主要在廣州持有出租物業以長期穩定派息為目標的越秀房產信託基金(00405），日前披露廣州越秀金融大廈權益重組方案：擬出售該大廈50%權益，同步獲30億元（人民幣、下同）新銀行融資，出售事項及新融資所得款項合計53億元將全部用於償還現有債務。經分析可見，此方案並非單純資產處置，而是「降負債、優組合、增分派」的系統性動作--短期償債減息釋放分派空間，保留49.495%權益優化資產結構，為基金持有人構建短期有紅利、長保障收益體系。
根據通函，此出售事項乃基於與外部承讓人公平磋商釐定，代價屬於合理水平。而且，有關交易將會帶來不少益處。
首先，基金可以債務優化為分派增長提供有利條件。出售所得淨額與新融資形成的資金，全額定向償還現有債務，預計償債後總負債減少約20.8%，借貸比率從2025年6月底的48.1%降至完成出售事項後的約41.2%。
另外，通過精准的資金置換，一方面每年可減少利息支出，節省成本將直接轉化為可分派收入。出售事項與內部重組預期將使每個基金單位分派增厚約8.7%。另一方面，將短期償債壓力轉化為長期平穩還款，規避資金鏈波動對分派的衝擊，為長期分派增長提供保障。
而且，可提升信用評級並打開分派增長空間。償債後淨債務與EBITDA比率、利息保障倍數等關鍵信用指標將明顯改善，有望推動外部信用評級提升，為融資成本下降奠定基礎。信用評級提升後，基金更有機會通過離岸債券市場等多元化融資渠道獲取低成本長期資金；若該部分資金用於收購高收益、高流動性優質資產，將進一步擴大收益來源。
還有，可優化資產組合、增強分派及抗風險能力。交易完成後，基金的辦公物業收入佔比從55%降至46%，多元業態可分散單一市場風險，保障整體收入穩定性，為分派提供抗週期緩衝。
而越秀金融大廈位於廣州核心中央商務區，出租率穩定、主力租戶優質，具備長期增值潛力，於出售事項及內部重組完成後，越秀房託保留其近半權益，既可繼續獲取該物業的租金收益與溢利分成，避免完全退出的收益斷層風險，又能優化資本結構，策略「可攻可守」，充分展現基金的風險管控及長期價值創造的理念。