2018年，全年商品住宅成交規模預計較去年微增，城市市場格局也發生明顯變化。尤其隨著「因城施政、分類調控」的逐步貫徹實施，一線、二線和三四線城市市場分化愈加顯著。從成交結構來看，三四線市場依然是商品房成交規模主力，佔比上升至69%，一線和二線城市成交規模繼續同比下降。

考慮到近期市場持續低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項目已經降價搶跑，預計2019年城市市場成交規模整體將下滑，但由於一、二線城市供應增加，需求充裕且支付能力相對較高，預計一線將保持低位回升，二線整體平穩，熱度將會慣性維持，而回調壓力主要集中在需求透支和購買力不足的部分二線和大多數三四線城市。

2018年總結 一、 市場綜述：成交總規模微增而全年「先升後降」，部分三四線熱度回落 2018年以來，各城市針對自身市場特點，因城施策。總的來看，一、二線城市集中在「四限」加碼，三四線城市則依據不同情況開展分類調控。在此背景下，市場分化更加嚴重，一線城市成交下滑；重慶、合肥、鄭州、徐州等熱點二、三線因需求較為旺盛，成交依然處於高位；但海口、廈門、三亞等城市由於嚴苛的調控使得市場陷入「冰凍」，成交量大幅下調；廣大三四線城市儘管政策環境依然較為寬松，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置的收緊，在下半年項目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。就2018年成交熱點區域來看，成交量較大的城市依然集中在華東、華南和中西部的二線和部分三線城市。

二、 供應：新增供應穩步增加，預證管控放鬆使一線同比大增48% 隨著一線和熱點二線城市預售證管控逐漸放鬆，2018年新建商品住宅新增供應一直相對較為充足，尤其到下半年，供應明顯放量，以深圳為例，11月供應量高達131萬平方米，創下近十年來新高。總的來看，各能級供應全線上漲，一線漲幅最甚高達48%，二、三四線漲幅均在20%左右。

三、成交：一二線新房和二手房成交雙降，三四線新房成交微增 當前房地產市場價格已上漲至階段高位，居民購買力遭遇瓶頸，尤其是下半年，各線城市項目去化率均顯著下滑。總的來看，全年成交總量呈現先升後降的趨勢，一、二線成交同比略降而三四線微增4%。

一線城市成交面積小幅下滑，同比下跌7%。以北京為例，1-11月成交量僅345萬平方米，同比下降19%。當前北京大批限競房入市，供應較充裕，但由於位置偏遠，大多客群選擇持幣觀望，成交低迷。上海成交量雖然同比微漲3%，但也不容樂觀，遠郊高價盤幾乎無人問津。二線城市成交量整體微降1%，其中廈門成交面積僅為去年同期四成，其次是海口，成交量跌幅也超四成，另外，成都、杭州、大連、瀋陽成交量也下跌超過10%，去化率明顯下調。三四線城市成交量同比上漲6%，其中汕頭、三亞、漳州、香河、固安等城市下跌最為嚴重，同比去年同期降幅均在50%以上，市場極度萎縮。與此同期，中山、徐州、無錫等城市同比漲幅均在90%以上。另外，長三角區域除去徐州和無錫，崑山、太倉、江陰、溫州、淮安等城市成交同比依然保持上漲，市場熱度依舊。

四、 房價：穩中有增同環比持續上漲，四季度開始漲幅收窄 2018年以來，房價同比依舊穩中有增，一線城市整體成交均價波動不大高位維持，二線城市房價同比漲多跌少，三四線城市則進入分化調整期，房價增長後勁略有不足。

從CRIC的監測數據來看，深圳依舊是房價最高城市，達55437元/平方米，但同比回落3%，在高房價城市中，除三亞、廣州、杭州等漲幅較大約20%外，其餘城市價格相對穩定；從價格漲幅TOP10城市來看，相比2017年，三四線城市由6個上升至7個，漳州同比漲幅最大，為78%；此外建德、常熟、北海、泰州、洛陽、鎮江也進入房價漲幅TOP10，同比漲幅也在20%以上。

從各城市能級來看，一線城市成交均價波動不大，北京、上海、廣州同比均有所上漲，廣州漲幅最大，達20%，深圳則高位回調，同比下降3%；二線城市房價漲多跌少，僅武漢1城同比下跌4%。在持續收緊的調控政策下，海口、昆明、青島、西安、合肥、成都、重慶7城房價仍保持同比超20%的漲幅。此外，均價超過2萬元的城市與2017年相同，仍為廈門、杭州、南京、福州4城。三四線城市則進入分化調整期，49個三四線城市中，房價同比漲幅超20%的城市有14個，其餘城市房價同比波動幅度均在20%以內。從整體趨勢來看，2018年三四線城市在2017年普遍上漲之後，隨著調控政策逐步收緊，部分經濟面不佳的城市陸續迎來調整期，房價上漲遇到壓力，漲幅均有縮窄。漳州同比漲幅最大，達78%，這與漳州房價基數較小有關。此外，溫州、珠海、惠州、徐州、固安、太倉、鹽城同比均有所下跌，鹽城跌幅最大，達15%。

五、 庫存：七成城市較年初上升，但六成消化週期仍在12個月內 2018年三季度起，隨著房地產市場逐漸降溫，一、二線城市新開盤項目去化率降低。但除個別城市外，整體各能級城市庫存消化週期還在12個月以內，市場仍呈供不應求。

一線城市中，上海消化週期較2017年年末下降了14%，廣州消化週期上漲26%，深圳消化週期相比2017年年末翻番至17.2個月。二線城市的海口、重慶、大連、廈門、南京、成都、杭州、南寧、瀋陽、長沙、青島等11城消化週期較2017年年末漲幅超20%。大連為二線城市中消化週期最長的城市，11月末消化週期達38.9個月，較2017年年末翻番。三四線城市整體除汕頭、舟山、煙台、宜興外庫存壓力較小，處於警戒線以下。汕頭由2017年年末的7.0個月擴大32.3個月，居三四線城市消化週期榜首。

2019年展望 一、 供應：調控放鬆預期強化，2019年整體供應或小幅上漲 考慮到當前市場已經轉冷，項目去化率已經有明顯的下調，調控放鬆預期被進一步強化。

一線城市新增供給量預計將顯著增加。主要是因為房企前期囤積的土地還有相對一部分沒有入市，2018年北京、上海、廣州等城市加大土地供應力度，且土地價格也相對降低，可上市供應房源勢必會顯著增加，加之限價也逐漸相對寬松，房企也會加快推盤入市。

二線城市供給量整體小幅增長。考慮到鄭州、重慶、武漢、成都、青島、昆明、濟南等城市2018年土地儲備充足，這些城市在對省內人群存較大吸引力，購房需求相對充裕，房企也會適時增加住房供應，預計明年供給量顯著增加。而大連、瀋陽、海口等庫存增長較快、去化週期明顯過長，預期需求增量不足的城市，供應勢必會有所降低。

三四線城市供應量回落分化。由於當前大部分三四線城市房價到達階段性高位使得購買力疲軟，購房者觀望情緒漸起，去化率已經明顯下調，考慮到房企為避免陷入新一輪庫存風險，已明顯加快開工和推盤，甚至不惜以價換量，另一方面，過去兩年土地市場成交份額集中在三四線城市，這些也都將在2019年形成供應，使得至少明年上半年以前新增供應量仍將普遍增加。但是，雖然預期政策放鬆，但購買力嚴重不足是制約三四線成交的最大障礙，大部分三四線市場仍然勢必進入深度調整期，預計下半年開始新增供應速度放緩、總量下滑，從而全年新增供應量整體回落，不同城市間表現分化。

二、 成交：上半年下調承壓，一、二線回升而三四線下調 進入今年四季度以來，多數城市新開盤項目去化率明顯回落，成都、杭州、武漢、無錫等熱點二三線城市成交量逐月下降。預計2019年仍將進一步下滑，一、二線城市在供應增加，需求購買力相對充裕的情況下，市場成交量將低位回升，而回調壓力集中在三四線城市。

一線城市成交量將小幅上漲。預計上半年將延續當前市場低迷走勢，成交維持低位甚至有所回落。隨著調控政策大概率放鬆，在供應增加後，成交量將低位回升，預計全年與2018年基本持平或小幅上漲。

二線城市政策放鬆預期最強，成交表現也將最好。就城市基本面而言，以重慶、武漢、成都、青島等城市為代表的二線城市土地儲備充足，供應量充足，且這些城市經濟、產業基礎較好，人口吸附力強，需求旺盛，成交勢必保持一定熱度，其他如長沙、銀川、烏魯木齊、西寧等房價收入比較低，購房門檻較低，居民購買力較強，成交熱度依然會維持。而對於海口、大連、廈門、瀋陽等庫存壓力較大，項目去化不力的城市，在政策轉向放鬆甚至刺激的情況下，成交勢必將快速回升，使得總體成交量會顯著增長。

三四線城市市場將加劇分化，整體成交量將有所下滑。一部分三四線城市由於房價已經上漲至階段性高位，購買力已近乎枯竭，加上貨幣化安置比重逐漸減少，成交量勢必會受影響，尤其是經濟基礎較差、產業發展落後的三四線城市成交有可能會大幅下滑；另一部分三四線城市或受核心城市外溢效應影響（佛山），或由於內生需求旺盛（常州、無錫）、或因規劃利好（南通、徐州），成交熱度依然慣性維繫在高位。總的來看，2019年成交量大概率轉向下降，但由於下半年調控政策有望鬆綁，預計跌幅不會很大。

三、房價：一二線仍將「穩」字當先，三四線或將迎來調整 預計2019，在「穩地價、穩房價、穩預期」的整體基調下，一線城市整體政策面依舊趨嚴，「限價」仍將廣泛落實，房價仍將高位維持且漲跌波幅不會太大。

在「因城施政」分類調控基調下，二線城市政策鬆綁預期最強烈，預計強二線城市房價堅挺，有望保持小幅微增態勢，典型代表為昆明、青島、西安、合肥、成都、重慶等城市，當前還處於補漲階段，房價上升勢頭良好；前期需求透支嚴重城市如廈門、杭州、南京、福州等房價基本已逼近當地居民的購買力極限，未來房價將面臨回調。

我們認為，2019年三四線城市房價上漲動力略有不足，結構性分化會更為顯著：一方面前期房價上漲過快、市場需求透支嚴重的環都市圈三四線城市房價上漲基本已經到達階段性瓶頸，房價基本達到了當地居民購買力的極限，這無疑將約束價格繼續上漲；另一方面非核心城市尚處輪動、補漲階段，量價齊升的情況至少還將維持較長時間。