22年的投資成績確實慘不忍賭，踏入23年，行事仍要非常小心，美國在高息、高通賬下，需求急降，打擊經濟；中國雖然臨崖勒馬，清清零，打倒昨日的我，但面對外圍需求降和自身失業與財困問題，在投資部署上，還是小心為上。

今年的大策略，主旨不在資本增值，雖然金龍股開局斐然，但急升卻缺乏實質支持，其實是只是波幅，上年便是如此。今年重點是資產重估，除非是經濟破產，這些資產在變現與改善下，價值重現。以現水平計算，可算的升幅是倍計。

達力是非常吸引過案，企業透過聯營持有深圳南山一塊40萬平方米的吉地，算樓價10萬/米，其份值達147億，當然未扣稅和成本，但企業現在市值才23億。因為土地對面是歌劇院，發展有期。土地另一股東是佳兆業，財困下無能為力，傳國企會接捧。

從基本面看，中美兩個最大的經濟體，她們的經濟前景是要關注。政治歸政治，不用過份上心，但科學這個無型之手，是最終主導。中國上年十二月開關是遲，但算及時，短期會出現阻延，歐美上年第一季情況可參考，然後逐步理順。但中國面前是兩大山在攔路，第一是過過兩年政府的積極關心大家，先後在教育、地產和科技提供指引，結果不消提，加上清零令內部活動停止，結果真的是長貧難顧。

開城可望刺激內部經濟，但中國的失業與財缺是事實，最好的特效藥是令房地產重生，過去兩年的高壓政策，民企一間間骨牌倒下，國企亦面對需求大瀉問題。一如清零，再維持會到無可挽救的地步，房地產政策若不臨崖勒馬，便真的車毀人亡。房企正常運作，對上下游諸多企業帶來影響。銀行、保險、建材、裝潢、家電等行業，均與樓市發展息息相關，更重要的還有地方財政，過去3年抗疫，中央及地方政府均花了不少錢，若賣地收入下降，政府恐怕難有資金再推動經濟復甦。

現時房地產行業佔GDP比重為7%，加上建築業佔14%；土地出讓收入和房地產相關稅收佔地方綜合財力接近一半，佔城鎮居民家庭資產的六成，佔地產貸款上以房地產作押品的貸款，佔全部貸款餘額的39%，可見對金融穩定具有重要影響。所以上年十一月開始從供應端著手，積極放水，已見成效。

現在的焦點是需求端的問題，購房不是消費，也不是純投資，主要是民生需要，安居樂業是每個家庭的目標，但爛尾樓和樓價下跌令準買家卻步，保交樓解決第一個問題，只要信心回復，便不擔心樓價再跌。能夠去存貨，房企降債和願意投地，地方經濟才可走出谷底。

不過我們不是建議內房股，今年的投資焦點是內房債。上年市場的擔心和缺乏流動性，內房債價是跌至低無可低。世茂債從$100跌至$5，好消息下回升至$20，兩個月三倍。內房企能化險為夷，欠債還錢是天經地義。所以期望內房債今年可以有倍計升幅。

[蔡光華，力高資產管理投資總監 [email protected]]（香港證監會持牌人）

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