領展（0823.HK）於截至9月底的半年報告中披露，受香港及中國內地續租租金調整率錄得負增長影響，其物業收入淨額按年減少3.4%至51.78億元，收益亦下跌1.8%至70.23億元，最終導致可分派總額下降5.6%至32.83億元。每基金單位分派由去年同期的134.89港仙減少至126.88港仙，跌幅達5.9%。這一數據反映了宏觀經濟環境疲弱及零售業壓力持續的情況。在減派息下，領展股價受挫跌逾5%。
領展預期，中港兩地的續租租金調整率在短期內或將持續錄得負增長。集團亦提及，因持續推動公司架構優化而產生的一些一次性費用，加之經營環境可能在觸底反彈前進一步惡化，下半年業績表現或仍受挑戰。領展董事會主席歐敦勤指出，盡管近期包括香港在內的亞太地區市場及消費者情緒有所改善，但要轉化為物業收入仍需更多時間。
在香港市場，領展的零售物業組合上半年收益按年減少2.4%，物業收入淨額則下跌3.7%。這一表現主要受續租租金調整率負增長及較高經營成本的拖累。不過，商戶銷售額的跌幅正在明顯收窄，其中超級市場及食品類別自2023年以來首次錄得正增長。此外，香港零售物業的平均每月每平方呎租金為62.1元，按年下跌3.7%，較3月底進一步下滑1.9%。續租租金調整率為負6.4%，而去年同期則為正0.7%。租用率方面，香港物業組合為97.6%，較去年同期下降0.2個百分點。雖然超市及食品類別錄得0.5%的溫和增長，但一般零售的6.0%跌幅抵消了整體增長動能。
在停車場業務方面，香港的月租收入按年減少0.6%，但時租收入則錄得1.8%的增長。停車場每個泊車位的月租收益按年微升0.1%至3,386元，顯示該業務表現相對穩定。
在內地業務方面，零售物業組合租用率達95.9%，但續租租金調整率錄得負16.4%。其中，北京中關村領展廣場及領展企業廣場的零售業務表現未如理想，成為拖累因素。若撇除這兩項資產，續租租金調整率則為正2.5%。另外，上海辦公大樓資產的租用率維持穩定，達96%。
國際業務方面，澳洲零售組合表現穩健，續租租金調整率錄得16.3%，租用率達98.1%，商戶銷售額按年增長15.3%。新加坡物業組合的租用率達99.8%，續租租金調整率為正12.9%，顯示其國際資產表現亮眼。
資產估值方面，領展的投資物業組合估值按年下降1.4%至2,173.15億元，主要由於香港及內地市場的租金調整。不過，部分損失被外幣兌港元升值所抵銷。融資方面，期內融資成本淨額按年減少7.3%，主要受惠於較低的香港銀行同業拆息（HIBOR）。截至9月底，淨負債比率較3月底上升1個百分點至22.5%，定息債務佔比約65.8%，平均借貸成本下降至3.22%。
領展集團行政總裁王國龍表示，上半年面對宏觀經濟逆風及市場挑戰，尤其在香港及中國內地市場，集團將繼續尋找投資機會，特別是在新加坡及澳洲市場，並積極探索資產出售及循環再投資的可能性。他亦談及即將退任的感言，指出領展成立20年來，已從單一市場、單一資產類別的營運商，成長為業務遍及五個市場的亞洲領先房地產投資者及管理人，期間成功應對多次市場周期及挑戰。
總結來看，宏觀經濟依然受壓，而且領展採取主動擴張策略，派息不確定性增，並有減派息風險，圖表失守39.5元支持，故不宜撈底。想買高息股應吼中資金融或中資電訊股為佳。
作者：MoneyClub
原文刊登於 HKMoneyClub
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