華富財經 Quamnet.com Logo
陳海潮 Derek Chan
2022-10-24 13:30:39
私宅轉手平均賺幅挫至55.8%

疫情反覆兼加息夾擊令樓市拾級而下,加上股市大跌及移民急需沽貨套現,致令二手私宅轉手獲利比率及賺幅雙雙下挫,惟望第四季可跌定回穩。綜合土地註冊處資料所得,2022年第三季本港共錄4,415宗私宅轉手獲利買賣登記,佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達90.2%,較第二季的94.3%大跌4.1個百分點,連跌6季,並創2010年首季以來的51季(即近13年)新低,反映疫情及加息夾擊帶來的影響。

平均獲利幅度方面,今年第三季每宗私宅轉手個案平均賺幅只有55.8%,較第二季的65.5%顯著回落9.7個百分點,為25季以來首度跌穿六成水平,並創下2012年第三季以來的41季(即逾10年)新低,反映疫情引發的經濟憂慮令樓市走下坡,多了持貨期相對短的業主沽貨,因而導致整體賺幅劇降。當中,沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例跌穿四成,只達39.3%,按季下跌1.9個百分點,涉及宗數達1,923宗。

此外,第三季虧損個案錄得418宗,佔比急增至8.5%,創下51季(即近13年)新高,相關比例按季增加3.4個百分點,反映股市下瀉及移民急走,令部分急需套現的業主無奈蝕讓離場;至於平手者則有63宗,佔比亦按季增至1.3%。

按物業轉售價格劃分,市場上受追捧的樓價介乎801萬至1,000萬元組別之二手私宅轉售獲利比率高見93.1%,為表現最佳的組別,惟按季亦跌3.3個百分點,而其平均賺幅亦按季挫8.5個百分點,至61.4%。至於交投量最多,介乎401萬至600萬元以內細價物業獲利比率按季亦跌2.8個百分點至90.5%,而其平均賺幅按季也跌3.8個百分點,至66.5%。至於樓價介乎1,001萬至1,200萬元的物業,獲利比率達90.9%,惟平均賺幅則急挫10.7個百分點至僅有55.3%。

以屋苑計算分析,第三季二手私宅獲利登記宗數最多的屋苑首3位依次是日出康城、嘉湖山莊及沙田第一城,分別錄得112宗、81宗及69宗登記,獲利成功比率分別達91.1%、97.6%及87.3%。至於十大獲利登記宗數最多屋苑之中,則以嘉湖山莊的每宗轉手個案平均賺幅最大,高達1.07倍;而平均賺幅較低者則為日出康城的24.5%。

第四季疫情有所回穩,當局逐步放寬防疫限制,金管局亦下調按揭壓力測試1厘,料有助對沖加息的影響。再者,特首李家超最新發表的任內首份《施政報告》為專才在港置業提供退稅優惠,以及制訂多項吸引企業落戶香港的措施,將有助第四季樓市轉穩,故筆者預期第四季私宅轉手獲利比率有機會輕微反彈,重上91%的水平,而平均每宗賺幅亦料回升至57%的水平。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮