近日小龍辨了一場線下講座，很多人參加。而場地是在尖沙咀，那個場地開張正是2020年疫情前幾個月，三年過後仍然可以頂住真的不容易，但今天我們正想拋磚引玉分析一下工商寫字樓的問題。其實工商的店舖或寫字樓跟高峰不論租金及價格都有很明顯的回調，但是這跟住宅價格背離。那麼如果樓市大跌，會發生什麼事?

其實很多人不知，工商寫字樓等的買賣近年是非常困難，先不要講其他，單是按揭大多都是H+或者P+計算利率。大家可想過去一年如果H+1%作計算，今天已經差不多6%或以上。但是一年前Hibor可能只是1-2%。這對於需要再融資的業主來說是一個巨大的打擊，因為商業貸款不是如私人樓宇那麼長期，而是可能每年，或者幾年等作為貸款的年期。在到期後續貸款，他們必須以更高的利率還。但因為物業價值下跌，他們可能還需要支付更多的抵押品或本金，才能獲得銀行的批准。

但是按揭利率上升令到每月供款上升也不要緊，而更重要是需求大減。香港去年本港寫字樓整體空置率升至14.4%，甲級寫字樓空置率升至15.1%，創下自1998年以來、長達24年的新高。因為空置率上升下，令到租金都大跌。例如金鐘某甲級商廈，租金由2019年的$60-80一尺，到今天約$30-40一尺。

而這去三年，在家工作或者線上會議等亦令到工商寫字樓市場受壓。以小龍為例，以前每月一次的線下講座已經轉到線上舉行。但是大部份參加者亦不願意轉回線下講座。世界已經改變，經濟已經改變。但是人心中對樓市的分析仍然停在疫情之前。

但是如果這一次樓市大跌，將很大機會比2003年更難捱。1997年至2003年是樓價一直跌，利息一直跌；但這一次是樓價一直跌，利息一直升，物價亦上升。參考過去加息周期，香港樓市出現兩次下跌，兩次上升的局面。大家可見94年及99年的樓市是下跌，但是04年及16年加息周期的樓市是上升。但是大家都有一個共通點，就是加息周期完成之後，一段時間後樓市會大幅下跌。小龍認為原因其實是，加息除非非常激烈，否則其實利息對市民負擔其實有限。但是真正起到影響是，如果加息影響商家投資或加大生產成本，整個經濟循環減慢，令到失業率加大，所有甚麼供款佔負債比率等都變成沒有參考價值。

人對產品的消費需求，很多時間是對未來的預期，會影響消費者的需求。例如：消費者預期在電腦節期間可以用較便宜的價格買到電腦或數會產品，因此在目前的價格下或者特價前會選擇減少消費；如美國感恩節前，大家都會預期在感恩節期間很多商店會做大特價，在此之前大家都未必消費，因為我預期很多會有特價。

而近日很多人開始預期香港樓市會下跌，例如量寬收水，及預期美國會持續加息，都令到很多買家採取觀望及希望以更低價購買房地產。而且樓市回報一般是2%至3%（若扣除管理費及維修成本等同沒有），今天美國10年期國債債券的收益率約4%左右。換而之，債息比投資房地產的利潤更高。

但是一旦影成了這個預期，那麼樓市的需求將進一步下跌。需求或將沒有那麼「剛」。

同時讀者不妨留意2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史，1969年來出現的8次經濟衰退前，10年期美債殖利率都低於2年期，而該指標是在2019年8月出現，隔年美國因疫情陷入經濟衰退。經濟面臨衰退之際，美國同時收水，加息及減少買債，那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎？

小龍在多次在本欄指香港樓市18年周期完結，2021年後樓市將會下跌，2023年至2025年將是機會。而很多人說九運如何如何，但更重要是不要在九運前死去。

作者：江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家，曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券，股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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