2019年，伴隨著全球經濟增長的不確定性, 香港樓市迎來近二十年首次飽受爭議的時刻。一方面是貸款政策放鬆, 市場供應短缺, 落成不及預期, 本土需求持續入市; 另一方面, 持續近半年的社會活動令群體分化, 不同政見的矛盾已演變成街頭衝突, 專業人士及機構紛紛選擇暫避風頭, 觀望其後續發展。踏入2020年, 持續擴散的肺炎病毒, 9月的立法會選舉, 11月的美國大選等, 都令買家將懷疑的目光聚焦在香港樓市。全球排名第一貴的香港樓價, 是否仍能堅持獅子山下孕育出的團結精神, 排除萬難, 勇往直前, 再創高峰呢? 我們認為, 香港作為連接全球各大經濟體的橋樑角色獨一無二。一方面, 香港以健全的金融體系令外國資本市場投資者有機會理解並參與中國的經濟增長, 是外企尋找未來高增長機遇的敲門磚; 另一方面, 香港以成熟的國際交流經驗令中國大陸更健康地融入全球經濟體系, 是中國大陸成為全球經濟強國不可或缺的一部份, 亦是中國大陸向世界展現制度實力的最佳平臺。 有見及此, 香港的樓市, 是不可能因為短暫的衝擊, 而終止穩步上升的趨勢。2003年非典型肺炎疫情期間, 香港樓價5個月內下跌7.8%，然而疫情放緩後便是長達17年的升市。即使是在1997年高位接貨的買家, 在2011年時已能回本, 至今更是早已翻倍。 展望2020年, 社會運動及疫情的擴散兩大因素所造成的施工延後及其他負面影響，將會令部份一手的需求轉移至二手市場, 外加政府在10月份放鬆的樓宇按揭政策, 更會刺激1000萬以下的二手樓宇成交需求。至於整體樓價趨勢, 亦會伴隨著二手樓市的興旺而重回上升的軌道。 2019年總結 政策：按揭比率放寬盤活二手市場, 投資情緒停止惡化 2019年香港步入了國際政治、經濟摩擦的中間地帶。一方面, 持續的中美貿易矛盾導致出口額下降；另一方面, 本地經濟及與內地的經濟往來則受到社會運動衝擊，嚴重打擊本地零售業、旅遊相關產業；由於國際和本地政治經濟環境惡化，第三季度生產總值同比下降2.9%，2019全年生產總值也開始出現負增長。不出意外地，港府2019年施政方向也把握著“維持香港的繁榮穩定“的主旋律，在房屋與土地方面進一步推出惠民政策。 2019年10月16日，行政長官林鄭月娥在立法會發表任期內的第三份《施政報告》。報告中涉及土地及房屋政策的重點有4個，分別是延續2018年政策的「公私營房屋新供應比例調整」的中短期支援方案、「土地共用」、「明日大嶼」，以及2019年新增的「1000萬元以下首次置業按揭比率放寬」。其中，面向首次置業人士按揭比率放寬直接回應2019年惡化的經濟資料，也最受市場關注，被寄希望於提振自8月開始的房價下滑。自2019年7月起，各面積房價指數已經經歷了持續5個月的下跌，E類豪宅（160平方米或以上）受影響最為嚴重，連續4個月成交量不足20例。全部五類住宅在2019年11月迎來了售價的略微上揚，體現出市場對刺激性政策的認可，投資情緒停止繼續惡化。 供應：短期供應量顯著縮窄, 中期三大指標均有下行壓力 與宏觀環境形勢對比，供應量顯著縮窄。截至2019年11月，全年各類住宅用房落成量僅12925夥，僅僅為差餉物業估價署發佈的全年落成目標的63.3%。2019年落成量較2018年同期的15703夥顯著減少17.7%，同時比全年目標20415夥更有7490夥的差距。政府發佈的住宅落成量預測也落空，截至9月只有10，100各單位落成，僅為差餉物業估價署預估的一半。在不存在顯著的供地收緊和銀根緊縮的情況下，落成量銳減主要由社會運動導致的工程延誤造成。 中期來看，香港樓市供應量主要依賴三大指標： 上蓋動工量、待批預售量和新樓入夥量。以樓盤的上蓋動工量為例，2019年首8個月只有5，112個單位動工，按年跌幅接近50%，這個數字下滑的影響將會在2-3年後對市場產生直接影響。 另一方面，開發商在樓盤預售的申請方面也漸趨消極，至2019年10月底只有8，007個單位正在等待批核預售申請，僅為上一年9月底15，300個單位的一半。其中，8月更是零申請。預期2020年可能取得預售的私樓單位數目將大大減少。 長期來看，雖然目前短中期的供應都不甚樂觀, 我們應該相信政府會加快研究房屋供應的步伐, 推出更多可負擔的單位, 以解決社會的紛爭。隨著中美于2020年初達成第一階段貿易協定，雙邊貿易關係開始回暖，帶動香港所處的國際環境向好發展，本地治安也在2019年末回到正軌，惡性社會案件顯著減少，施工數量終會回到上升的軌道。 需求：宏觀市場觀望氣氛濃厚, 但本地需求仍舊堅挺 一手私人住宅成交量在12月僅錄得670宗，超過2018年低位。二手住宅全年成交量較2018年同樣處於相對低位，年度同比下降8%，這反映出市場觀望氣氛濃厚。 均價方面，房價出現跌幅的地區集中於70-159.9平方米的首改盤，69平方米以下的剛需盤則房價相對堅挺，未受近期市場情緒的明顯影響。更具備投資屬性的首改盤受衝擊進一步呼應了投資環境的惡化。 成交額方面，2019年千萬豪宅成交情況于2018年持平，最低觸及了9月的低位564。500萬至1000萬住宅成交量明顯回升，呼應九龍區100至159.9平方米住宅價格的上揚。低價剛需住宅交易情況依然保持低位元，未受市場變化的明顯影響。 微觀上看，港人移民趨勢穩定，沒有出現明顯的移民潮，說明具備一定經濟能力的港人仍對香港的生活充滿信心。香港中文大學亞太研究所2019年1月進行了電話調查，訪問了708名18歲及以上的市民，約有三分之一的受訪者表示如果有機會將打算移民或移居海外。其中，年輕的受訪者中考慮移民的受訪者比率比較高，18至31歲的受訪者中有51%。但是年輕人的移民意願並沒有造成明顯的移民潮。同時，隨著首付比例下降，在港港人可能會釋放出新的投資需求。 從未購房的香港家庭同樣表現出潛在的需求。根據香港首任特首成立的智庫, 團結香港基金會統計數字指出，2006年至2016年間，私樓租戶的平均人數從2.64個上升至3.07個，十年間增加了16%，這表現出基層家庭被高昂的樓價壓抑的需求，幾代人被迫共居在小蝸居中。隨著首次購房人數可申請的最高九成按揭貸款的樓價上限由400萬港元提升至800萬港元，可申請八成按揭貸款的樓價上限由600萬港元提升至1000萬港元，基層家庭的購物需求將被釋放。 2020年展望： 房價難有深度調整, 利空出盡便不再回頭 政府自2010年陸續實施額外印花稅, 買家印花稅及從價印花稅, 加上限售政策及金管局嚴格的住宅按揭壓力測試, 使樓市的交易成本大幅上升。這使目前香港市場上的購房客多數為長期投資者, 能夠在香港現階段置業的買家多是資產水準及收入水準出眾, 承擔風險能力較高的客群。展望未來一年，儘管香港樓市面臨加息期、貿易戰、中美資金回流、恒生指數等負面壓力，市場仍然缺乏恐慌拋售的基礎，負資產住宅按揭貸款宗數處於歷史低位。這也意味著房價難有深度調整, 負面因素一旦消除便會誘發房價回升。同時，由於2019年部分開發專案被社會運動影響延後了開盤日期，順延到2020年，預計2020年將迎來一波供給大潮，短期內有望把房價維持在穩定水準。 根據公開資料整理, 2020年預計可以推出27000個一手單位，分60個新盤推出市場，當中有8個是超過千夥型大盤。在新盤集中推出的屯門、元朗及將軍澳三區定價壓力大，有望成為2020年最平價地區。同時，核心區域單位供應依然緊俏，九龍地區上揚的房價有望保持上行態勢 天水圍的Wetland Seasons Park已經推出714夥，截至2020年1月31日已銷售692夥，首批預售完成近97%。屯門掃管笏的上源已推出1154夥，截至2020年1月31日已銷售1026夥，首批預售完成近89%。可見，由於2019年底、2020年初推出的新盤有限，造成了局部銷售火爆的情況，但是間接說明了需求的相對穩定。可是，同樣可見2020年中後期將會面臨著開盤數目上升的壓力，開發商將面對更大的定價壓力。