2019年8月28日，合肥再次「因城施策」發佈樓市調控公告，調整商品住宅用地定價方式及拍賣方式，即起拍地價設定會參考周邊「房價」，拍賣方式也由此前的「價高者得+最高限價時轉為搖號」調整為「價高者得+最高限價時轉競自持用於租賃的商品住房」。

遙想2016年，合肥土地出讓逢拍必出地王、麵粉貴過麵包之後又「一地雞毛」，近兩年又房價飛漲，政府頻頻出台措施嚴格調控，這樣一輪輪博弈中，合肥市場引來無數關注，尤其是在長三角一體化上升為國家戰略背景下，合肥市場恰似「枯木逢春」，或許緣於2016年之後嚴控房價，房價地價比從之前的4.5降至2.5左右，要麼是房價太低要麼就是地價太高，顯然更多人願意解讀為「房價太低，價值被低估」。

結合當前整體樓市加速轉冷，各地基本進入政策靜默期的市場背景，此次合肥政府頒布新政究竟意欲何為？又會對合肥市場產生哪些長遠的影響呢？

一、 參考房價定地價的操作有利市場各方預期，關鍵是保持房價地價比的相對穩定 合肥此次調整了商品住宅用地定價方式，即建立房價和地價聯動機制，根據擬供應商品住宅用地周邊新建商品住房銷售綜合均價和二手房成交價格情況，按宗地確定擬供應商品住宅用地最高限價、參考價（即起拍價）。以房價決定地價的方式在全國範圍來看並不鮮見，尤其在「穩房價、穩地價、穩預期」背景下，各地政府決定地塊出讓價格時基本都會參考周邊房價，合肥首次從官方口徑明確了這一定價方式。

縱觀包括合肥在內的諸多城市，對土拍調控普遍採用「限地價、限房價」政策，越貼近「地價上限且房價下限」者會最終勝出，但無疑極大擠壓開發企業利潤空間，甚至注定虧損，就給不合規操作和房屋質量埋下了巨大隱患。對購房者而言，地價與房價的價差越小，給未來房價上漲的預期就越強烈，這無疑又會加劇市場波動。因此，參考房價定地價的操作有利於穩定開發企業和購房者的合理預期，但關鍵是如何保持房價低價比的相對穩定。

結合CRIC監測的合肥歷年來房地價比變化情況也可看出，2014年之前這一數值基本穩定在4左右，2015-2016年土地市場火爆、地王頻出，這一數值降至1.2，也就是說幾乎當年所有地塊樓板價幾乎與當時城市住房均價相當，地價驅動房價上漲預期強烈，2016年合肥商品住宅成交均價破萬，實現跨越式增長之後，到今年前8月均價突破17000元/平方米，漲幅達61%。

另一方面，從地價來看，合肥房地價比大幅走低，近兩年維持在2.5，可以說地價仍佔房價的絕大部分，如果說之前的4是合理水平，那當前的結果就是要麼房價太低、還需要上漲，要麼就是地價太高、需要下調。所以以房價反推地價重點在設定合理的房價低價比。

這個政策會對房價、地價造成什麼影響，至少暫時是說不清的，房價上漲與地價下跌的兩難博弈中，合肥政府實際操作出讓了幾宗土地之後，才能確定最終如何影響房價、地價走勢。

二、 最高限價時轉競自持以用來發展租賃住房，為未來更好融入長三角一體化做準備 合肥此次新政除了調整宅地的定價方式外，還調整了拍賣方式，將「價高者得+最高限價時轉為搖號」變為「價高者得+最高限價時轉競自持用於租賃的商品住房」。以最高限價為商品住宅用地成交價，以競自持用於租賃的商品住房計容建築面積最大者為宗地競得人。對於自持用於租賃的商品住房也有較為嚴苛的條件，種種跡象顯示，合肥政府正在積極大力發展租賃市場。

早在2017年合肥成為國家首批住房租賃試點城市以來，政府層面便積極推進，一方面積極推出了純租賃用地，截止2019年7月共推出7宗地塊，總建面約44.5萬平方米；另一方面市區兩級政府投入近30億元，積極組建了9 家國有租賃公司，鼓勵民間資本組建租賃企業，房源籌集渠道也更加多樣化。截止2019年7月20日，國有租賃公司籌集存量國有租賃房源 2 萬套。通過國有建設用地新建、配建和利用集體建設用地建設租賃住房項目 19 個，建築面積約 78 萬平方米，共 1 萬多套。另外，合肥市住房租賃交易服務監管平台系統實現終端全覆蓋、流程全監管和數據全共享，平台已錄入房源超 7 萬套，線上備案 3.3 萬套。此外，首創住房租賃獎補政策，租售同權，保障承租人子女接受義務教育權利；稅收減免層面，個人出租自有住房 3 年內按零稅率徵收。加之近期合肥又獲得中央層面支持，未來3年將獲得24億元的中央財政資金，專項用於支持住房租賃市場發展。

合肥之所以大力發展租賃市場也具備一定的現實意義： 一方面城市存量人口基數較大，增量可觀，2018年合肥常住、戶籍人口的增長均超10萬人，常住戶籍人口比為1.07，源源不斷的外來人口自住需求亟待解決。 另一方面，從長遠看，合肥作為長三角一體化國家戰略規劃的區域核心城市，承接產業分工和人口、資源持續導入，加快構建「租購並舉」的基本住房制度也是題中之義。 另外，從當前市場供給層面看，2016年以來，土地價格趨高，房企基本都傾向於供應中高端改善型產品，保障自身甚至擴大利潤空間，導致市場供需錯配現象越來越突出，剛需購房門檻不斷提升，而租賃住房無疑也將是保障剛需居住需求的重要出口。

綜上，合肥此次土拍新政出台再次體現了地方政府對樓市發展的精准把握和管控力之強，結合我們近期實地調研情況舉例來看，一是合理控制每個區域推地節奏，有的放矢，使整體庫存可控；二是棚改安置以實物為主，市內多個回遷房安置點，先建房後遷人；三是保障自住需求，大力發展租賃市場，讓暫無購房能力的剛需「有房可住」。 我們認為，短期合肥樓市的「兩極分化」現象還將加劇，剛需購房門檻依舊很高，「陣痛期」在所難免，不過隨著租賃市場的不斷發展，購買力積累和產業導入勢必會促進整體市場從剛需逐步升級為改善。