2019年兩會政府工作報告中提出，將長三角區域一體化發展上升為國家戰略。作為「一帶一路」和長江經濟帶的重要交匯點，一體化發展的大概念出台，對長三角區域內27個城市的經濟發展都帶來的更廣闊的前景，一定程度上加速了區域內各城市之間的要素流動。就房地產行業層面，長三角城市群現已形成單核與多核共同驅動的市場格局，「1+5」都市圈內的核心城市與周邊衛星城市購房需求廣泛滲透。

一、 長三角安徽片區房地產市場發展總體情況 自2018年長三角一體化上升為國家戰略以來，城市群發展再度提速。合肥、蕪湖等安徽8市儘管在2016年才被正式列入長三角城市群範圍，但其接軌長三角的腳步實則早已邁出，未來伴隨著規劃利好的的逐一落地，安徽片區必將迎來嶄新的發展契機。究其房地產市場新變化，自2019年以來，安徽片區樓市、地市雙雙降溫，新房和土地成交同比皆有明顯縮量，且橫向對比來看，市場下行勢頭相較於同列長三角的江蘇、浙江片區更為顯著。

二、 安徽片區不同城市經濟實力和樓市政策各異，造就行情分化顯著 安徽片區各城市間由於經濟產業發展程度以及房地產政策的差異，存在不同的發展模式。一方面二線城市合肥與三四線城市樓市行情截然不同，另一方面不同的三四線城市由於經濟發展與市場政策的不同，在自身城市秉性下孵化出各有千秋的區域房地產市場。

三四線城市呈現四種獨立行情特徵，內生型產業強市蕪湖是個中翹楚對於三四線城市而言，往往具有各異的樓市發展歷程以及市場特點。這一方面各城市在產業尚未多元化下支柱產業的強弱往往決定了中長期經濟發展的高低水平，從而決定當地居民收入及財富水平，進而間接影響了新房的支付能力。另一方面城市能否受到核心城市資源外溢也與地理上的遠近息息相關。此外，結合棚改貨幣化安置等政策因素下，可以將三四線城市大致分為以下四類：一是內生型產業強市：地理上距核心城市較遠，市場發展相對獨立，購房需求因城市產業強力而內生充足且購買力堅挺，樓市頗具韌性。二是環核心二線城市：典型如環南京的馬鞍山、宣城，合肥、南京都會受輻射的滁州，這些城市接受核心城市的福蔭頗豐，市場隨核心城市發展而上升，樓市獨立性與韌性較差。三是棚改驅動型城市：市場發展相對獨立，因城市產業一般而民富基礎較薄弱，居民購房動機多受棚改安置政策催化，樓市韌性較差。四是資源枯竭型或基礎薄弱型城市：城市經濟體量過小或產業發展出現倒退，居民財富無法聚集下城市購房需求較低，樓市雖獨立但體量小且行情慘淡。

三、城鎮化提速疊加長三角一體化契機，安徽後發優勢顯著，合肥「龍頭」地位弱化 從短期來看，當前長三角安徽片區的各城市房地產市場已經降溫，各城市基於「因城施政」、棚改收縮、投資客退場等原因呈現出顯著的分化特徵。但從中長期來看，綜合評價這些城市未來發展空間，還是要落腳於城市產業、人口、經濟發展、購買力變化等「人+錢」的基本面。

馬鞍山、宣城、滁州基本都屬於環南京都市圈的三四線城市，樓市行情與南京基本呈現出「此消彼長」的態勢，未來樓市主要還應聚焦在產業導入、人口承接等方面，單純以投資客驅動的發展模式終歸難以持久。而對於銅陵、池州等資源枯竭型或是經濟基礎較為薄弱的三四線城市來看，其房地產行業的發展前景不容樂觀，產業能否升級、居民收入水平能否提升才是推動其樓市發展的決定性因素。