2016年以來，三四線城市房地產市場明顯升溫，諸多城市房價實現倍增。本地居民收入卻並未相應大幅增長，市場購買力難免會出現透支。城市項目層面開始出現開盤去化率不及預期的狀況，不同城市明顯出現結構性分化。在這種情況下，可以看出三四線城市市場購房需求尚未迎來「降級」拐點，主流需求仍以大面積產品為主，但未來可能出現戶型小型化趨勢。

從市場背景來看，三四線購房需求偏好大型化，但房價過快上漲但收入增幅有限，市場購買力難免透支。2016年以來，三四線城市房地產市場明顯升溫，成交量持續高位運行，房價更是加速上漲。置業客群除了本地剛需以及改善性客群之外，核心城市外溢投資客也佔據較大比例。更為重要的是，受惠於棚改貨幣化安置持續發力，有效帶動大批增量購房需求，成為三四線市場轉暖的重要因素。截止2018年7月，重點監測三四線城市房價大都突破萬元大關，佔比接近70%，三亞暫以33566元/平方米居首。相較於2016年1月，半數以上三四線房價累計漲幅超50%，中山、常州、慈溪等市更是倍增。鑒於三四線房價已升至階段性高點，同期居民收入增幅著實有限，購買力難免透支。

從整體特徵來看，100-140平，三房、四房仍是需求主力且比重上升，三房佔比超50%、四房比重穩中有升。近年來三四線城市房價大幅上漲，房價翻倍上漲的城市也並不鮮見，市場購買力難免出現透支的跡象。不過，三四線改善性需求持續釋放，已然成為住宅市場最為重要的置業群體。就戶型結構而言，三房仍是成交主力，成交佔比長期保持在50%以上，且有穩步提升的趨勢。隨著二孩家庭持續增多，四房成交佔比也是穩中有升，2018年1-7月升至16.73%，較2016年淨增長5.42個百分點。在居民消費不斷升級的大背景下，三四線改善性換房需求方興未艾，致使三房、四房戶型持續熱銷。並且，三四線置業客群普遍青睞一步到位，意即大戶型產品更受市場歡迎，進一步推升三房、四房市場佔有率。 反觀，剛需類產品大都去化不暢，兩房成交佔比持續走低，2018年1-7月跌至18.92%，較2016年淨減少7.81個百分點。相較於一、二線城市，三四線城市經濟基本面、居民收入水平尚有較大差距，導致人口長期淨流出，外來人口增量著實有限。因此，三四線剛需市場早已步入飽和階段，兩房去化表現不佳也屬正常現象。

選擇洛陽作為樣本城市可以發現，主流需求仍以大面積產品為主，「升級與降級」並存，改善性需求消費升級、剛需消費降級。洛陽屬於典型的需求內生型城市，購房需求以本地自住性需求為主導，周邊鄉鎮以及三四線城市客群也佔據一定比重。近年來，洛陽房地產市場明顯升溫，房價上漲尤為迅速，市場需求分化。 一方面，改善性需求持續釋放，100-140平方米戶型穩居市場成交主力，長期佔據四成以上的市場份額。並且，改善性客群購買力依舊堅挺，更為偏好大面積產品，表現於100-140平方米戶型成交佔比明顯回落，140-200平方米戶型成交佔比皆有回升。 另一方面，剛需客群購買力已然出現透支的跡象，戶型小型化趨勢愈加明顯，表現於70-90平方米戶型市場佔有率略有回調，60平方米以下戶型市場佔有率增長明顯。主要原因在於本地置業客群以存量改善性換房需求為主導，賣一套再買一套的案例持續增多，這部分群體購買力依舊強勁。恰恰相反，剛需客群主要來自於周邊鄉鎮以及三四線城市，相較於洛陽本地改善性客群，這類剛需客收入水平存在較大差距，市場購買力明顯透支，戶型小型化已是必然趨勢。

總體來看，三四線購房消費降級並未全面到來，但市場變盤也許只在朝夕。儘管三四線城市購房消費降級趨勢並未形成，但一些跡象依然顯露，「量的積累」或許在未來某個時點將會迎來「質的變化」。鑒於多數三四線城市高收入群體畢竟有限，房價「天花板」更顯而易見，一旦總價超出本地居民購買力上限，有效市場需求銳減，在市場購買力難以顯著提升的前提下，不排除購房消費重走一、二線的老路，開啓戶型小型化的時代。短期來看，當下三四線城市置業訴求仍以改善性需求為主導，三房、四房戶型持續熱銷。但長期來看部分三四線市場開始出現分化特徵，尤以洛陽為代表，改善性客群購買力依舊堅挺，大面積產品更受市場歡迎，但剛需客群購買力明顯透支，戶型小型化趨勢愈加明顯。