近日有一新盤開售，有新聞指該樓盤將可能將以成本價發售，而且亦有很多新盤劈價促銷。而且我們在研究住宅樓市的時間，我們必須計算總成本。但是很多人認為樓市近月有回套，但事實上由於利率上升，我們購買樓房的成本在上升，所以明跌實升?

首先我們以1000萬的樓作為例子，假設九成按揭，借900萬，那麼在2.15的按揭利率下，30年總利息支出HKD 3,219,360。同時如果利率上升至3.6%的時間，我們發現30年總利息支出HKD 5,728,429。所以總成本上升2,509,069。那麼大家在想如果樓市下跌100萬，那麼實際上總成本是明跌實升。

當然如果利率持續上升，這上升的會持續，並且利息每升1厘，樓價貴200萬。

當然利率可升可跌，但同樣地工資及收入亦如是。

那麼我們應該要思考一個問題，甚麼時間才是買入的好時機。 首先大家要明白甚麼事買樓安居樂業，甚麼事令到自己陷入債務的困境？如果你買入一間樓會令到自己每個月還款壓力很大，這絕對不是安居樂業。同時問自己可否保證未來的工資每年都是上升？當然對於一些年輕人或者一些行業可能都會有機會達到，但是經歷過1997年2003年及2008年的人絕對不會認為工作或工資是有保證的。

曾經有一名行家在筆者的面書留言:「量寬係乜你都唔識，樓市點會跌?」，而筆者在2019年在毫無先兆下在本欄公開指2020年全球放水，美國出QE4，但我一直講不要加最後一口槓桿，因為這是孖啡不能治量寬下的癌症。而今年本欄變成了樓市的專欄，但是很多人在賭美國會減息而令到樓市重回十年的上升軌跡。但是量寬退場將引來眾人共業。

對於很多因為量寬而沈醉在假陽春的人來說，這十年是美好的時光。很多看好樓市及看淡樓市的人在網上不停互相責罵，但是投資是要理性。如果美國縮表，那世界是否如你想像一樣? 當然更多的人會告訴你，美國不夠膽加息因為負債沈重，剛性需求及北水能抵消縮表影響，加息表示經濟好有利資產價格等。

記起「The Big Short」當主角走入投資銀行提出沽空信用違約掉期(CDS)的時間，投資銀行的代表都拍掌大笑。正如我19年我講庚子年的時間，及講2020年全國大放水，美國出QE4的時間，很多人都拍手大笑，到今日被笑「量寬係乜你都唔識」。但是我反問，每次危機的時間，拍掌大笑的人或者專家們有提早警告嗎? 正如「The Big Short」的其中一個角色Jared Vennett 走去推銷基金時提出美國次按危機的時間，主角之一的Mark Baum問「為什麼沒有人提過?」。

事實上，我們已經進入了歷史上罕見的公司及國家債券泡沫時刻之一。美債的上升正常情況下其他國家或公司債券定必要上升其發債息率(即價格下跌)。過去十年大量公司以債擴張，不賺錢公司可以靠融資而變成巨無霸。而疫情的無限QE打上孖啡令到癌症變得更嚴重。例如阿根庭等新興市場在過去十年一次又一次大舉發債。但是如果市場突然出現一些突發因素，那不容少看其震盪的恐怖，所以小心債券泡沫而引發出的災難。對於所有這些公司債券來說，利率衝擊將帶來顯注的系統性風險，儘管許多投資者都有緩解措施來抵禦拋售壓力。但先不講太遠，全球的新興市場國家及公司債都面對一個問題，就是如何發行新債去還舊債。如果發生將無可避免沖擊樓市。

我們不是要分析新聞，我們不是要分析人人都知的事。我們是要預測，及提前部署。

甚麼是最好買入時機，用價值投資的概念去跟大家講，當樓市出現足夠的安全邊際(股票內在價值與股票價格的差距，當差距越大，越能降低投資虧損的風險)才是真正的買入時機。

作者：江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家，曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券，股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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