隨著各地陸續復工復產，先是深圳、再有南京、蘇州等地樓市、地市迎來最強「反撲」。前有各種刺激預期、土拍降標、放寬落戶等利好政策，後有項目開盤售罄消息不斷……60秒吸金12億、10分鐘搶光311套房等強勢吸睛；土地市場86家房企爭奪一宗地，6幅地塊拍出123.69億元、平均溢價率達11.63%。一邊是極度悲觀預期、高喊著「活不下去」，一邊卻是樓市搶房、地市搶地，購房者、房企們為何還是這麼瘋？2020年全國樓市又將何去何從？

一、 蘇州樓市快速復蘇，項目熱銷主因一二手價格倒掛、有利可圖 事實上，自2月下旬各地房企陸續復工以來，蘇州樓市一直處於穩步復蘇之中。CRIC數據顯示，因疫情影響，2020年第4周-第8周蘇州一直「斷供」，商品住宅成交自第7周（2月17日-2月23日）開始周度遞增，第9周（3月2日-3月8日）達到了階段性高點，周成交17.58萬平方米，顯著超過了2020年周成交平均水平。成交的「起色」同時帶動房企推盤，新增房源在第10周（3月9日-15日）迎來了集中爆發，單周推貨量達20.8萬平方米，而後周成交基本維持在13-14萬平方米。

而針對近期「大火」的幾個樓盤，即3月20日開盤的碧桂園伴山瀾灣雅苑、龍湖首開湖西星辰、中旅名門府和3月22開盤的龍湖大境天成項目，無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是「秒光」。其中龍湖首開湖西星辰更是實現了一分鐘銷售12億元的輝煌戰績。究其熱銷原因，主要與限價政策造成的一二手價格倒掛密切相關。據瞭解，龍湖首開湖西星辰就是名副其實的限價倒掛盤，由於被限價，備案均價僅約2.85萬元/平方米，總價約249萬元起，對比二手房，區域內倒掛嚴重。與之毗鄰的萬科湖西玲瓏的小戶型精裝，近期普遍成交價為3.4萬元/平方米。

此外就是人才落戶新政，影響了購房人尤其是剛需購房者的長遠預期——房價還要漲。3月20日，蘇州也發佈人才落戶新政，指出有來蘇就業意願並具有全日制本科學歷及學士學位以上的人員，在人士檔案轉入後可申請辦理落戶，同時大專學歷落戶，也從原來繳納社保滿2年的要求放寬到6個月。此舉效果有待後期檢驗，但短期內仍加重剛需購房者的恐慌預期、增強投資購房者的市場信心。

二、70余家房企溢價12%拼搶6宗地，預期地方投資政策更「友好」 四盤大賣的刷屏消息還未散去，與火爆樓市隨之而來的是土地市場。3月25日6宗因疫情影響延遲出讓的涉宅地塊開始競拍，總建面約91萬平方米，集中分布在吳中區，高新區和相城區，引來了超70家房企爭奪，一天攬金約124億元，平均溢價率為11.63%，吳中區和高新區的部分地塊均經過10輪以上的競價。

事實上，此次蘇州土拍市場火爆主要得益於房企樂觀預期強化，一方面早在2月19日，蘇州市自然資源和規劃局就曾發文，取消結構封頂和現房銷售，已成交的需要封頂或現房銷售的地塊，可以提前入市。此舉充分緩解了房企現金流的壓力，降低了房企拿地的隱性成本。另一方面，無論是對衝經濟下行還是緩解地方財政壓力，市場對未來土地、銷售政策會更加「友好」的預期不斷強化。

三、 蘇州並非「孤例」，深圳、南京、成都等樓市已快速回歸正常水平 隨著疫情得以有效控制,復工復產有序展開,全國樓市穩步復蘇，蘇州並非孤例，事實上，通過我們對全國43個重點城市新建商品住宅成交恢復進程的數據分析和訪談調研，可以看出，深圳、成都、福州、杭州、淮安、揚州、嘉興、汕頭等多個城市成交表現已然達到甚至超過2019年4季度的平均水平。各地項目熱銷刷屏不斷，譬如深圳商務公寓屢開屢罄：3月7日，104套總價區間在2000萬-5000萬的太子灣雲璽房源當日售罄；3月16日，萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄。再如成都，近郊的江口水鎮項目3天到訪量超千組；節後「萬人搖」項目重現——恆大天府半島中籤率不足1.5%。而南京多個熱門項目陸續開盤，南京產登記中心更是在3月1日到24日，線上線下共計開出15742份購房證明。由此可以看出，目前整體的樓市行情並沒有疫情時預期的那麼「悲觀」，隨著「重災區」武漢也即將迎來「解禁」，各地樓市也在穩步復蘇，全國整體成交量已回升至去年6成左右水平，深圳、成都等9城已完全恢復至去年水平。

四、 總結 對於2020年的樓市，我們認為，不必過分悲觀：（1）全年樓市成交並不會顯著失速，成交量也不會大幅下滑，大概率將呈現先抑後揚、總量回落10%以內的走勢。（2）疫情之後，核心一、二線城市特別是長三角諸如蘇州、南京、杭州等城市成交有望率先企穩回升，房企投資重點也將日漸集中在這些核心城市。