仲量聯行今天發佈的《香港住宅銷售市場綜述》指出,受到豪宅銷情放緩、融資成本增加及回本期延長的三大因素影響下,發展商對豪宅地皮的競投意欲較以往冷卻,轉而更傾向競投中小型住宅地皮。 去年底起,發展商的投地態度已趨向更保守,多幅政府地皮以低於或接近市場估值下限售出。政府於去年初以每平方呎樓價62352港元售出淺水灣住宅用地(鄉郊建屋地段第1203號),創下政府賣地歷年新高後,今年初招標的赤柱豪宅地皮(鄉郊建屋地段第1204號),最終因入標價未達到政府所定的底價而收回,兩者形成強烈對比。 仲量聯行香港主席曾煥平表示:「豪宅地皮不再是『天之驕子』,豪宅市場氣氛偏軟,發展商在中小型住宅用地與低密度豪宅用地之間,傾向收購中小型住宅地皮。有別於中小型住宅項目,大部分豪宅項目由購入地皮至落成及推售,平均需時6年,中小型住宅項目最快可以在2年後預售,而資金亦須待落成後才會開始回籠。目前豪宅市場銷情放緩,回本期將較以往更長,發展商需要承擔更高的投資成本及風險。」 仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示:「2022年利率顯著上調,並預料銀行將進一步加息,發展項目的融資成本正顯著上漲;加上,參考近年落成的豪宅項目銷情,一般須待多年時間才能取得合理的高銷售率,變相拖長投資回籠期。」 以波老道21號(第1期)為例,於2022年,115個單位中僅沽出6個單位,而於2021年,則共售出28個單位。 他補充:「此外,豪宅單位的新供應量顯著增加或將令豪宅價格受壓。2022年首11個月,E 類住宅(實用面積160平方米或以上)落成量為513個單位,較2021年同類型單位落成量高出3倍。連同融資成本高昂的因素,豪宅項目的預期利潤率將下降。」 豪宅樓價下跌預期亦削弱發展商的投地信心。仲量聯行研究部執行董事黃志輝表示:「本港豪宅市場已有多年由非本地人的需求所支持及推動樓價增長。然而,中國內地經濟仍面臨許多不利條件的影響。考慮到在境外市場投資的困難及障礙,內地買家對購買香港豪宅的意欲恐將進一步削弱,甚至增加拋售壓力。」 例如,去年第四季,Mount Nicholson 一單位及天匯一單位分別錄得以5億港元及3.78億港元易手,估計實際蝕讓高達1.34億港元及3900萬港元,原業主據報均為內地人。 加上,美國及歐盟經濟面對衰退風險,高利率加上針對住宅買賣的辣招仍在,他預料今年香港豪宅資本值將下跌5-10%。 (BC) #仲量聯行 #豪宅

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