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汪敦敬 Lawrance Wong
2023-01-27 09:33:31
兔年樓市「兔」氣揚眉!

新一年,蟄伏多年的市場重新復甦,筆者認為兔年香港樓價可以由最低點回升5%至10%,這是保守穩妥的預算,至於可否將已經跌了普遍15%的樓價跌幅去完全收復失地,那我們要看看未來幾個月的運作,還有中美博奕大局之下,對手即西方國家又作出甚麼花招去干預市場,及我方如何作出反制及鞏固防守。

若從較樂觀進取角度去看,有三個因素大家要留意的:第一,市場回復樂觀情緒比想像中快了一點;第二,近年面對不同的大小衝擊,社會開始對衝擊有常態化的態度,以平多心去面對;第三,普遍人都是低估了「財富效應」的力量。

去年下半年樓市的而且確在唱淡情緒之下令到樓市機制幾乎失效!但這個只是表面看到的,「唱淡風」令樓價大跌,是同時遇上中央調節企業及金融市場,個別香港人適應及了解不到這種新常態,引起的迷惘及擔心才令到市場上負面情緒可以左右大局!並不是代表單靠市場負面情緒就可以隨意將市場摧枯拉朽!

基本上任何經濟體系的市場型態都是一個「呼吸」,只是資本主義傾向先擴張後去除泡沫下收縮,而社會主義就傾向先調整鞏固,然後才讓市場力量起動,兩者都是呼吸,不明理念所以才會覺得奇怪,無論如何,中國包括香港收縮多時,今年既然是「拚經濟」應該是發放能量的時候,沒有大局的配合,負面情緒並不能夠如去年般對市場作出太大困擾。

市場情緒是互相傳染的,有過份低落的時候,亦有情緒較高漲的時候,當樂觀情緒回復得比經濟快的時候,樓價就會回升得比想像中快,尤其一些人士本來不夠收入證明,樓價跌了之後可以變為合格過到壓力測試,應該要好好掌握這個時機,因為買樓的最大風險並不是「買得不夠平」而是沒有買到或斷供,這些都是代價有如豪賭的風險。

過去幾年負面情緒令到人們成為驚弓之鳥,當擔憂令到人們投資的時候過份保守,就會跌入了「不買樓的風險」,即是付出嚴重的機會成本損失。

很多人都認為經濟復甦及外圍因素才是樓價回復的最基礎,但其實香港經濟最強勁基礎是財富效應,供滿樓的住宅單位粗略評估約110萬個,還有過去9個月增加的定期存款逾2.1萬億港元,客觀環境若改變,例如通脹高於存款利息的時候,我們市場所謂的多供應其實是承受不到有關力量的極小量起動啊!