本港商業物業現況堪憂，不論售價和租金同見下跌，並且跌勢已持續數年。不少這等物業的業主和租戶，於2023年首季通關後滿心以為疫情陰霾消散，市況不久便能回到2019年榮景。豈料如今形勢要較通關和總部經濟及家族辦公室等措施前還要差很多，此問題若不被高度關注和解決，禍及本港住宅物業市場和整體經濟環境亦僅時間問題，屆時便會軒然大波。
數據又如何反映？參考美聯甲廈售價指數，從2019年中接近370點水平開始下行，至2022年底不足295點，累跌逾兩成，當然可理解為主因來自社會事件和長逾三載的新冠疫情。2023年雖見通關效應加持，於4月一度超過313點，反彈近6.35%，榮景僅曇花一現，同年7月已較2022年底指數「跌凸」，並延續跌勢，2024年該指數累跌逾23%至年底報226點。
今年首八個月再跌逾5.75%，最新數字截至2025年8月報213點 (較2019年中接近370點累跌逾42%)，回到2012年3月水平。甲廈租金走勢雖見好些，從2019年中計起也累跌近35%，截至2025年8月報126點，回到2014年3月水平。
多重現象確認商業樓市處惡性循環
無可否認商業房地產市場正進入惡性循環階段，包括商業房地產市場空置率創歷史新高，租金連年下降；抵押品價跌違約風險增加，銀行採取防禦性措施，對新增貸款態度謹慎；以及投資者退出市場或要求房地產售價大幅折讓，加速了價格螺旋式下跌。
另應留心近期寫字樓成交上升更多屬假象，部分原因是基數低，而且業主受到來自銀行等各方面壓力，成交全部都是創歷史新低價。本港整體寫字樓空置率達15%，九龍灣等地區甚至升至逾20%，當租金未能回升，物業價值亦難以向上。
現時部分被商業物業綑綁的發展商為求減債周轉，只好賤價出售住宅物業撲水，一手樓售價被拖低，二手樓售價自然也受影響，從而令「負資產」數目增加，將反映至銀行承受壞賬風險之上，隨時引發不可收拾的骨牌效應。
近期甲級商廈出租率情況有目共睹
誠如上述數據，商業樓價和租金表現同較2019年中高位分別累跌逾42%和近35%，不過市場預期今年仍要再跌5%，亦未能確認屆時便已見底。以前在高峰期，很多國內公司來港開寫字樓，租中環交易廣場或IFC全層，佔地兩萬方呎，但如此盛勢早已不復存在。
早前有報道指，有美國對沖基金公司將關閉運營四年的香港辦事處，報稱公司地址也是中環商廈。其於2021年左右落戶香港，當時正值疫情嚴重時期，且地緣政治緊張局勢加劇，令全球投資者感到恐慌。即使近期甲級商廈的出租情況，從市場資料所知，恒地The Henderson出租率近月也停滯約80%。長江集團中心一期出租率約75%，而新落成的長江集團中心二期的出租率未達預期。
近日，仲量聯行香港主席曾煥平也對上述情況表示憂慮。他呼籲政府及銀行對業主無力還息、違約等問題不要避而不談，上世紀兩次跌浪，香港都能渡過，及早面對現實可能更痛快。筆者亦同意，有金融業專家的意見指，如果按過去經驗，香港房地產通常兩三年可恢復，但相信很多人都覺得今次未必兩三年便可反彈，市場宜面對現實。目前可行方案，例如可考慮讓個別資不抵債、沒有內部資金支持的小型地產商局部違約，在風險可控範圍內「爆煲」，長痛不如短痛，讓市場尋底，發揮市場經濟自由運行的力量。
作者：聶振邦(聶Sir)
原文刊登於 HKMoneyClub
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