陽春三月，地市雖然沒有迎來成交量的大幅井噴，但就房企參與土拍熱情來看，的確比2018年四季度有所改觀，高溢價地塊成交數量增加之勢十分明顯。據CRIC統計，各能級城市溢價率均有所上揚，尤其是二線城市部分地塊溢價率明顯上升，考慮到信貸政策有所放鬆，房企現金流相對寬裕，土地市場呈現出欣欣向榮之勢。為還原最真實的土地市場，本文以重點一二線城市為研究對象，對2019年開年以來地市成交情況、高溢價地塊進行深入探索。總體來看，地價回歸合理水平，二線城市迎來拿地良機。

一、中西部、京津冀、長三角區域活躍度較高，供地不足使得粵港澳效應還未顯現 截止3月13日，通過對2019年一二線城市土地成交的近千宗土地進行統計分析，結果發現：土地成交集中在中西部、京津冀和長三角區域的二線城市，地塊成交數量最多的城市為鄭州，高達81塊，半數以上土地（46宗）位於新鄭市，主要是新鄭新區規劃利好帶來的大規模建設所致，其次是昆明、青島、重慶、成都、石家莊、天津等，成交數量接近50宗或在其以上，居於第二梯隊；而杭州、西安、貴陽、濟南、南寧、海口、上海、太原等城市則居於第三梯隊，成交總數數量在30宗以上，深圳、廈門、大連、合肥、廣州等城市土地市場則十分冷清，成交宗地數量不足10宗。而熱點的粵港澳大灣區，由於廣州、深圳等城市土地供應有限，熱度還未顯現。

二、二線地市「回暖」最顯著，南寧、昆明等城市高溢價地塊數量居於前列 土地溢價率終結了長久來看的低位徘徊，在2019年明顯迎來回升，由2018年底的歷史低位9.4%升至2019年2月的12.2%，這種低位回升趨勢在二線城市表現最為突出，2月升至13.4%，環比增加3.3個百分點，是三個能級城市中溢價率漲幅最高的。究其原因，主要是蘇州、福州等熱點二線城市成交了多宗優質地塊，其中蘇州有三宗地的溢價率都在30%以上，推高了二線城市的溢價率。流拍情況也明顯好轉，尤其是2月份，流拍率僅有1.66%，較2018年底及2019年1月有明顯好轉，但是還是高於2017年底及2018年上半年的流拍率。 從典型一二線城市高溢價地塊（溢價率高於30%）的佔比來看，約10%的土地是高溢價地塊，71%的土地是零溢價成交，處於較低溢價率（0-10%）的土地也佔到10%。總的來看，目前一二線城市土地成交的溢價率水平處於較低位。

就城市分布來看，高溢價成交地塊分布最多的城市是南寧，有11宗地塊成交溢價率超過30%，然後是昆明、南昌、杭州、西安、重慶、天津、海口、寧波等，成交的高溢價地塊數量均超5幅，這些城市均為二線城市；相比之下，一線城市高溢價地塊明顯較少，北京有4幅，上海和廣州均只有1幅，深圳則沒有高溢價地塊成交。總的來看，受一線城市土地供應有限、三四線城市則受市場走冷、土地市場歸於沈寂的影響，二線城市逐漸成為土地市場的主戰場，房企競相較為激烈，進一步又推高了土地溢價率水平。

三、核心地塊相繼入市受房企熱捧，進一步推高溢價 與2018年下半年相比，一二線城市的核心地塊熱度明顯回溫，溢價率明顯升高，尤其是在杭州、北京、鄭州等城市的部分地塊由於區域位置較好，加之二線城市市場回暖的影響，大大提升了房企的投資預期，紛紛加入土拍陣營。值得注意的是，北京三幅共有產權土地溢價率也升至高位，均接近40%，打破了北京以往共有產權房大多為零溢價成交的特點，其中兩幅位於通州區，很大程度上是由於北京市政府正式遷往通州帶來的利好效應；加之巨大的價格優勢進一步提高了剛需客群的接受度，房企也是看中這一點，紛紛加入土拍，溢價率也隨之水漲船高。

四、地價回歸合理水平，二線城市迎來拿地良機 總的來看，進入2019年二線城市土地流拍率明顯下滑，溢價率也有所上升，尤其進入三月份，土地市場升溫更為明顯，高溢價率地塊層出不窮。從高溢價地塊佔比情況來看，較2018年四季度也有明顯增加。究其原因，主要是由二線城市樓市小幅復蘇，加之企業境內發債總量上升且融資成本回落、房企融資環境「回暖」，資金較為充裕，紛紛加入下一輪的「搶糧大戰」。加之這些出讓地塊底價低於預期，多數企業報著志在必得的態度參與競拍，最終使得溢價率明顯上揚。

從當前土地供應情況來看，三月底大概率將迎來一波集中供應潮，在地價較為合理、樓市頻現「回暖」跡象的當前，抓住機會搶奪優質地塊是當務之急。尤其人口、產業支撐能力較強的城市可重點考慮，譬如杭州、西安、鄭州等人口流入較多的城市；而那些目前供求關係平衡、房價已經過度透支的城市，雖然存在一定的投資機會，但這個時候拿地的投資回報率也會明顯下滑，建議仍需謹慎處之。