香港樓價高企，對於大部分想要置業的朋友來說除了首期，申請按揭也是不可避免的。在申請按揭時，銀行會檢閱申請人的信貸報告，也就是俗稱的TU。信貸報告記錄了你的貸款活動，如信用卡卡數、還款紀錄、私人貸款額、按揭供款紀錄等等。如果你曾拖欠還款、按揭斷供、破產、被追數，信貸報告通通都會顯示，有助銀行了解申請人有沒有其他按揭、私人貸款及信貸評級。前者會影響你能借到多少錢，後者則會影響你到底能不能成功申請按揭。

你的TU對不同種類的物業如私樓、居屋、房協資助的房屋等所獲批的按揭影響都是不一樣的。

__為什麼信貸報告會被叫做TU？__

大家所認知的TU就是信貸評分（信貸評級），事實上這是一間消費者信貸資料機構的名字—

環聯資訊 TransUnion (TU) 是香港唯一的消費者信貸資料機構。環聯負責保管其會員（銀行及財務公司等財務機構）提供的信貸資料，目前其資料庫載有560萬個香港消費者的信貸紀錄。

__信貸評級對申請私人樓宇按揭的影響__

對於申請私人樓宇按揭，介乎A - F的信貸評級，除卻你曾經在某一間銀行信用不良例如「走過數」，否則幾乎是一定會成功。不過一般人有既定的謬誤，在準備申請按揭時，異常執著於自己的信貸評級。在於銀行的角度，只要信貸紀錄良好又順利通過壓力測試，不管信貸評級是A還是E，對批核結果或者息率高低是不會造成結構性的影響。

倘若你的信貸評級是 G 或者 H 的話，筆者建議你多找幾間銀行評估，因為不是每一間銀行都會接受你的私樓按揭申請。假設你的按揭成數申請是在六成以下，有些銀行是可以接受TU等級G和H的信貸人士；有些則需要加息；有些卻完全不接受，更可能需要擔保人，才可以申請。

如果你申請的按揭成數是六成以上，還需要通過按揭保險的審批。根據過往經驗，TU等級G和H的信貸人士在申請按揭保險時，由於信貸不良被拒批的機會很大。另外視乎你被列入TU低評級的原因，有可能需要擔保人才可獲批。

若然你的信貸評級是I級或以下，申請私樓的按揭貸款是難於登天，還要通過按揭保險這一關，難上加難。筆者建議你在購買私人樓宇之前，提高自己的TU，以免被拒批按揭。

__信貸評級對未補地價居屋按揭的影響__

即使是未補地價的居屋基於有政府這個強而有力的擔保人，故銀行對TU的評級會較為彈性。筆者便曾看過不少TU評級為 I 的買家也能成功申請按揭。話雖如此，不怕一萬只怕萬一，倘你的信貸評級低於F級，最好先向銀行查詢成功申請按揭的機率，才簽署臨時買賣合約，避免「撻定」造成不必要的損失。

__信貸評級對房協樓按揭的影響__

至於購買未補地價的房協資助房屋，如果你想申請高成數按揭，根據香港金融管理局的指引，自住物業按揭貸款須遵守按揭成數上限的規定。如果想借超過六成，就要購買按揭保險。而一旦涉及按揭保險，便需要按正常的按揭保險批核標準進行審查，所以TU最好不要低過F級。

__破產人士申請按揭的情況__

如果你曾經破產，而已經有解除令，基於居屋有政府作擔保，佷大機會可以成功申請按揭。不過如果購買的是私人樓宇，即使破產令已經解除，畢竟曾經的信貸紀錄不良，你的TU需要上升至合理水平，才可以申請按揭。筆者便曾經見過一位有穩定收入的朋友在破產令解除不久後，以為信用評級已回復正常，在樓價稍回落便急忙購買私人樓宇，但其實其TU仍然是i或者未有評級，故此被銀行拒批按揭，無奈「撻訂」。心急吃不了熱豆腐，凡事應循序漸進，先改善TU評級再考慮購入物業。

__改善TU的方法__

如果曾破產人士，或TU等級比較低的朋友，你可以先通知環聯已經獲得破產解除令，或是已經還清債款，重啟你的評級機制。然後便需要建立良好的信貸習慣，才可以令到信貸評級逐漸回升。例如申請信用卡，利用其作消費然後準時還款，展示你對信貸有責任感，具備良好的理財習慣。另外信貸額使用率一般建議維持在 30% – 50% 或以下，高於 50% 會影響信貸評級。信貸評級會影響你未來的信貸審批，在申請樓宇按揭時，銀行會考慮你的信貸評分，決定你可借之貸款額。如果評分不樂觀，或未能借足按揭成數上限。另外，銀行亦可能因為你的信貸評分未如理想，而提高貸款利率，保持良好的信貸評級等於給予銀行信心批出按揭。