評級機構惠譽表示，已將內房萬科企業(02202)的長期外幣及本幣發行人主體評級由「RD」上調至「CC」，因早前該公司已完成惠譽依據《企業評級標準》定義的不良債務交換（DDE）。發行人主體評級反映出萬科重組後的信用狀況。 惠譽已確認萬科全資子公司萬科地產(香港)有限公司的長期發行人主體評級為「CC」。惠譽同時確認萬科地產香港的高級無抵押評級及其未償付高級票據的評級為「C」，回收率評級為RR5。 惠譽依據其《母子公司關聯性評級標準》評定萬科及萬科地產香港的評級。兩家公司的發行人主體評級相同，這反映出其信用風險很高。萬科地產香港是萬科全資擁有的唯一境外融資平台。 於2026年1月，萬科完成了多項債券重組：原到期日為2025年12月15日的20億元人民幣債券、原到期日為2025年12月28日的37億元人民幣債券，以及原可於2026年1月21日回售的11億元人民幣債券。該公司償還了上述境內債券本金的40%，並將剩餘60%的到期日延長一年。萬科從其最大股東深圳市地鐵集團獲得23.6億元人民幣的貸款，以部分用於為債券重組提供資金。 惠譽根據其《企業評級標準》認為上述措施構成不良債務交換。惠譽將本金到期日延長一年視為條款的大幅寬鬆，且該重組會使發行人避免最終潛在違約。 另外亦考慮公司流動性緊張；大量債務即將到期：萬科有約150億元人民幣資本市場債務將於2026年4至12月到期。萬科披露的可用現金已從2025年6月底690億元人民幣降至9月底的600億元人民幣，且惠譽認為，其中大部分現金餘額可能為受限制現金，且不可供償債。因此，若無額外的股東支持，萬科可能無法償還其債務。自由現金流持續為負：惠譽預期，2025、2026年萬科的自由現金流（包括潛在資產處置所得）將繼續為負，惠譽預期其2025年銷售額將下降45%，2026年將進一步下降30%。萬科早前盈警預期2025年股東應佔虧損將由495億元人民幣擴大至820億元人民幣，受開發業務營收確認減少、毛利潤率低及資產及信用減值準備計提。 基於獨立狀況授予評級：深圳地鐵作為深圳市國有資產監督管理委員會的全資子公司，是萬科的第一大股東，持有其27.18%的股份。因深圳地鐵僅持有萬科少數股權、未控制其董事會且未將萬科併表，惠譽基於萬科的獨立狀況授予其評級。 (SY)
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