流动人口规模是评判城市房地产需求大小的重要指标，但由于不同等级城市之间存在房价压力、工作机遇、学籍制度等多重因素的影响，城市定居门槛存在明显差异。在北京上海等一线城市中，选择回乡置业的年轻家庭不在少数，随迁子女也会回乡求学，与流动人口相关的购房需求则需要进一步评判。为此，我们需要从中小学生人口统计入手，结合常住人口指标，进一步探讨大陆各地房地产市场方面的表现差异。

对比主要省市2013年和2018年小学-初中人口比，我们不难发现大部分大陆省市近年来小学-初中人口比均有提升，其中北京、广东等省市的小学-初中比涨幅明显高于其他省市。进一步统计近几年小学生、初中生人口数量的变化，可以发现在小学-初中比明显提升的大陆省市中，尽管小学生规模有所增加，但初中生规模却呈现出下降的趋势。其原因主要在于发达城市学位尤为紧张，比如深圳市2020年学位缺口依然保持在六万个左右，在“入学难”的压力下，这些城市的外来人口被迫向外迁徙。

也有部分大陆省份如吉林、江西、河北等，2018年小学-初中比相较2013年有明显下滑的趋势。这些省份大多为人口外流型省份，幼儿随父母外迁。在外地可接受幼儿园、小学阶段的教育，但随着大城市学位越来越紧张、户籍限制中考等因素的制约，这些外迁家庭的儿童在中学阶段大多需要返回家乡才能上学。从具体的数量上来看，以江西省为例，2013年-2018年间小学生规模仅仅上涨了3%，但中学生的数量却增加了18%。

为了进一步探究大陆各城市人口流动情况的差异，我们选取了户籍人口数量大于七百万的城市作为研究样本，其中既有人口持续流入的经济发达城市，也有人口净流出的三四线城市，统计这些城市中小学生跨市毕业的情况。我们发现，初中本地毕业率高于102%的往往是经济发展较好、教育资源相对优质的二线城市，诸如郑州、合肥、盐城等。传统人口净流出的三四线城市也有着初中本地毕业率大于100%的表现，如阜阳、临沂等，学生大多为了参加中考而返乡求学。但对于北京、上海、厦门、东莞等城市，仍存在大量的初中生外迁的现象。其原因主要在于这一部分城市房价较高，外来人口安家置业的门槛高，且城市教育资源十分紧张，加之外地户籍学生的择校范围较窄，相当一部分外来家庭在孩子初中阶段选择离开。

综合常住人口比及小学生本地留存率（初中入学人数/小学毕业人数），结合产业经济水平、教育资源与求学门槛的差异，我们可将这些样本城市分为四类。第一类是经济相对发达，但求学门槛高，学生却净流出的“人口虚增”型城市（常住户籍人口比大于1）；第二类是经济比较发达，教育资源相对丰富的强二线“携子流入”型城市（常住户籍人口比大于1）；第三类是长久以来人口流出严重，近几年却出现回流的“人口回流”城市（常住户籍人口比小于1）；第四类则是人口流出持续加重的“携子流出”型欠发达城市（常住户籍人口比小于1）。

进一步统计这些城市的商品房成交规模增幅，我们发现一二线城市的小学生本地留存率与商品住宅成交面积增幅显著的正相关。其中郑州、西安、武汉、长沙这类享受人才新政红利的城市商品住宅成交规模增幅普遍较高，且常住户籍人口比多大于1，属于典型的“携子流入”型城市。而对于北京、上海、广州、深圳等一线城市及哈尔滨、大连、天津等经济发展欠佳的“人口虚增”型城市，由于中学生家庭这类代表中长期购房需求的家庭规模逐渐萎缩，这类城市的人口增长存在一定水分，商品住宅成交规模持续性不强，存在持续降低的风险。

另一边，大部分三四线城市由于就业岗位较少，薪资水平低，人口外流比较严重，且小学生本地留存率大多小于1，属于典型的“携子流出”型城市。但这部分城市在2015-2018年步入快速扩张期，商品住宅规模增幅十分突出，仅有东莞、佛山等房地产发展较早，近年面临产业转型的少数城市，在商品住宅规模增幅上提升较少。

而近年来随着大陆各级城市纷纷开始各式各样的“抢人大战”，其中最为核心的福利往往只有两种，一种是就业类的奖励及补贴，另一种则是更为宽松的户籍政策。前者是为了给落户者提供更好的职业发展帮助，后者则是为了解决落户者子女今后的教育问题，尤其在一二线城市，这一帮助尤为重要。从城市类型上来看，这样的城市大多属于经济发展较快、教育资源较优的“携子流入”型城市。它们凭借优越的福利吸引了大量年轻家庭迁入，如西安、成都、武汉等城市2019年的常住人口增量都在10万以上。为了子女的入学，新迁入的家庭有着庞大的置业需求，这些需求成为了“携子流入”型城市购房需求的重要支撑。尤其是像长沙、济南等房价收入较低、购房压力相对较小的城市，外来家庭的住房需求规模不容小觑。