港零售物業組合的續租租金調整率預期將於2026/2027年度繼續錄得負增長，大致維持與2025/2026年度相若的水平，反映高於現時租金水平的租賃週期即將步入尾聲。

即便如此，我們相信，透過重新調整員工以及一般及行政開支（預期每年可節省超過2億港元）、審慎管理融資成本，以及推動提升收入的措施以抵銷部分續租租金調整率為負數所帶來的影響，加上出售非核心資產並加快基金單位回購，將有助來年維持盈利穩定，並保障每基金單位分派。

領展一直致力確保每基金單位分派及未來增長，均建基於穩健的盈利表現及強勁的資產負債表。憑藉核心業務的穩固基礎，加上市場逐步趨於穩定、消費者信心回升，領展對中長期發展前景保持信心，同時亦會審慎關注地緣政治及宏觀經濟不明朗因素可能帶來的影響。

資本循環仍然是領展策略的重點之一。領展將繼續探索能實現投資價值的機會，並策略性地退出非核心資產。

資料來源: 領展房產基金 (00823) 全年業績公告