Q41241：
你好，龔成老師，之前有幸拜讀過你的書和blog,也有看過你的專欄，你的“5年買樓4部曲”，“80後百萬富翁”也是我的床頭讀物，你是我第一批財商啟蒙老師，所以今次我有一個人生抉擇，想向你請教。
我今年36歲，一直想置業，想有個屬於自己的天地。我現在總資產，即現金外幣連同股票，實金等有95萬，這是近6年來靠正職副業及極高儲蓄率等累積得到，副業有送外賣及經營格仔輔，不過就算有不止一份副業，卻一直因為正業收入不夠2萬，所以明白自己不可能向銀行取到貸款，因為過不到壓力測試。
當時我亦有申請居屋，白居二，可是因為我是以單人身份申請，又未婚一直落選。近年政府進一步收窄資產上限，也令我一下子不符合申請條件。
最近我轉識能從事專業性質的工作，社福界，薪金達25000，而我亦打算未來3年內置業上車和結婚，我也預計未來我的物業只有我的名字，我對象與他的母親早在他18歲左右時，用他的名字取了首置的優惠置業買新樓，所以其實根本不可能在申請白居二時填他的名字，我的首置填我們二人的名字也沒有好處。
現在我想問，以我的情況應該購買二手居屋，還是私樓？
有見樓市樓價因為社會結構轉變及可賣樓庫存充足，多數只跌不升, 就算減息令供樓壓力減低，未來物業恐怕難逃成為負資產的命運。
我父親認為我應該趁樓市下跌時購入二手居屋，因為相對私樓平宜，供得起。
然而我自己是想買私樓，因為我希望有一個可以彈性地選擇自住和出租的物業，未來自住物業一定會經歷成為負資產的時間，而可以隨時出租和自住的物業可以為我創造租金現金流，達成未來我的理想生活。
雖然二手居屋可以出租但要符合諸多條件（如懷孕），更要遵守禁售期和補地價等事項，物業買回來分分鐘10年後才可以出租不夠彈性。
而已補地價的居屋雖然可以自由出租，但樓齡較高維護費用也高，價格基本上和私樓的水平相差無己。
只是要買私樓，以坊間壓力測試系統計算（如胡說樓市網站的），首期20%左右前題下，我的購買力約在378萬到430萬之間，當然如果首百份比更少，我的購買力可以更高，但坦白講，這個預算在私樓市場選擇不多。
另外令我擔憂的是，如果買私樓收租是必須具備一定知識，包括法律，租賃程序，與租客相處人情世故等等。我完全是一個置業小白，一直跟家人住甚至未自己租過樓，而且未來可能要面對空置期或租霸我也很無助，我父親也有試過把物業出租收租，但他覺得很麻煩，因為對方連燈泡壞了也要他過去換，他對我的忠告是不要做收租婆。
我其實不介意去換燈泡，去補牆或換鎖，其實我什至想在裝修工作坊學習這些未來必定有用的技能旁身，可以自己做這些功夫能節省很多找師父的開支，何樂而不為？
但言談間我知我父親未有知無不言，要成為收租人士背後可能有其他麻煩我不能理解，他一直只當我小女孩覺得我不會明白。
只是基於我對未來樓市的理解，我不想完全聽話，被困在一間居屋的房貸中。其實他有時的投資建議也不太正確，他認為樓價很快回穩向上，認為香港未來國際地位不變，但現在的消息普遍認為仲要多跌幾年。現在我經過多年學習明白投資決定還是要自己。
所以我希望請教一位有豐富財商知識和投資經驗的老師，助我下這個影響一生的重要決定，我要購入私樓自住收租兩相宜，還是認命買間二手居屋自住終老？
如蒙老師你的指教，小女子萬分感激。
龔成老師︰
先多謝你一直支持!!!
首先，我講下對香港樓架睇法。
中國及香港經濟未完全回勇，相信樓市難以大升，但未必會大跌，相信會平穩。
中國政府在2024年9月，推出了多項支持經濟及樓市政策，雖然不會令經濟快速好轉，但有穩定作用，當中也發放了訊息，如果有必要，會再推出支持經濟政策。所以在大方向上，經濟會開始穩定，慢慢向好，但全面回勇就要時間。
同時，中國政府在政策上支持樓市，相信中國樓市不會大跌，而這因素，也會間接影響香港的樓市，令香港樓不會大跌。
另外是高息因素，高息對樓市會不利，這點令2022年-2023年香港樓價大跌原因（因為當時加息很急），到2024年下半年，美國開始進入減息週期，這點會利好香港樓市，因為供樓成本減少。
不過，2025年美國政府換屆，由於新政府推關稅等措施，這點有機會推高美國通賬，而高通賬就會影響美國減息的時間表，有機會推遲減息，維持高息在一段時間，這因素將會令香港樓市增加了不確定性。
至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會太多，也不會大幅推高樓價。
而香港政府推出的吸引人才計劃，在近年的確吸引一些人來香港，因此令租金得到支持，令近年出現一個現象「租金上升，樓價下跌」，引致租金回報率拉高。
在投資價值方面，過往香港樓市的租金回報率不高，一般只有2%、3%，投資價值不大，加上近幾年按揭利率高，加上長遠樓價難以倍升，令之前香港樓的投資價值，並不高。
到現時，由於租金回報率有上升情況，香港樓的投資價值，由之前較低吸引力，到現時投資價值為中等，但樓市不會象過往般倍升。
相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。樓市始終有一定的需求，令樓價較難大跌。
不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府加大力度找地起樓，所以現時，供求已到達平衡狀態（過往由於供不應求，令樓價倍升）。
長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。
因此，香港樓作為自住的價值仍在，現時的樓價，已由過往的貴，回落合理水平，中短期雖然會因經濟及利率因素而波動，但相信不會大跌，但也未有條件大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。
香港樓的投資價值，算是中等。而自住則可以考慮，現時樓價合理，最重要是考慮自己的負擔能力。
總括而言，樓價預期會有波動，但未必一定會好似過去幾年咁，跌得咁多，咁易轉個頭就變左負資產。
而且，你要明白負資產只係一個心理因素，因為個物業你係用來住，唔係做投資。所以，你只要供得起，其實對你係無"實際"影響。
另外，你表示擔心放租的法律等問題，其實不用太擔心，你只要多同地產經紀交談就得，當你真正有物業放租時，要找經紀，好多文件上的野，佢都可以幫你的。
至於自住物業，最重要是適合長線居住，同時有信心供得起。所以，私樓定居屋，反而係次要。
所以，如果有居屋係適合你長居，咁的確正如你父親所說(考慮到你供款壓力問題)，係一個好選擇。
而點解你會諗埋，未來要出租，是擔心供唔到，到時要回老家供，再以租代供???
如果你覺得而個風險存在，建議存多點應急錢去抵銷。若果預期而個風險好高，其實你就符合唔到"長線供得起"而個要求，你要再諗係現時是否置業合適時機。
你對事情分析和了解都算深入，不過你要明白，每一個決定都必然有得有失，無話邊個決定一定可以100%贏晒。
所以，你要平衡成件事，同時找到你面對最大困難和重點，去做判斷。
現時你的主要問題，如果我無理解錯，應該是"自己的天地，但唔係好夠錢"。當然，你可以諗得更長遠，成件事更有彈性。但咁做，你眼前可以做架野就更少，更困難。
其實投資增值，唔一定要做收租婆，買優質股都可以。特別係你資金少，我都會偏向建議用優質股增值，因為買一個自住物業，已經用去大部份資金。
所以，如果你真正焦點，係想係錢不多情況下，盡快有個自己架家，同時又想做財富增值。
居屋係一個選擇(當然講緊係適合長住，唔係求其買間)，因為佢整體成本較低，可以令你較易入手，同時間又可以預留更多資金，比你可以係優質股方面做增值。
你可以從而個方向思考下，睇下會唔會係一個解決方法。
加油!!!
Q41242：
可否分享一下你是如何運用吸引力法則或者秘密本書的知識應用喺你現在的生活包括工作上
龔成老師：
我每天的早上，晚上，我會對鏡，同自己講一些肯定的說話。
例如我很強，我是有錢人等等，都是強化信念的方法，同時，也是吸引力法則。
Q41243：
現時ATMX 最值博的股票是？
龔成老師︰
以現價計，暫時係9988投資值博率略高。但同時，要明白佢地風險度和潛力都唔同，具體比較我會再整影片講，你可以留意住。
Q41244：
龔成兄，我的70歲一千萬計劃夢想已破滅，嘿嘿
2029年8月尾出糧，到時候49至50歲，破產已完結，立即去香港恆生銀行分行搵理財專員，搞自動轉脹扣數定期定額
4000元brk.b
3500元QQQ
一直至70歲（20年時間）
同老媽商量，可否家用由9000變為7000
多出2000蚊用來作為平常儲備金
我的方案ok嗎？
龔成老師︰
你方案係可以，但建議你加少少港股(如2800, 3067)，去平衡地區性風險。
其實到70歲仲有好耐，唔好咁快就睇得太負面。
你要記住，事情的發展，好睇你這刻心態，如果你認為不會成功，這刻放棄，就一定不成功。
如果你相信自己，就有成功可能。
你可以盡力做好理財，但不用太大壓力，相位財富長遠都有一定增長。
同時，也可以考慮一些更切合自己的財務目標！加油！
Q41245：
龔成老師，請問有試過利用AI獲取某股票的財務狀況嗎？如果利用AI詢問某股票的財務狀況、預測，基本資料準確嗎？有什麼弊處？
或者講會有什麼缺失，不足？
龔成老師︰
無，因為你好難完全掌握AI背後分析邏輯，同埋資料準確性。
所以，我會用人手去做分析。
因為AI只是分析過往數據，對於一些未發生過的事，未有應對的能力。
Q41246：
Sir，我諗住2-3年後就想買樓，目標係400呎左右既2房私樓，大約450萬，我預計比1成首期，45萬，按現時印花稅67500，佣金45000，律師費10000，裝修費20萬，合共大約80萬
而家我有4萬現金，4700股@2800
如果每月可以儲16000，邊個方案比較
1）6000現金，月供5000@2800，3000@VOO，2000@3067
2）6000現金，月供5000@2800，5000@VOO
龔成老師︰
方案一會較好。
我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。
因此，你在選擇應該投資那一類股票時，會係因應你人生階段、投資經驗和風險承受能力，去做決定。
假設你係年青至中年人士，你可以用「平穏增長股」 + 「潛力股」的組合。如果你係偏年青，比例大約可以去到各一半。
但由於「潛力股」有一定波動性，較適宜年青和有投資經驗人士。若你投資取態較保守、經驗較淺或者較接近中年，「潛力股」比重就要相對下調。
盈富（2800）是追蹤恆指的ETF；（VOO)是追蹤標普500指數的ETF，兩者都是平穩增值股，適合大部分的人。
安碩恒生科技（3067）是追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。
加入（3067）能加大你整體組合的增長潛力，同時用月供的模式能夠有效平衡整體價格上的風險，效果更好。
不過，你要記住，3067始終不確定性大。如果你全部資金都係預套現買樓，3067就不宜佔太多，現在水平已是極限。
到你要置業前半年至1年，你就要開始慢慢沽貨套現，唔好到用先一次過沽，因為無人知當時個大市水平。因此，你要慢慢沽，去平衡價格波動的風險。
Q41247：
Sir, 你好，我想問下投資建議。今年34歲，之前有月供股票，依家總投資金額係大概10萬港幣，之前財務狀況出現問題，所以停止左月供。
最近開始慢慢儲返錢，手上現金有$20萬，其中9萬去左做定期，依家月入2萬多D，可以儲1萬，打算拎$4000做月供，如果我想資產增值請問阿sir我應該繼續月供1810/1177好，定係搵D新的潛力倍升股比較好，因為見1211同1810都升左好多。如果係潛力倍升股，有冇邊D推介。
1211: 405股,平均價$47 (佔股票投資比例18.9%)
823: 302股,平均價$63 (佔股票投資比例 18.80%)
2800: 1190股,平均價$27 (佔股票投資比例31.69%)
1810: 563股,平均價$24 (佔股票投資比例13.56%)
1177: 2414股,平均價$7 (佔股票投資比例17.05%)
多謝阿sir之前推介，令到之前嘅投資翻咗一倍有多，可惜當初投資金額唔大。
龔成老師︰
其實月供係長線計劃，講緊最少供3年和持有5年，所以中短期股價較高，唔算係一個大問題。
以你年紀計，以下是一些可以考慮的股票。你月供1810、1211都得，但的確佢地升左唔少，保守D架話，可以暫時供少D。
另外，長線建議你都慢慢加少少美股，去平衡地區性風險。
同埋，你除左月供，都可以用部份手上資金，去分注入貨。由於你年青，定期增長力唔明顯，長線不要投入過多。
平穩增值股，指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，例如美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。
另外再加其他個股：美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以了解下，並從中選股。
如果想增長力高少少，可考慮潛力股，例如指數基金，美股可投資納指基金（QQQ），或在港上市追納指基金（2834）、港股則可考慮安碩恒生科技（3067）、中國電車基金（2845）。另外再加：美股如微軟（MSFT）、Visa（V）、ASML Holding（ASML）、Tesla（TSLA）、Amazon（AMZN）、港股如騰訊（0700）、比亞迪（1211）、小米（1810）等，你可以了解下，並從中選股，但佢地波動性和風險會較高，要自己平衡。
Q41248：
你好龔Sir, 想請教下你和問問你意見
本人而家33歲, 月入35k, 有120萬現金做緊定期, 有20萬股票, 全部都蝕緊錢, 所以唔想放佢, 想慢慢等佢回本再算
我想請問 如何利用我現在的積蓄為每個月都帶來一點額外收入呢? 我有睇你之前的回覆, 例如提及買一些有價值的股票等等。但這都要等到我放了這些股票先可以有收入/拎返錢。
請問我應該點做呢?
龔成老師︰
首先，你一個概念好錯，會影響到你未來一直輸錢。
你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。
因為買入價已經係一個沉沒成本，你唔可當佢係一個神聖價位，因為已經無參考價值。未來持有與否，係應該睇翻企業本身。
你唔好因為佢蝕緊，就唔放，諗住咁就叫做未蝕，長線搏佢升翻。其實如果一隻股票本質已經轉差，你仲持有只會愈輸愈深。
如果企業質素轉差，記住就要賣出。如果企業某些核心優勢減少左，就有機會減持，因此，我地要分析企業的核心因素，一些長期的賺錢能力，有無改變。
你可以睇下以下影片，會對你有幫助︰
https://www.youtube.com/watch?v=5yu9jrvfGX4
至於"每月帶來一點額外收入"，你可以買收息股，去定期收息。
不過，你還年青。當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。
例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。
以你現時33歲去計，是財富增值的黃金時期。除了盡力儲蓄、投資、學投資知識外。也要把握這個黃金時間，做好財富增值部份(而唔係每月收下息，而個一般都係退休先會做)。
策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。
你每月5成儲蓄做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
選股上，你可以考慮一些平穩增值股，指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，例如美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。
另外再加其他個股：美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以了解下，並從中選股。
如果想增長力高少少，可考慮潛力股，例如指數基金，美股可投資納指基金（QQQ），或在港上市追納指基金（2834）、港股則可考慮安碩恒生科技（3067）、中國電車基金（2845）。另外再加：美股如微軟（MSFT）、Visa（V）、ASML Holding（ASML）、Tesla（TSLA）、Amazon（AMZN）、港股如騰訊（0700）、比亞迪（1211）、小米（1810）等，你可以了解下，並從中選股，但佢地波動性和風險會較高，要自己平衡。
如果你現時無太多投資經驗和知識，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。
若你有一定投資知識﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資知識多寡和了解這些股票程度而定。
現時大市大致算在合理區中至中下間(港股)和上部(美股)，你現有100萬資金可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半和每月所儲到的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。
最後，緊記要提升自己投資知識。因為長線投資回報，係必然同你架知識水平成正比。
我建議你要多讀投資相關書本、年報，新聞和報讀相關課程。書本上，你可以睇我寫架《圖解股票小百科》、《圖解美股小百科》、《80後千萬富翁》和《財務自由行》，都適合初學者。
我Youtube Channel都會不時分享一些投資技巧和知識，
Q41249：
老師，急問，平均價$650持有騰訊，現在止蝕好定等再上？謝謝。
600股
龔成老師︰
首先你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。
因為買入價已經係一個沉沒成本，你唔可當佢係一個神聖價位，因為已經無參考價值。未來持有與否，係應該睇翻企業本身。
如果企業質素轉差，就要賣出。如果企業某些核心優勢減少左，就有機會減持，因此，我地要分析企業的核心因素，一些長期的賺錢能力，有無改變。
你可以睇下以下影片，會對你有幫助︰
https://www.youtube.com/watch?v=5yu9jrvfGX4
騰訊（0700）業務正好轉中，佢過往受中國政策規管影響，令企業之前的賺錢能力略減，以及企業估值都會略減，不過，政策影響又未到核心性，無令到企業無法賺錢，只是賺錢減少。
同時，見中國政府之後在政策上開始有放鬆，相信中國政府明白騰訊這類企業對經濟有一定的重要性，同時之前規管較嚴，開始調整翻。相信行業最差的時期有已過，之後會慢慢好轉。
這企業長遠仍有質素，有發展力的。佢最有價值的，就是「平台」，這亦是現世代好有發展的資產。
佢業務模式係提供平台，如通訊平台、交易平台、入門網站、遊戲平台等，而收入來源則是其廷伸的服務，如增值服務、網絡廣告、電子商務交易等。
過往的業績理想，又身處長遠有增長的行業，加上擁有重要的資產，即龐大的客戶群，將來發展各業務都有相當的優勢，這都是騰訊值錢的地方。現價合理區中間，分注可以。
總括而言，騰訊（0700）有長線投資價值。如果你持貨唔係好多，可以守。
Q41250：
老師，請問3988,2388邊隻比較好
龔成老師：
兩隻都有質素，現價合理，都可長線投資。
你預中行（3988）收息及股價會穩定D，作為收息股較好。
而中銀香港（2388）就有基本增長力及股息，而股價波動就會比中行大少少。
所以，都要睇翻你的投資目標。