地產2020年估值低慘，整個板塊股價整體下跌，不論是A股還是港股，絕大部分地產股不分青紅皂白，大部分下跌。只有少數股票比如綠城還勉強上漲一些，還有合生創展等少數股票上漲。

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優質內房依然有增長

現在快到年報出來的時候，地產股卻似乎嗅到了春天的氣息，中南建設率先發佈公告：中南建設（SZSE:000961）發佈2020年業績預告，預計業績同向上升。報告期內歸屬于上市公司股東的淨利潤60億元至80億元，比上年同期增長44.12%至92.17%；基本每股收益1.59元至2.12元。

大家會發現，地產不是沒有增長，而是分化嚴重，好的地產股一樣增長，而且賺錢很好，分紅也不錯，小股東也一樣能享受到公司利潤。

內房將進入估值修幅

接下來的年報季，會是地產估值修復的季節。

融創(SEHK:1918)近期收到機構集團推薦買入，老范目前發現9家推薦買入融創，機構一起吹還是很罕見的現象，其中中金、摩根大通、摩根士丹利、瑞信、富瑞、交銀國際和第一上海7家不但吹融創，而且基本都說融創降負債達到淨負債率100%以下，現金短債比達到1以上。這比我原來預測的淨負債率降低到100%至120%，靠近100%還要好很多，現金短債比提高到1以上是符合我預期的。實際上我在以前融創中國的分析裡就提及此事。相關分析拆解綠城中國可大反彈的背後原因。

目前來看，融創會有一波行情，而且我判斷他2020年報歸母淨利潤很不錯。

融創的降負債首先可以提高自身的淨資產，今年的幾個方面很明顯有助於降負債：

1)出售金科股權

2)貝殼上市，有很高的投資收益，不一定計入淨利潤（仍有可能部分進入歸母淨利潤），但投資收益肯定增厚淨資產。

3)物業分拆上市

4)降低拿地金額

5)融創全年的銷售5750億元。

還要再次提醒大家，融創手上還有萬達商管的股權，這部分股權今年如果萬達商管順利上市（預期問題不大），又將進一步增加投資收益。

融創中國大家拿好了，原來預期要到年報前後才會有明顯估值修復，現在有了機構的助力，估計會加速，會提前，大家拿好了，坐穩了。

老范看好的內房股還有綠城中國和寶龍地產，A股還是萬科和金科。

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