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陳海潮 Derek Chan
2024-03-04 12:20:42
告別辣招年代 樓市交投勢轉活

財政司司長陳茂波在最新發表的《財政預算案》中從善如流,並大刀闊斧地將實施了逾13年的3D樓市辣招全面撤銷,亦一併撤銷承造按揭的壓力測試及放寬可造按揭成數,令樓市回復自然調節,相信可令交投量回升至較健康的水平,對整體樓市發展十分有利。

在3D辣稅撤銷後,定必會吸引各類買家重投樓市,包括未上車的準置業人士、投資者、內地及海外買家、公司客及欲多購一層作自用或投資的市民等,預料至少可帶動今年整體交投量大升逾三成,估計一手新盤將更受惠,交投量升幅或達五成以上。

至於樓價走勢方面,筆者不認為撤辣會令樓價抽升,但看法相對樂觀,預期樓價跌勢有機會暫緩,至於能否回升,或升至什麼程度,當然需要其他利好因素配合,包括未來息口的回落及本地經濟可取得較顯著的增長。此外,中央對香港的支持,如擴大內地自由行來港的數量,陸續有來的經濟支援措施,及專才高才等新增人口持續入市的需求等支撐下,都有利目前樓價止跌回升;倘情況理想,相信今年埋單,樓價可扭轉跌勢,並倒升5%至8%也不足為奇。

另一方面,差估署日前公布的最新樓價指數則跌勢未止,至今已連跌9個月,累積跌幅高達13.5%,為2003年8月沙士後,二十年半以來的最長跌浪;配合最新《財政預算案》撤辣及其他潛在的利好因素,計及滯後因素,此輪跌浪有望在4月起的次季結束。

據差估署最新的數據顯示,2024年1月份私人住宅售價指數報306.4點,較去年12月的311.3點再跌1.57%,連跌9個月,跌至2016年11月以來的87個月(即逾7年)新低。經差估署修訂後,去年全年樓價跌幅略擴大至7%,若與2021年9月的歷史高位398.1點比較,樓價至今年1月則累跌達23%。

今年首月樓價持續下跌,主因是新盤仍以低價爭佔市場份額,令二手業主放盤叫價仍然受壓。此外,港股於期間不斷向下尋底,亦窒礙整體氣氛。估計2月份走勢,因應港股曾進一步跌穿過萬五點大關,加上適逢新春節慶傳統淡市,樓價有機會持續再跌約1%,估計最快3月份才可轉緩持平,按此推算今年首季樓價有機會累跌達2%至3%。

現時《財政預算案》撤辣將成為3月份物業交投走勢的重要指標,預期可即時推動3月份的即市交投顯著轉旺,其後可帶動樓價逐漸止跌回穩;再配合更長遠的經濟及股市復甦,以及之後減息等利好因素,樓市將有更大起色。整體而言,綜觀目前情況,財案撤辣,配合一手全面推盤及港股回升,以至擴大自由行城市而利好零售消費及經濟,年內樓市走勢將有力反彈,筆者看好2024年樓價至少升5%,大家對後市的預測可由之前的悲觀轉為較樂觀。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮